现行土地财政模式是改革开放以来，在城镇化进程中逐渐形成和发展的，其对社会经济的影响是广泛而深刻的。以城镇化进程为参照系，不难发现，租金型土地财政与城镇化存在相互促进、相互制约的关系。中国城镇化率已由1979年的17.9%提升至2017年底的58.52%，而中国城镇化率发展最快的当属1998年房改以后，如2009年末的城镇化率为44.9%，而仅两年后的2011年城镇化率就达到 51.27%，上升了6.37个百分点。2015年中国城镇化率达到54%的拐点后，城镇化的进程加速度将逐渐减弱，城镇化率将从每年提高1.25%降低到0.7%（张平，2012）。在未来十年，中国将完成跨越市场经济的临界点，如何破解土地财政，将成为中国新型城镇化核心问题（安邦，2013）。中国旧型城镇化是由赚取土地差价推动的，推行新型城镇化首先就要摒弃这种城镇化的投融资模式，寻找替代方案（吴敬琏，2013）。中国建投投资研究院、社会科学文献出版社联合发布的《投资蓝皮书：中国投资发展报告（2013）》认为，2030年中国城镇化率将达70%（郑晓波，2013）。我国城镇化率到70%～80%将相对稳定（贾康，2012）。

通过研究表明，在城镇化率达到 54%的拐点时，现行土地财政模式将难以为地方政府继续提供充足财源，这就需要为模式转型进行制度准备。从现实状况看，城镇化进程实际上也是土地资本化的过程。土地的资本化提升了土地的市场价值，为开征房地产税提供了稳定的税源。中国城镇化基本完成，将实现土地财政收入由依靠土地增量为主到依靠土地存量为主的转变，进而完成由租金型土地财政向税收型土地财政的转型。

中国应借鉴西方的土地财产税模式，将一次性土地财政收入转变为持续的、分期的税收收入，这种观点有其合理性，有助于解决土地财政模式不可持续的问题，而且可以根据土地价值的变化动态调整税率，保障土地增值收益能够被政府足额征收。应该说，这种观点不是反对而是更加强调政府集中掌握土地增值收益。当然，由现行的土地财政模式向财产税模式转变，涉及中央和地方财权划分、财税体制乃至政治模式的系统性变化。有学者认为从土地财政的间接税向财产税这种直接税的转变，必将是一个长期过程，这决定中国新型城镇化的历史进程还需要新型的土地财政来承担历史使命。

从理论上分析土地财政比税收财政的成本低、效率高，由于在同等税负水平下，直接税给人们带来的痛感会更明显些，所以以间接税为主体转向直接税较为艰难。通过大规模增加直接税包括个人所得税和财产税等地方税来替代土地财政收入，隐藏着极大的社会和政治风险。因此，土地财政作为一项制度创新，其经济学意义，远比社会上负面批判及完全否定的声音理解得要深刻而复杂得多。尽管土地财政模式也容易累积不动产信用的金融风险和拉大有（房）产者与无（房）产者之间的贫富差距，但在探索转型升级路径的同时不能轻言放弃。 (www.daowen.com)

当前我国土地财政收入存在严重的结构失衡，持久性的土地税收比重偏低，需要增加土地税收收入比重，从而优化土地财政收入结构，实现土地财政收入持续性增长。而当前土地财税收入集中在土地使用权的交易环节和占用环节，土地保有环节的收入比重较低，而且获取土地财政收入的主要方式是增量土地开发，存量土地的税费收入较少。因此改革土地财税体系的重点在于整合现行土地税费，增加土地保有环节税费收入，并推动土地财税收入由增量转向存量。

首先，将现行的各种土地税费进行合并，分别针对土地的占用、保有和交易环节征收不同的税种。其次，在整合土地税费体系的基础上，提高存量土地收入份额。一方面要推进房产税改革，开征物业税，使不动产税成为地方政府的主体税种。通过优化土地及其附属物保有环节的税制从而优化土地收入结构，同时，稳定的、可持续的房地产税收收入也可弥补政府的财力缺口，培养地方政府的长期行为，并抑制房地产投机和优化收入再分配（贾康、刘微，2012）。要从制度上减轻对土地财政的过度依赖，加快地方主体税种建设势在必行。可以考虑引入新型的房地产（财产）税、完善土地增值税作为地方政府的主要税种，它们均具有较大规模及稳定的税基。新型的地方主体税种可以为地方政府提供长期稳定、可持续发展的税收收入，可有效地减少地方政府对当期的土地出让收入的依赖，让未来的政府收入结构和规模更加规范和健康。在引入新型房地产（财产）税的同时，对地方政府的土地出让收入规模实行“上限”管制，即不得超过地区年度CPI的增幅，其作用是有效抑制其过度扩张。另一方面，应提高当前存量用地的集约节约利用水平和产出效益，增加土地保有环节的财产税，构建以保有环节税费收入为主的土地收入结构，实现土地财政收入由一次性的土地出让金转变为稳定可持续的税收型土地财政收入体制（薛翠翠等，2013）。

但是随着经济发展，我国居民的住宅面积保有量逐年递增且增速显著，实际上已经具备了开征保有环节房产税的条件。而通过征收保有环节房产税，完善地方房产税收设计，并将其作为地方政府稳定的收入来源，是有利于规范地方政府土地财政行为的。而且，保有环节房产税的征收也可以增加住房者的持有成本，进而减少投机性购房需求，在一定程度上促进房产资源的合理分配，实现“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策目标。因此，在财税体制改革过程中既要考虑地方利益，调动地方发展经济、增收节支的积极性，又要提高中央财政收入在国家财政收入中所占的比例。开征保有环节房产税也是平衡财权与事权不匹配的重要手段。最后，通过开发区招商引资，带动当地工业、商业的发展，由未来因经济增长带动的相关税收增加来买单。