土地财政的收入很大程度由住房的需求量决定，城镇居民新增住房总量主要取决于人口数量、城镇化率、人均住房面积、家庭结构等因素，以及原有城镇居民的改善性住房需求。尽管自2014年以来，房地产市场持续降温，并进入下行调整期，但在新型城镇化的背景下，未来房地产市场需求仍将有一定保证。预计在本轮房地产市场调整完毕之后，刚性需求、改善性需求、拆迁改造需求仍将进一步释放。

根据专家预测，若不考虑投资性需求，2014—2020年住房市场需求将新增114.66亿平方米，年均新增16.38亿平方米。其中，新增城镇人口住房需求37.38亿平方米，现有人口改善性住房需求37.28亿平方米，拆旧改造住房需求40亿平方米，未来住房需求仍有一定保证（刘鹏，2015）。

在住房需求中被充分保护和扶持的正当需求被认为是改善性需求。国家统计局的数据显示，分配严重不均的超前改善性需求也是导致需求扩张的重要因素。到2017年，我国按城镇户籍人口的人均居住面积达40.8平方米。1978年到2017年，人均数量来看，从6.7平方米到40.8平方米；从提高速度来看，以2008年为分界点，2008年以前年增0.7平方米，2008年后年增近1平方米。从均量和速度看，都是较为惊人的变化。虽然我国的国土面积不小，但相当大的部分是高山、沙漠，相对巨大人口来说，真正宜居的面积和可耕地并不宽裕，这样一个人均收入还很低国家的住房改善速度已经极为可观。

（1）新型城镇化带来的新增城镇人口将带动大量购房需求

2017年，我国常住人口城镇化率为58.52%，户籍人口城镇化率只有42.35%左右，不仅远低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平，未来还有很大的发展空间。

根据新型城镇化规划，到2020年我国常住人口城镇化率将达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。在2014年7月发布的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》中，对城市规模的重新设定同时对户籍政策的重新调整，50万～100万人口规模的城市户籍政策基本全面放开，100万～300万的根据条件个人可以申请登记常住户口，300万～500万的根据条件实行适控制规模的积分落户政策，500万以上人口的城市则实行严格控制规模的积分落户政策。在规定中各类规模的城市落户政策均对合法稳定住所的要求有所规定，在租赁也被视为合法稳定住所的情况下，从具体落户政策的积分执行细则预测情况和个人实际住房需求两个方面考虑，住房购买需求依然具有刚性。2018年5月16日，天津市发布“海河英才”行动计划，在人才创新创业、落户、安居等方面，给出了新的吸引政策。另根据对全国所有城市人口规模考察后可知，100万人口以上城市占有绝大多数比重。因此假定，到2020年，常住人口同在城镇落户的1亿农业转移人口作为长期的需求潜力，还将产生数量庞大的住房需求。

考虑到城市人均住房建筑面积这一指标构成住宅建筑面积/居住人口，其中居住人口是指报告期末与住宅统计口径一致的、当地公安部门统计的户籍人口。因此，这一指标口径与上述分析高度吻合。若以2017年城镇人均住房建筑面积40.8平方米、2018—2020年共计新增城镇人口1亿人计算，未来几年共计新增住房需求将超过40.8亿平方米，平均每年13.6亿平方米。

（2）改善性需求仍将快速释放 (www.daowen.com)

伴随着老龄化的发展，新型城镇化的推进过程中人均居住面积和家庭结构小型化这两方面因素影响着改善性需求。影响人均住房面积的包括经济发达程度、城镇化水平、城市人口规模、家庭结构、文化水平等方面因素，从长期来看，还受到了人口密度的影响。从国际上看发达国家的数据，各国以36～62平方米的区间为多数。2016年的我国的人口密度为146.9^[3]，介于法国和意大利之间，预计到2020年，我国人均住房面积基本可以达到这一区间的下限。而人均面积的变化取决于三个指标的变化：家庭规模、户均套数以及套均面积。

首先，从家庭规模来看，户均人数减少是人均面积增加的重要因素。从国际经验来看，1900年美国户均人口达4.6人，2016年时已降至2.6人；1920年日本户均人口达5.1人，2016年时已降至2.5人，都显著的低于2016年中国3.1左右的水平。根据统计年鉴数据，我国户均人数逐年减少，1982年到2016年从4.41降到3.11。我们预计，到2020年该指标仍将继续下降，但受小婴儿潮（1981—1991年）结婚效应的逐渐消逝以及“全面两孩”政策的逐渐落实，家庭小型化的趋势将相应减速，到2020年户均人口预计达到3左右。家庭规模小型化也能拉动部分住宅需求。家庭小型化的主要原因包括：随着城镇化进程，人口由农村向城市迁移，导致大家庭模式分化；生育率不断下降导致家庭人口规模缩小；社会观念变化，单身和丁克家庭不断增加。按美国和日本的规律，如果国家生育政策没有大的调整，生育观念没有大的改变，我国家庭规模未来20年还将继续减小，这就意味着家庭数量还将增长，由此会产生一部分的新增住房需求。

其次，在户均套数中，从美国的数据看，近年来一直保持在1.05～1.15套之间。日本在20世纪60年代平均每年为0.9套，在20世纪70年代到20世纪80年代间每年以0.006套的速度增加，直到1998年后达到了1.13套的水平。由此推测在达到1.1之前，增长速度是加速提升，之后较为稳定。目前我国仅有2003—2005年的该数据可以直接查询，户均套数从0.83增长到0.85，基本保持年均0.01的增长水平。2016年中国城镇家庭户均住房已达1.14 套，我国的城镇人口数为7.92亿，城市户均人口数约为3.1，我国城镇居民家庭数已达到2.36亿户。据此估算我国城镇户均住房套数约为0.94套。结合国际经验和国内数据，预计到2020年将达到户均1.2套左右。

最后，从套均面积来看，2005年中国城镇每套建筑面积约为83.2平方米，2002—2005年增速较快，一方面反映出当时房地产的快速发展；另一方面也体现出需求的集中释放。结合国际经验来看，日本的套均面积每年增加1个百分点左右，直到95平方米后趋于稳定。关于我国现在套均面积的估计存在难点，一是没有明确的统计数据，二是缺乏公开的信息。但早在2006年，住建部就指出当时40个重点城市的住宅套均面积高达115平方米，新建住宅的大户型趋势早已确立。2011年北京大学的报告中就指出2011年全国家庭户均住房面积为116.4平方米，我们认为这一数据有所高估，但套均面积在过去10年快速上升的轨迹基本可以判定。例如，2011年成都统计局在第六次人口普查时就得出，2001—2010年成都市家庭住房建筑面积大幅提高，平均每户拥有住房建筑面积达99.39平方米。我们根据《中国统计年鉴》中住宅竣工套数和住宅竣工面积数据分析后发现，2000—2016年间的套均面积为103平方米。整体呈现出冲高后平稳波动的趋势。未来几年或在平稳调整基础上继续上升，但受住房需求的日趋多元化和基数效应等因素的影响，增速可能放缓。我们预测，2018—2020年住房套均面积平均数可能介于105～110平方米之间。

根据对家庭规模、户均套数以及套均面积的分析，我们可以发现改善性需求的变化体现为家庭结构变化产生的住房需求，每户家庭对拥有多套住房的需求以及每套住房面积增加的需求。通过对以上指标的分解，可以估计出到2020年我国城市的人均住房面积。根据公式：人均住房建筑面积=户均套数×套均面积/户均人口，户均套数取1.05套，套均面积取105平方米，户均人口取2.83人，可得人均住房建筑面积为38.96平方米，如果套均面积取110平方米，则结果为40.82平方米。由于人均住房建筑面积指标中居民人口的口径与其他3个指标有差异，我们根据指标自身历史数据进行模拟预测得出2020年的结果为38.49，与套均面积为105平方米时所测结果十分接近，说明尽管两种计算方法不同，但结果吻合良好。综合各种因素考量后我们决定取三者平均数作为我们最终预测结果，即人均住房建筑面积为39.42平方米。若不考虑新增城镇人口在2018—2020年期间的改善性住房需求，2020年人均住房建筑面积将比2013年底增加5.1平方米左右。若以7.31亿城镇常住人口为衡量指标，未来几年现有城镇居民的改善性住房需求约为37.28亿平方米，年均增长5.32亿平方米。

（3）拆旧改造住房需求增长空间巨大

近年来，我国城市棚户区改造、旧城改造速度不断加快，存量房屋拆迁速度也保持在高位。根据统计年鉴和人口普查数据，2017年末我国城镇人口约为8.13亿人，城镇居民人均住房建筑面积40.8平方米。按此推算，2017年末城镇居民住房总存量约为323亿平方米。按此测算，其中1990年以前建成的房屋户数、建筑面积占比分别为28%、22%（约46.7亿平方米），而至2020年末上述房屋的使用年期均将超过30年。由于按照住建部的数据，一般我国的房屋使用寿命只有25-30年，即便法律规定最低使用50年，但是很少能完全期满。经国际比较发现，亚洲、特别是东亚地区的住宅周期往往在30～40年左右。因此，我们将我国房地产更新周期设定为30年。假定到2020年，1990年以前建成的房屋大部分拆旧改造，1990年以后建成的房屋一部分拆旧改造，由上述数据预计2018～2020年由房屋拆旧改造带来的新增住房需求将达到40亿平方米左右。