（1）人口状况

人口发展带来的需求是土地需求的本质，人口变化给城市土地需求带来的影响主要来自以下3个方面。一是城市原有人口的自然增长和流动人口的机械增长所带来的城市常住人口总量的增加将会引致居住、就业、生活、消费等需求，必然增加城市土地的需求。二是城市人口结构的变化，如青年比例的提高，会增加对商业、休闲等用地的需求，而老年比例的提高则会增加对公园、医院等公共服务设施用地的需求，从而给不同用途城市土地的需求结构带来影响。三是城市人口密度的变化。与人口低密度的区域相比，高密度区域的居住、休闲、消费等需求将显著增加，由此给不同区域城市土地的需求结构带来影响。

（2）经济发展水平

一方面，城市经济发展给产业结构带来的变化将会直接影响城市土地的需求结构。经济发展水平越高的城市，第三产业所占的比重往往越高，由此将相应减少对工业用地的需求，而增加对商办类用地的需求。另一方面，随着城市经济发展带来的居民收入水平提高，城镇居民将对居住、文化服务业、娱乐设施等提出更高的要求，其消费结构也会不断调整升级，而这也将引致相应的土地需求及其结构变化。

（3）国家房产宏观调控政策

我国房产宏观调控始于2004年，期间经历了由紧到松，再由松到紧的变化。按时间发展历程，从以下3个阶段来对历年来的宏观调控政策进行梳理： (www.daowen.com)

阶段一为2004年Q2—2008年Q3，当时我国房产市场呈现的主要特征是开发投资增速快、住宅市场交易极为活跃、房价持续攀升。这一阶段中央出台了抑制住宅需求和预防过快房地产投资增长两类宏观调控政策。

阶段二为2008年Q4—2009年Q4，全球金融危机爆发后，也严重冲击了我国经济。为化解危机，国家宏观经济政策转向“保增长”。在房地产方面，国家提出支持开发商增加投资以及鼓励普通商品住房消费等政策方向，以求主动应对市场变化。

阶段三为2010年Q1至今，为遏制过快上涨的房价，促进其理性回归，中央出台了包括限购、限贷等在内的行政性调控措施以及差别化的金融信贷政策，来对投资投机性购房需求实行严控。

通过对历年房产调控整体脉络的梳理，可以发现，总体来看，中国房地产宏观调控经历了从交易环节调控到需求抑制调控的转变。同时，政策的出台在中短期内往往能够显著改变房产市场的预期。作为土地行业的下游产业，房产市场的发展对土地行业将产生直接的联动影响。由于我国房产市场的发展呈现明显政策市场特征，因此国家房产宏观调控政策就成为影响土地需求的一个重要因素。