（1）1842—1997年香港的土地财政情况

香港是中国领土的一部分，1842—1997年为英国殖民地，其地理划分由香港岛、九龙和新界组成。1997年前所有权归英国贵族拥有；1997年后，土地的所有权归我国所有，设立香港特别行政区，香港特区政府拥有土地的开发、使用、出租、转让等权利。土地财政的发展主要是土地租用制度上的变革，1997年7月1日，批租制变为批租年租的混合制。

1842年香港实施土地批租制度，当时土地租期有3种：75年、99年、999年。所有权归政府所有，出让期限内收取土地一次性收取地租的贴现值总和，续期土地按照名义租金固定额每年上缴。

香港的政府将土地租用给土地使用者，土地使用者给政府交纳租金和税收。香港与房地产相关的税收包括差饷、利得税、物业税、印花税这四种，其中差饷和物业税是房产保有环节的税收，利得税和印花税是属于交易环节的税收。差饷是对公共服务使用人征收的税收，刚开始这一税种是用于警察薪金支出的，到 1931 年之后，政府开始统一各区差饷，按税额的 17%进行征收。

19世纪70年代初，香港的土地财政受土地批租制的影响开始实行，1980年香港的土地收入来自于公开拍卖、招标、协议来取得的，因此香港土地财政进入了繁荣时期。根据《中英联合声明》的相关规定，1985—1997年，规定土地批租契约年限不得超过50年，即2047年6月30日，超过该期限的承租人须缴付相应的地价和名义租金，在此期限后将正式引入新型的土地年租制度，以此政府暂时解决了土地财政问题的不足，具有很大成效。 (www.daowen.com)

（2）1997至今香港土地财政状况

根据《地租〈评估及征收〉条例》，1997年7月1日起缴纳新地租，标准是续期当日物业差饷租值的3%，直到政府收回土地使用权为止。1997年7月1日之后，除了短期租约的土地之外，批租期限规定为50年，承租人不仅需要缴付相应的地价，在契约生效当日起每年缴纳新的土地地租，土地租金随租值的改变要跟着调整。因此，批租制和年租制的混合制其实就是香港目前实行的土地出让制度。

自1999年后，不再以公开拍卖及招标拍卖来取得土地收入，政府土地收入主要靠私人协约批地和修改现行土地契约及续订土地契约这两种批租方式，这也从另一个方面反映了土地财政现状的主要特征是用地扩张。