（1）日本的土地租赁制度

日本土地的所有权和建筑物的所有权是相分离。由此出台《借家法》，即租房法，《借地法》，即租地法。其中规定了30年借地权为租赁期限，如果租赁双方均同意的租赁期限超过30年，则不受上述规定的限制。日本民法规定，如果没有取得出租人的允许，承租人不得将承租权进行转租或者转让。1966年，对《借地法》进行修改，其中强调了保证承租权可转让。因此，如果承租权的转租或者转让，对出租人并未造成不利的影响，但出租人却坚决不允许承租权的转租或者转让，在这种情况下，法院可依据土地承租人的申请，做出代替出租人允许承租权的转租或者转让的判决。

20世纪90年代，日本政府推行了新的土地制度，即定期租地权制度，其中规定如果出租的土地到了规定的日期，不能续期，承诺日期截至时自动终止租赁合同。具体分为以下三种情况：长期型借地权是指租用期限大于50年，到期时一并归还将土地以及地上建筑物。而短期型借地权是租地期限在10～20年之间，非居住可商用。收购建筑物型借地权是指，承租期限大于20年，只有承租人及其配偶具有使用权，使用时限内才有效，其他亲属如父母子女不享有继承承租权。

（2）土地税收制度

日本政府通过治理土地价格因投机扭曲飞涨土地状况，逐步建立出较完善的土地征用、租赁与税收制度，并辅以房产税稳定政府收入与土地和房地产市场。

税收制度分为以下3类：房地产保有课税，包括地价税、固定资产税、特别土地保有税、城市规划税；房地产取得课税，印花税、注册执照税、消费税、不动产取得税、赠予和继承税；房地产转让课税，所得税、法人税、居民税、事业税。 (www.daowen.com)

20世纪80年代后期，日本的房地产价格快速上涨，出现了严重泡沫。而当时的房地产调控在税收政策上存在较大的失误，只侧重于直接的行政手段干预，轻视了税制手段，错过了运用财税政策调控的最佳时机；在泡沫出现破裂后，又采取了不合时宜的房地产税收改革政策，加剧了泡沫的破裂，不利于经济的平稳着陆；而后，伴随着日本房地产市场泡沫的破裂，土地税收政策也开始转变方向，调控重点转为消化不良房地产贷款，提高土地流动性，促进土地的有效利用等方面；最终，为了摆脱资产通缩的束缚，日本再次构思了土地政策的框架，以“实现合理的土地使用”和“形成透明、高效的土地市场”作为土地政策的基本理念，并于2009年制定了《土地政策的中长期展望》。

日本房地产相关的税收制度的形成完善经历了相当长的历史过程，物业税的归属经历了从国税到地方税的演变，最终成为稳定持续的地方财政收入的重要基础。开征房地产税并非旨在单一的抑制房价，完整的房地产税收体系既可用于抑制房地产价格，也可用于刺激房地产市场的发展和增强土地的有效利用。所以说，税收政策具有两面性。

借鉴日本的情况来看，当前为了遏制房地产价格上涨，普遍开征房产税，运用税收政策来调控房地产市场，以遏制房价上涨，也应把握好时机，尽可能避免在短期内造成市场出现大幅波动乃至冲击整体经济稳定的情况。如果普遍开征房产税导致我国房地产市场出现像1991年时日本那样的快速大幅下跌，短期内集中释放大量潜在风险，这显然不利于保持经济稳定。对此，还应有充分的政策风险评估。

（3）住房保障制度

20世纪70年代之前，日本还正处于城镇化加速发展的时期，商业住宅供给严重不足且价格较高，低收入家庭支撑能力较弱，因此公营住宅作为解决城镇化进程中的最重要方式。公营住宅共有两大类：一类是对中低收入家庭出租或出售公团住宅，主要建设在城区；另一类是对低收入或外来人口等临时性居住需求的家庭出租的公社住宅，主要建在偏远地区。出租型公团房的租金价格很昂贵，最高占家庭月收入的三分之一左右，因此出售型公团房比较经济实惠，就像我国的经济适用房、限价房、单位福利房等。综合设计和管理形式，公团房有以下特点：全部为60平方米左右的小户型；无房家庭居住及窘迫者均可申请公团房；公团房的申请没有特权和身份限制，且完全公平，唯一的方式是统一参加摇号；实行租金价格与家庭收入联动的制度，提高公团房出租的流动性，便利申请者；租户严禁转租、分租出租型公团房，住户严禁利用出售型公团房获利而进行的自行转让，出租；为了监督住户是否有违规和妨害其他住户生活的行为，公团住宅会有专人进行管理。