日本的土地财政在从封建到资本主义转变中，经历了靠土地租金到靠土地税收的改变。

（1）明治维新时期

1868年，日本推行了建立了明治政府，开始实行新的土地制度，土地财政主要依靠土地租金。1872年，明治政府又更新为地主土地所有制，确定土地私有，允许土地买卖，将所有权与永佃权分离，并保留了新兴地主对土地的所有权，而农民拥有对土地的永佃权。到1873年，明治政府颁布地税改革法令，改实物地租为货币地租，税率3%以法定土地价格为标准征收（安冈昭南，1996）。此时的土地财政收入推动了日本农村商品经济的发展和国家工业化发展。

（2）军国体制时期

日本的军国政体时代，是在明治维新完成后到第二次世界大战结束。日本依然是很传统的农业国家，赚取收入的主要来源是地租。后来，为了扩张财政收入，为侵略扩张做基础，政府财政收入的主要来源从以地税为主逐渐向营业税、所得税、酒税转变，此时的酒税成了第一大税种，逐渐超过了地税收入。日本政府对土地财政收入的依赖程度随着工业化进程明显降低了。

（3）宪政体制时期（1945年至今） (www.daowen.com)

美国、英国成了日本政府在财税体制的参照物，对土地税进行全面改革，整顿日本经济秩序。建立较为完善的现代财税体制，开征都市规划税、特别土地保有税、固定资产税等税种。在政治上，美国对日本自二战发生后展开了非军事化和民主化的改革实验。在经济上，美国向日本政府提出了夏普劝告原则，具体来说夏普三原则倡导明确行政职责原则、优先市町村原则、效率原则。由于《日本国宪法》规定私人财产权不受侵犯，政府无法对土地的私人所有进行有效约束，此时出现了严重的土地投机与土地地价高涨。二战以后，由此，日本的土地财政实现了由依靠租金过渡到以土地税收为主的时期。

日本经济逐渐繁荣发展，对建设用地的需求大大增加。在此期间，日本地价持续上涨，城市居民无力购买住宅，陷于债务危机，无论城市建设还是居民生活都进入了一个怪圈，居民的住房面积小，而且离市中心较远，城市基础还有相应的配套设备还需要完善。此时，由于土地市场流入大量过剩的流动资金，土地投机现象显著增多，由此必然引起地价上涨，产生“庞氏骗局”的怪圈。

日本政府面对房地产泡沫土地价格上涨，提出了多项政策进行调控，主要包括以下几点。一是与1974年颁布了《国土利用计划法》，主要内容是针对小规模土地交易限制区域内实行土地转让的许可制和申请制。日本政府于1987年颁布了《紧急土地对策纲要》，指导土地交易融资并严格限制交易大小规模的土地交易。二是政府在1989出台《土地基本法》规定优先提供公共服务性的用地土地私有化受到限制，扩大公有土地，土地不能够成为以投机目的而进行交易的对象，按照土地利用规划的要求来进行土地的使用，标志着日本土地使用制度更为合理。三是政府加强了对于违规行为的惩罚程度。四是日本内阁在1990年出台了《综合土地政策推进纲要》，其内容主要是允许地价的下浮可在适当标准内，强调要合理地利用土地。五是银行可限制贷款，其依据是政府的土地购入的总量。

在20世纪80年代，日本房价快速上涨，日本推出了“调整转让所得税”，对于持有不满两年出售的房源征收最高96%的税金，但这并未能迅速抑制住日本快速增长的房价，日本房产泡沫直至1991年才破灭。日本经济泡沫破裂后，房价、地价急速下跌，在20世纪90年代末，日本政府又采取一系列措施减税和降低利率，但这也未能阻止日本房价的持续下跌。

日本的房产税实践给我们以下启示：第一，房产税政策并不能立即改变房价的走势，日本20世纪90 年代两次房产税政策的调整都未能取得预期效果；第二，政府需要建立完善的财产登记制度，日本投入了大量的资源对全国范围内的土地、房产进行了丈量和登记，这为房产税制度是严格执行提供了制度保障；第三，构建完善的公共住房保障体系。面对高昂的房价，日本政府为低收入人群提供了大量的公租房，这些公租房的位置并不偏远但面积非常小，配套也不齐全。同时日本会严格管理这些公租房，让真正需要的人群获得这些公租房的居住权。