（1）土地分区管制政策

虽然美国只有200多年的历史，但是，这个超级大国对世界其他国家影响也是不可小觑的，尤其是在土地政策的制订过程上，以及对政策的执行力上。任何一个国家一个新的政策推广往往并不是一帆风顺的，当然美国并未幸免。在20世纪初的时候，“城市病”严重影响了美国各个城市在政策上的决策，特别是在土地政策上面的各类决定。土地政策即土地通过各个分区来进行管制政策，它最早在纽约市兴起，最主要的原因是由于经济发展引起了土地的秩序和环境问题，分区制的主要作用就是，将土地分隔开，把不同用途以及不能够融合在一起的土地用在它们应该发挥作用的方面。伴随的城市发展，土地政策经历了3个不同阶段。首先是在20世纪初的阶段，在这个时期，人们主要强调住宅周围的环境，然后观察觉得空气光线符合他们的要求，他们才会有购买的欲望，空气光线是一个主要的条件；其次，是20世纪的中期，这时的人们主要在乎的是住宅多样化，他们更需要不同形态的住宅以满足自己对生活质量的追求；最后一个阶段是20世纪中后期，强调的面就比较广了，主要是指公共设施的一些配套。国家在进步土地政策在创新，土地政策主要是利用弹性系数大的技术允许土地通过运用分区管制，使得土地的用途变更、浮动分区、绩效管制等。时代在变，世界也在变，为了能使美国土地政策发展成顺应时代潮流的管理政策，美国联邦政府严格控制土地的用途管理等。增长管理制度就是利用公共设施和发展空闲进行土地管理，有利于提高资源有效利用度；保护城市环境；促进社会经济发展和社会可持续发展，分区制是以区为基本单位推行土地管理，它对以后美国的影响就是保护农业区；保护居民住宅区；分区制是现代土地规划的重要组成之一。全国70%的人口到居住在分区完备的地区。

民法的地权限制导致了美国土地用途管制，这说明的是，当不能完全发挥地权限制，并且我们合理地利用土地效果时用的一种法律的手段。法律规定了维护社会公共和其他权利人的利益是地权限制的主要目的。随着美国土地用途管制的发展，我们发现，这其中警察权扮演了一个重要的角色。警察最重要的意义表现在土地用途管制合法性有所依据，如今美国政府中，警察权依旧是进行规划管理的重要依据。

美国是在世界上比较早实施土地用途管制这个政策的国家之一。在其历史的发展进程中，土地用途管制的内容并不是一成不变的。1950年之前，美国在管制土地方面，主要使用的单位是容积和密度。伴随着经济的发展，美国的人口基数也不断增加，都市的版图也持续扩张，控制城市的规模以及保护农业用地的数量成了土地用途管制主要目标。这个过程中，政府通过土地规划，将城市增长线、建筑许可的总量、分区发展等措施规划好，不断地完善各类事务。州政府控制区位与公共设施的服务水平、土地开发的速度来避免城市规模的扩张。

（2）土地利用政策

相对于美国混合型的土地产权政策，土地产权是清晰的。根据美国联邦政府的数据显示，美国所有的土地占据 32%的国土面积，州政府占 10%，私人所拥有的土地占到 58%。这些充分地显示，当时美国的形势，私有制成了土地的主要权力。而另一方面为了有效地避免了滥用征地权等现象，颁布《美国联邦宪法》、《美国财产法》、《美国联邦土地政策管理法》等法律政策，通过这些法律法规来保障土地征用中常见的一些问题，例如主体、对象、目的、程序、审批限制、给予补偿等。因此美国可在无后顾之忧的永久将使用权出售给私人的情况下通过每年征收相应的地税来获取土地增值的利益。

在长期的发展中，由于美国法律上过分注重保障私人财产，当私有土地产权的利益公共利益冲突时，地主为了维护自己的利益，使得其利益不受损从而产生抵抗心理，这会让公共建设事业的发展极其艰难。为了将私人对土地所有权和使用权的行驶弱化使其可以规定在一定的用途、密度、容积和环境保护的情况下。在1926年，美国联邦最高法院进行判决，决定将管制私人土地财产确立为了法定权力，并且法院支持各地方政府行使警察权，这使得土地管制政策更加的完善了。

（3）增长管理政策

如何平衡经济发展、生活环境和自然环境保护，引导城市良性的发展。20 世纪 60 年代面临问题的美国也开始考虑了将怎样解决这个问题。终于，在20 世纪 70 年代，美国想到了一个可行的管理方法就是采取“城市增长管理”方法通过用整体统筹的办法，对发展的总类、时间、地区等各种管理来实现在开发和均衡相结合的基础上去使城市基础设施建设和城市环境质量得到更好地提升。

美国的增长管理政策已发展成为对土地利用、经济发展和环境的保护以及公共基础设施配套的多方面、多元城市发展政策，通过综合性政策调控措施来避免措施过于单一而存在的风险。最重要的是综合性土地运用众多目标对象之间的相互联系以及相互协调去实现政策的调节。但是增长管理重要的政策要求在城市发展的基础上不但要有足够的公共设施，按时期与区域去发展，而且还要总的管理、集中管制。

在美国开始执行土地产权制度与保护各种土地产权的政策过程中，既要强调政策的灵敏，又要加强市场手段和行政手段的有机结合，用以保证城市土地政策的便利性和稳定性。为了确保美国在城市土地政策上的灵敏度，美国各地根据各州的自然资源和财政状况、实际情况等因素去制定所需要解决的办法。 (www.daowen.com)

（4）土地储备相关制度

首先，美国土地银行收购土地的目标以实现公益为主，主要包括落实规划、提供价格适宜的住宅、保护资源、促进经济发展等。以俄勒冈州为例，政府划定成长管制线，线内包含能满足城市未来20年发展所需要的土地；每隔五年州政府将重新审核成长管制线，在重新划定的管制线内应补充过去五年被消耗的土地储备，以保证管制线内的土地储备总量在每一个审核期初始日保持不变。

美国出现土地银行和土地储备的概念，最早是在20世纪60年代末，土地储备制度的最初目的是为了满足将来需要而取得并储备大量土地，以实现政府的长期土地利用计划。在美国，作为土地储备的重要组织形式之一，土地银行的存在是在借鉴欧洲各国，尤其是在荷、瑞两国土地储备经验的基础上建立起来的。具体来讲，土地银行是负责土地储备运行的机构，即负责取得、持有和管理储备土地（取消赎回权的土地和废弃的土地）的官方非营利性机构。土地银行由董事会依据内部规章或章程来管理，土地储备所需资金来源于当地政府拨款和土地出让收益，土地银行的工作人员可以是独立的全日制职员，或由地方政府工作人员兼职担任。

美国国会1970年通过的《城市增长与新社区发展法案》为土地储备制度扫清了金融贷款方面的障碍。美国法律协会提出的“土地发展示范法典”，其中曾明确建议成立一个国家土地储备机构，授权其全面进行土地储备活动。

其次，美国在农地收购中建立起了具有特色的土地发展权制度。土地发展权征购是由美国各州及地方政府用公共资金按市场价向土地所有者征购土地发展权，其主要目标是保护农地。土地发展权转让制度将土地区分为受限制开发区（又称发展权转让区）和可开发区（又称发展权受让区），发展权转让区是根据规划需要保护的或者是禁止工商业开发的区域，通常是农业用地区、自然环境脆弱区、需要保存开阔空间地带区、野生动植物栖息区、历史性建筑保护区以及环境保护区等；发展权受让区是根据规划可以进行土地开发建设的区域，通常是城市中心地带。土地发展权转让制度的实施由政府主导建立土地发展权交易市场，以方便受限制开发区和可开发区之间的土地权利人开展土地发展权的交易。交易的基本流程是受限制开发区卖出土地发展权，可开发区买入土地发展权。

就制度目标而言，美国最初设立土地储备制度很重要的一个考虑是，通过对城市郊区的土地大规模收购，以控制开发速度，并抑制城市无序扩张。哈佛大学教授Charles haar 研究认为，土地储备制度是政府借以实施城市合理、有序扩张计划的制度性工具，在具体运作上，比较可行的模式是在各州设立州一级的土地银行负责土地管理、控制与处置储备土地。这样做的主要目的在于，通过直接影响土地供应的价格，平衡土地供需结构，进而增强政府调控土地市场的能力。Jay M.Feinman认为，美国土地银行制度在总体上试图实现这样3个主要的目标：第一，合理控制城市发展的模式。对开发地段、时间和发展类型加以控制，使得土地银行能够对区域土地用途的安排和次序进行有效的规划；第二，确保一定区域所需要的土地用途能得到满足；第三，为公共财政做出贡献，借土地储备获取土地增值收益。

进入到 21 世纪的美国土地储备制度，在储备土地的范围及目标功能上均呈现出新的特点。以成立于 2002 年的密歇根州杰纳西县的土地银行为例，根据密歇根州政府于 2004 年通过的法案，地方政府可以设立有独立权力的土地储备机构，其权力包括取得、管理和分配储备土地——空地、被废弃的土地和欠税土地。田纳西县土地储备机构获得的土地大部分来源于因未缴税而被取消赎回权的土地。在用途上，储备土地的首要用途是居住用地，其次是停车场和公共用地，然后才是商业和工业用地。土地储备与土地的开发计划密切相关，其运作也以土地再利用为核心和目标。

最后，经过五十多年的发展，土地储备的性质和功能在现阶段集中表现为发挥整理废弃的土地实现土地再开发与利用，而不是积极地储备土地以供扩张使用。美国当前土地储备资金主要来源有以下4处。第一处为社会基金。土地储备的政府机构地位使其很容易获得来自基金的投资。第二处为政府专项补助资金。其中，联邦政府的社区稳定计划以及住宅基金等都是土地储备资金的重要来源。第三处为开发费。在美国，如果土地储备银行参与社区房地产项目的开发，则可以获取项目总成本7%～20%的开发费作为回报。第四处为土地出售收入。美国土地储备银行通常可以通过各种行政权力获取具有很高回报的低价土地，如欠税土地等。

完备的土地储备融资模式是美国土地储备制度最为突出的特点。美国拥有全球最发达的金融资本市场，成熟的金融运作为土地储备提供了充分支持。在美国，政府经营城市在资金上主要依靠社会资本，实现土地的资本市场证券化。美国房地产金融产业链比较发达，房地产基金尤其是房地产投资信托（REITS）和产业基金，成为最为常见的投融资工具之一，在美国不动产经营中占比高达 70%。而且美国还具有众多的与之相关联的投资商和地产银行，整个土地及房地产市场的投融资具有高度市场化和证券化的特征，资金融通的效率和规模非常高。就美国土地储备的具体资金来源渠道来说，主要有以下几个。渠道一：政府的财政预算和储备土地出让或利用的收益。针对储备土地出让所得的收益，在处置上原则上大部分归入土地基金，用以维持土地储备制度的运行，弥补土地储备的运作成本和其他开支。渠道二：土地储备债券和基金。如根据密歇根州的法律规定，储备土地出让给私人后，前 5 年内的税收收入，储备机构可以取得其中的 50%。此外，土地储备机构还可以发行免利得税的债券。