（1）从农村土地城市流转的步骤看

从土地收储的视角看，农村土地城市流转的关键在于涉及土地所有权的改变和土地用途的改变。土地所有权的改变是指通过土地征收由集体土地转变为国有土地；土地用途的改变是指土地流转后改变了原有的土地用途，如由耕地变为林地、由耕地变为工业用地、由工业用地变为商业用地等。农地城市化既包括土地所有权的改变，也包括到土地用途的改变，流转后，农村土地通过征收进入城市变为国有建设用地。

由此，农地城市流转分为3个阶段：第一阶段完成土地所有权的转变，即土地征收储备阶段，土地由集体土地征为国有土地，并给原土地使用者一定经济补偿；第二阶段主要是土地用途的改变，即土地整理阶段，土地由农业用途转为城市建设用地，进行土地平整、道路、排水、电力、通信等基础设施的投入达到“三通一平”或“五通一平”，土地由“毛地”整理为“熟地”。第三个阶段主要是土地供应阶段，包括划拨、出让等主要供地方式。

农地城镇化的执行机构是各级政府的土地收储中心，作为农地向城市流转的中介机构，中国在土地的进、出两个端口实行政府垄断经营。具体来讲，在土地征收阶段，相关法律规定，中国农地征收的主体只能是政府，造成征收环节的垄断。农地的价格应包括经营性收入的折现、农地社会保障功能的价值等部分。当前在征收补偿中只考虑农业经营的收入，未将农地价值的其他部分予以考虑，人为压低了农地的补偿价格；在出让阶段，政府在土地一级市场是唯一合法土地提供者。土地供给垄断导致在土地出让中有两种现象：一是抬高土地出让价格，从而获得垄断利润；二是压低土地出让价格。城镇化率、GDP指标等对官员升迁具有很大影响，由此，对有限的项目资源地方政府间普遍存在竞争，在招商引资过程中政府压低土地出让价格争取项目落位。此外也存在基于道德风险人为压低土地价格的现象。

（2）从国家宏观调控的角度看 (www.daowen.com)

中国人口众多，农用地资源相对较少，保障中国粮食自给自足率历来是政府宏观调控的重点，这种形式导致农村土地城市化与耕地保护目标历来存在冲突。基于保护耕地的目的，中国实行了严格的农村土地用途管制。这种计划管理表现在3个方面：一是土地利用总体规划约束；二是基本农田保护区的设定；三是耕地总量的动态平衡制度。由于规划法定原则，土地利用总体规划是一种硬约束，一经确定基本不再变动。它规定了一个地区，一段时间内可以增加的建设用地总量。建设用地指标由中央逐年下达，根据各地区经济发展状况，在各地区间分配，形成各地区年度土地利用计划指标，这成为中央调控各地区经济发展的地根；基本农田保护计划是由中央下达，地方政府分配到具体地块，一旦被确定为基本农田的土地将不能被建设占用；规划期限内耕地总量的动态平衡是指地方政府在使用国家批准的建设用地指标时，城市建设占用多少耕地，必须同质同量补充多少耕地，保持总量平衡。以上构成国有建设用地使用的三大约束。

（3）从农村土地城市流转实施效果看

中国农村土地城市流转制度环境最显著的特点是对中国农村土地而言，地权和产权是分离的，同时农村土地的产权也是残缺的。国家拥有地权，村集体拥有不完整的产权。国家拥有地权是指国家直接管理和调控土地资源性、主权性的权益，即掌握着土地的规划、用途、整治、征收、农地发展等权力，村集体只拥有土地的占有、收益、处分和使用权能。村集体拥有不完整产权是指农村集体土地不能被出让、转让，也不能被出租用做非农建设，概括起来就是不得改变农村土地的用途，因而，农村集体组织对土地的收益权和处分权受到了国家很大限制。国家掌握着农村土地的发展、规划、征收等权力，在农村土地被征用为国有土地过程中，国家分得了大部分土地的增值收益。