地租理论是房地产价值、价格理论和运行规律的理论基础。一般可以将地租理论分为古典经济学地租理论、马克思主义地租理论和当代地租理论3个阶段。在20世纪90年代初，我国政府依据地租理论进行城市土地定级和基准地价的评估工作。地租理论对我国经济运行和政策制定具有重要的指导意义。

（1）古典经济学地租理论

①古典经济学地租理论主要包括重商主义和重农主义

重商主义代表人物，英国经济学家威廉配第（1662）在《赋税论》中指出了地租和土地税是导致公共支增加的原因，以及筹集公共开支的资金来源。任何一块土地自然所值的年租的年数等于三代人通常可以同时生存的年数（配第估计英格兰三代人可以同时生存21年）。在这种形式中，若干年的剩余价值表现为土地的价值，土地的价值无非是资本化的地租。同时他还提出，人口密集地区的土地比距离远而土质相同的土地不仅能产生更多的地租，而且所值的年租总数也更多。

②重农主义的代表人物是魁奈（1756）

在《百科全书》第6卷上发表的《租地农场主论》，随后又发表了《谷物论》《人口论》《赋税论》等一系列论文。重农学派理论体系核心是“纯产品”学说，以自然秩序为出发点和基础。农业中的“纯产品”即土地产品在补偿消耗劳动等各项支后的盈余。魁奈（1971）还在《经济表》论证了土地所有者阶级是不劳而获的阶级。魁奈的贡献在于提出剩余价值是由生产领域创造的，这种思想是剩余价值理论的萌芽，但其理论缺陷在于用大自然恩赐解释地租。另一位代表人物法国经济学家杜尔哥（1766）在《关于财富的形成和分配的考察》一书中指出，土地永远是所有财富最初的、唯一的来源。拥有土地比购买任何其他财产更能有保障，可以几乎不费力地获得收入。除了土地的“纯产品”外，一个国家不存在任何严格意义上的可自由支配收入，所有其他利润都是由这种收入所支付的，或者构成用来生产这种收入的开支一部分。其认识到农业“纯产品”由劳动者创造，但由于土地私有权最终会被土地所有者以地租形式占有，比魁奈更进一步说明了地租的本质和根源。

③亚当·斯密（1776）在《国富论》中提到，作为使用土地代价地租一种垄断价格

地租是土地产品仅够维持用于生产必要支出以及一般利润之后留给地主的那部分余额，土地所有者会极力压低留给佃户的份额。土地改良与索取地租并无直接关系，即使那些根本不能进行改良的土地仍然会凭借土地私有权的垄断要求支付地租。斯密还讨论了由于位置差异形成的级差地租。运输更为便利的土地减少了运输费用，耕种者节省了更多的必要劳动进而影响利润和剩余产品，地租的变动会随着土地位置变动，不论土地的富饶程度和土地产品如何。土地所有者所占土地产品的份额会随着土地改良和耕种扩大提高产量而增加，生产力的进一步降低了产品的真实价格间接提高真实地租。

④马尔萨斯（1815）在《论谷物法的影响地租的性质与发展》中将地租定义为土地产品在支持一切耕种费用后留给地主的那一部分，耕种费用中包括所用资本的普通利润

其将地租视为上帝对人类的恩赐，而不是土地垄断造成的，是土地产品的总产值扣除各种开支（包括资本家利润）后留给土地使用者的剩余，掩盖了土地使用者与劳动者的剥削关系和阶级关系，甚至还认为土地所有者应该获得地租是对地主的“勇气和智慧的报酬”，也是对其先辈的“力量和才能的报酬”。

⑤英国古典经济学代表人物李嘉图（1817）在《政治经济学及赋税原理》中，以劳动价值论为基础，从分配的角度研究地租问题，认为地租是为使用土地原有和不可摧毁的生产力付给地主的那一部分土地产品

在社会发展过程中，首先耕种优等土地。随着人口增长，中等土地开始耕种，这时优等土地就有了地租，地租取决于两块土地在质量上的差别。当劣等土地投入耕种时，中等土地也产生了地租，优等土地的地租开始上涨，两块土地的地租差额等于投入等量资本和劳动后不同产出之间的差额。李嘉图分析的是级差地租，认为劣等土地并没有地租，认为自然条件是产生级差地租的原因，也就是不存在绝对地租，忽视了土地私有权的存在。但李嘉图认识到了地租是价格的结果而不是原因这一问题，也是对地租理论的一大贡献。

⑥萨伊（1803）在《政治经济学概论》中研究了财富的生产、财富的分配和财富的消费问题

萨伊认为当生产出来的物品具有效用时，人们就给这种物品以价值。凡是生产出来的价值都应归于劳动、资本和自然力这三者的作用，其中以能耕种的土地为最重要因素但不是唯一因素。除此之外，没有其他因素能生产价值或扩大人类财富。土地是大自然的恩赐，只有土地产品成为需求对象，并且不随着需求增加而增加时才构成土地利润，地租则按照土地利润的最高比例决定。萨伊强调土地天然的性能，竟然将地租的产生认为是土地所有者节约和发挥智慧的结果，其理论回避了剥削问题。

⑦德国早期资产阶级经济学家杜能（1826）并不满足于斯密的理论，认为仍然有可以继续完善的地方

在第一版《孤立国同农业和国民经济的关系》中，杜能第一个发展了市场、生产和距离关系的基本分析模型，借助边际分析研究了生产布局理论和运费变化同经济效益之间的规律性关系，从土地位置的角度分析了级差地租理论。其研究了级差地租的第一种形式，抽象地假设孤立国中的土地肥沃程度相同，地租是由于土地位置优势产生的，农产品价格等于生产成本和运费之和时地租为零。虽然在理论上否定了绝对地租的存在，但是相对于李嘉图而言，杜能的理论中暗含着绝对地租的存在。如果各个庄园的地力、距离销售市场的远近以及一切与田庄价值有关的因素完全相等，然而只有在荒地不出代价得不到的情况下，土地才能产生地租。所以，地租的产生还有更深一层的原因。这实际上就是土地所有权垄断问题，与土地肥力和位置没有关系。

（2）马克思主义地租理论

在重农学派和古典经济学地租理论中，农作物是为土地所有者提供地租的主要土地产品。社会中的地主、农场主和工人构成三个基本阶级。此时住宅等其他产品提供的地租则较少涉及或者根本不作为地租的主要来源，这与研究者所处的历史时期有关。李嘉图时期以后，英国刚刚完成封建主义向资本主义过渡，资产阶级获得充分的政治权力，这为马克思评价过往的地租理论，发展土地所有权的观点并形成自身的地租理论提供了起点。马克思否定了黑格尔关于土地使用权的说法，从土地所有者占有剩余价值的角度研究了地租问题。排斥其他人从而占有一定量土地是土地所有权的前提，超额利润会由于垄断、数量有限的自然力转化为地租，并且土地所有者会根据土地价值的增加程度提高地租。

①级差地租 (www.daowen.com)

马克思首先研究了资本主义的级差地租问题，将级差地租分为两种形式：由于土地肥力程度和位置不同，造成投入到相同面积土地上的等量资本产生的超额利润形成级差地租的第一种形式，级差地租I；以及以级差地租I为基础和出发点的第二种形式，连续追加投资在同一土地上产生超额利润转化的级差地租Ⅱ。

②绝对地租

马克思在分析级差地租时假设最劣等土地不支付地租，只有土地产品的个别生产价格低于市场价格产生超额利润的土地才支付地租。但在资本主义私有制下，租用任何土地都必须向土地所有者缴纳地租。单纯法律上的土地所有权，不会为土地所有者创造任何地租。但这种所有权使他有权不让别人去经营他的土地，直到经济关系能使土地的利用给他提供一个余额，而不论土地是用于真正的农业还是用于其他生产目的。土地所有者不能增加或减少这个就业场所的绝对量，但能增加或减少市场上的土地量。由于土地所有权的垄断会阻碍投入到土地上各个资本之间利润平均化的过程，农产品的剩余价值不参与平均利润率的形成，因此，商品剩余价值的一部分就转化为绝对地租并落入到土地所有者手中。

③建筑地段地租

建筑地段地租是资本家为获得已经建成或可以建造建筑物的地段使用权而支付给土地所有者的地租。在资本主义条件下，凡是自然力能被垄断并保证使用它的产业家得到超额利润的地方，不论是瀑布，是富饶的矿山，是盛产鱼类的水域，还是位置有利的建筑地段，那些因对一部分土地享有权利而成为这种自然物所有者的人，就会以地租形式，从执行职能的资本那里把这种超额利润夺走。

马克思认为：建筑地段地租具有与农业地租相似的特征和规律，土地所有者能以地租形式占有一部分超额利润的前提就是土地所有权的垄断。在靠近城市中心、车站或港口这些位置有利的地段可以节约运输费用，从而获得超额利润，建筑地段也存在级差地租。

（3）当代地租理论

20世纪以前，经济学家主要是从生产关系的角度研究农业地租，马克思通过剩余价值理论研究了资本主义地租理论。20世纪初期，城镇化和工业化进程加快，在美国已经有相当众多学者参与到城市土地研究当中。赫德（1903）和黑格（1926）尝试以杜能的理论为基础开创城市土地理论，但他们的方法只是形式上的模仿，没能很好地对居住问题加以考虑，而这恰恰是城市土地使用中最重要的部分（Alonso，1960）。与古典经济学家不同，19世纪末以后，西方经济学家开始从市场价格的角度研究城市地租问题，为发达国家建立房地产制度提供了理论指导。20世纪发达国家对地租理论研究颇具影响的经济学家包括：马歇尔、克拉克、阿隆索、萨缀尔森等。

①马歇尔的地租理论

剑桥学派创始人马歇尔（1890）在《经济学原理》中利用价值论和边际分析方法研究地租问题。将生产要素分为土地、劳动、资本和组织（企业家精神）4类，某种程度上也可以分为自然和人类两大类。土地是大自然赐予人类的，土地产物是劳动与之相结合的结果，土地价值与剩余产出相关。马歇尔认为地租理论同样遵循一般供求理论，受边际报酬递减规律的支配。在资本和劳动的连续投资中，当土地已经被充分耕作时，投入报酬开始逐渐减少，直到报酬仅够偿付开支和补偿劳动的边际点时耕种者才停止追加资本与劳动。由于土地总量的有限性，任何两块土地在空间上的相对位置都是固定的，所以地租主要受需求因素影响。此外，马歇尔还论述了社会进步与城市地基价值的关系。

②克拉克的地租理论

美国经济学家克拉克（1899）在《财富的分配》中提出了边际生产力理论，从一个新角度提出了计算地租的方法。土地总量由自然界决定，而劳动投入是可变的。任何产出需要至少两种以上要素结合才能生产，地租视为对另一生产因素产量所增加的部分。

③阿隆索的地租理论

阿隆索（1960）利用比较静态模型分别了研究农民、企业家和居民的土地竞租曲线。在农业土地市场中，农民出售农产品获取利润，而利润多少与所处的区位密不可分。距离市场越近地租越高，距离市场越远地租则越低。如果农民和土地所有者的效用函数不相关，农民为了得到获利水平更高的区位将与其他人展开竞租，直到出售的农产品所获利润与社会一般利润相同时为止，土地所有者则通过地租与农民分享利润。

随后，阿隆索假设企业家的决策是以利润最大化为前提分析了厂商竞租曲线。厂商利润是商品交易所获得收益扣除运营成本和土地成本后的剩余，而厂商所处的区位将直接影响商品交易量和成本的高低。厂商的竞租曲线变化率相当于交易量变化率减去运营成本的变化率。与农民的竞租曲线相同，城市中的厂商竞租曲线也是由利润水平决定的。

在分析城市居民的竞租曲线时，阿隆索认为市中心交通拥堵，郊区的土地租金虽然相对便宜，但是距离城市工作的地点较远，居民通过竞租曲线寻求这之间的平衡点。假设每个家庭收入是相对固定的，当一个家庭在城市中居住时，就必须考虑应该购买多大面积的土地、距离工作地点的远近，合理安排家庭的各种行为以获得最大效用（Alonso，1960）。

④萨缪尔森的地租理论

美国著名经济学家萨缪尔森（2004）在其经典著作《经济学》一书中研究了土地市场。土地租金类似于市场上的其他商品，其均衡价格由供求关系决定。但由于大自然中的土地供给总量是固定的，完全缺乏价格弹性，土地的供给曲线是一条垂直于横轴的直线，土地需求曲线和供给曲线的交点就是土地的均衡租金。萨缪尔森认为土地租金不能长时间偏离均衡租金水平，厂商对土地需求量的变化会自动使地租回到均衡状态（萨缪尔森，2004）。萨缪尔森认识到土地的供给不是生产创造出来的，所以其均衡租金受需求影响更多。但他并没有深入地讨论有关土地需求的影响因素以及初始租金如何确定等问题。