关于政府土地收入的理论源头可追溯到古希腊时代。古希腊色诺芬的著作《雅典的收入》中，探讨了增加雅典财政收入的各种途径和可能性，第一个提到的就是雅典的土壤及其增加收入的可能性（色诺芬，1961）。

17世纪末，古典政治经济学派的代表者威廉·配第便在其著名的《赋税论》中首次提出了地租的本质，即：地租是土地上生产的农作物剩余所得的收入，因土壤肥沃程度和距市场远近的不同，地租、地价因而也不同。

法国重农学派的代表人物杜尔阁在其发表的《关于财富的形成和分配的考察》一书中指出，土地“纯产品”是由农业劳动者用自己的劳动向土地取得的财富，但却为土地所有者占有，这就是地租，初步揭示了地租与土地所有权的关系。安德森最早研究了级差地租理论的基本特征，被马克思称为“现代地租理论的真正创始人”。李嘉图在1817年发表的《政治经济学与赋税原理》一书中，集中阐述了地租理论，提出地租产生的两个条件：土地的有限性、位置差异及土地肥沃程度，并研究了级差地租I和级差地租II。尽管李嘉图、安德森在级差地租理论上都有重大贡献，但他们都否定绝对地租的存在。

1879年，美国经济学家亨利乔治（Henry George）在其名著《进步与贫困》中提出，对于非个人劳动形成的土地增值收益应全部归公，而且实行单一的土地税，满足政府的财政收入，征收单一土地税是社会为所需的公共支出筹集资金的手段，征收合理的土地税是繁荣经济的基本要素。他还认为，因土地的弱供给弹性，土地增值税不会导致效率的损失，反而有利于促进土地按“最好”（最节约使用）和“最高”（最高价格）的原则使用。

美国林肯土地政策研究院出版了《Land Use and Taxation》一书，中文名为《土地利用与税收——实践亨利·乔治的理论》。书中的9位作者分别从不同学术角度阐述了19世纪美国政治经济学家和社会哲学家亨利·乔治关于土地税收的一些思想和观点，解释了为什么亨利·乔治关于土地利用和税收问题的基本思想今天仍然具有影响力。亨利·乔治认为，土地税可以迫使土地所有者以更理性的方式利用土地，即遵循土地最佳利用原则，或是将土地出卖或出租给愿意以最优方式利用和开发该块土地的人。书中考察了美国及其他国家在征收各种形式的土地税过程中所遇到的现实和政治方面的问题，认为近年来实行的以收回公共部门所创价值（土地价值溢价回收或土地增值收益）为目的的土地税征收制度非常成功，尤其是在发展中国家和经济转型国家，土地税既是地方政府重要的收入来源，又是刺激地方经济发展的有效手段。该书还阐释了土地税收对城市空间结构土地利用、城市发展、地方公共财政、政府间关系及城市基础设施和服务的作用（美国林肯土地政策研究院，2004）。

国外关于财产税的税收归宿存在两种对立的理论观点：一种观点是“受益论”，由汉密尔顿（1975）等人首先提出，并由菲谢尔（1992）和汉密尔顿（1983）进行了更为深入的阐述。这种观点最早源于蒂伯特（1956）利用“用脚投票”式的公共品私人提供，认为财产税是一种有助于约束地方政府制定出能够使当地居民受益的财政决策的受益税。“受益论”的两个重要前提是家庭在不同行政区域间的可流动性及严格的分区制造成的地方房屋价值的资本化。“受益论”的主要观点是：房屋业主不仅是地方政府支出的主要受益人，同时也是地方政府支出的主要承担者。因此，他们希望地方政府在市政支出、税收及土地使用等方面选择最佳方案，使他们获得的净收益（具体表现为住房价值的最大化）最大。

另一种观点是由米耶史考斯基（1972）提出的财产税“资本税”观点，后来经由希佐和米耶史考斯基（1986、1997）进一步拓展为财产税的新论。财产税新论认为财产税是一种对地方资本所征收的扭曲性税种，其税率的差别导致了全国范围内资本存量的无效配置。希佐和米耶史考斯基（1986）在传统财产税局部均衡分析的基础上，对哈伯格（1962）一般均衡税收归宿模型进行了调整，并将其运用于对地方财产税的分析。即使这一模型中没有考虑地方政府对财产税收入的使用而存在明显缺陷，但只要在全国范围内资本存量固定不变，允许资本因税率差异而自由流动，即使在新论的一般均衡模型中加入各种Tiebout类型的特征，该模型的结论就仍然成立。

此外，威尔逊（1986）进一步分析认为，由于担心财产税税率过高而导致本地区的资本流出，在公共服务支出依赖于财产税收入的地方政府会倾向于选择过低的公共服务水平。总之，财产税无论是“受益税”还是“资本税”的结论都是基于标准经济学模型的推导，且每个模型推导都基于很强的前提假设。因此，假设条件与现实情况的相符程度就成为比较两种观点正确与否的重要参考。有学者认为，财产税税收负担不是消极分摊，相反，是与资本商品的所有权成比例的分配，甚至在古典税收归宿理论中，财产税也不是消极的（Abt Associates Inc.，1975）。

美国州政府在其财政事务讨论中涉及地方政府出于增加财政收入的目的而进行的土地开发时，使用“土地的财政化利用”（Fiscal Land Use）的表述方式，这一提法和我国的“土地财政”现象相似（邓子基、唐文倩，2012）。

从土地财政行为的目的来看，政府出售或出让土地主要是为了筹集财政收入，但也有调整土地资源配置、提高土地资源利用效率等方面的考虑。例如，奥萨盆伊姆斯（2009）用调查法研究了美国一些州的土地交易收入情况后认为，土地交易收入一度是美国一些州政府财政收入的主要来源。但是，也有不少国外文献研究指出，政府土地财政行为除了筹集财政收入之外，还有试图利用适当的土地财政收入工具来调整土地利用方向、刺激土地投资密度增加等方面的考虑，如哈茨克（2007）等。

从土地财政实现工具的角度看，国外大多以不动产税费为主。根据格拉布F.（2009）的研究，早在1780—1802年间，美国就曾经成功地采用过利用出售公有或国有土地的方法为中央政府的债务进行融资。彼得森G.E.（2006）的研究指出，出售公有土地或长期出租土地使用权给土地使用者是为城市基础设施建设融资的一种重要手段。西拉R.（2006）等的研究则认为，出售国有或公有土地只是早期美国政府获取土地财政收入的一种主要手段，随着社会经济的发展，出售国有或公有土地的办法便逐渐淡出，而不动产税收、国有或公有土地租赁、向土地开发者课征影响费等房地产相关税费收入，渐渐成为西方国家地方政府土地财政收入的主导性工具。特拉斯伯格V.（2004）的研究结果同样表明，随着土地私有化的推行和土地交易市场的逐步建立，土地税收已成为波罗的海国家地方政府众多财政收入来源中最重要的一项收入，因为它足以提供更多的公共服务。

从土地对房价的影响的研究来看，国外主要针对财产税和房产税，因为西方国家的土地制度和中国的土地制度不同，土地私有制占绝大部分，而以房产税为代表的土地财产税就是当地政府的土地财政所获得的收益。

伍德（2006）通过合理地使用微观模拟模型，通过在供需均衡以及供需弹性这两个角度上对澳大利亚房地产相关税及其公民房屋需求所造成的相关影响进行了深入的研究，得出国家出台的相关税收政策将会直接影响购房以及租房的市场价格，除此之外，租房的市场价格高低之后也将会对购房市场价格造成一定的影响。弗朗索瓦（2006）在对房地产市场所具有的生命周期进行了相关的深入研究后，从而得出了税收政策直接影响房价，两者的关系是正相关。钡昆（2009）通过使用均衡模型对房地产市场进行了分析，从而得出了一个相对比较均衡的竞争环境下，当地所拥有的相关经济福利能够直接影响相关的税收政策的结论，对政府所立项建设的公共设施项目有着比较直接的影响，从而得出最优税收计划与当地所具有的经济福利之间存在着比较大的关系。霍特（1998）通过使用误差修正模型，从而对瑞典有关房价的相关数据进行了整理分析，从而得出房地产价格与使用者的收入、使用者成本和建设成本以及相关的人类心理预期等众多的因素有着直接或者间接的关系。 (www.daowen.com)

朱德与温克勒（2001）通过对1984—1998年这十几年里美国130个城市的房价统计数据进行相关的分析之后，得出房地产的价格与该地区的人口数量以及人均收入、建设成本等都有着直接或者间接的影响。Thu（2007）在文章中总结到各个国家有不同的土地政策，在这些相似又有很大区别的土地政策下，各国家的土地政策影响各有特点。在西方的一些资本主义国家中，土地的价格主要由市场决定，政府对土地的用途和税制做出限制。而在社会主义国家，政府对房价的影响力较大，土地的所有权归属于中国政府，出让土地的收入成为中国政府重要的财政收入。在越南，土地相关的商业活动依赖于越南政府制定的土地价格框架，土地价格的被制定使得当地房地产市场扭曲。

国外关于土地财政改革的研究与实践主要集中于财产税。哈里斯（1974）认为减少不公平和创造有益于持续依赖财产税的环境是极其重要的，如果地方财政支出快速增长，再加上评估时间不足，会导致民众对不动产税征收产生的厌恶以及由于财产税的许多优点和潜质带来的地方税收收入增加。美国第13号提案（1978）的作用极其复杂，引起公民的不同凡响。第13号提案压低了财产评估价值，把平均财产税税率从2.5%降到1%，导致加利福尼亚州的财产税收入在提案前后一年减少了45%，各县税收严重削减，减少了57%，学区税收收入两年内减少了61%。如果地方政府通过州政府转移支付的增加获得支持，他们经常会面临更严厉的州政府控制和地方自治的削减，并且受制于辖区间为销售税收入的竞争（Mark Haveman等，2008）。不均匀的财产增值会把税收负担转嫁给快速增值的财产，评估约束有没有阻止这种转嫁取决于受影响的财产类型和财产价值是否给予所有权的变化被重置（Bowman和John H.，2006）。无论哪个等级财产增值最大，购置价值体系都能够把财产税负担转移给具有最高营业额的财产。因为所有权的变化能使税收大幅增加，购置价值评估违背了公平性。美国30年的实践经验表明，这些约束效用非常低且不公平，财产税改革需要没有扭曲的、公平的、没有评估约束的以外效果发生的立法工具的响应（Anderson等，2006）。罗杰斯（1997）、米哈伊洛夫（1998）认为人均财产税必须快速增长才能使地方公共服务维持相当水平，并着眼于研究财产税收入快速增长的影响因素。美国所有的州采取措施降低农地、林地、空地的税负，阻止财产税对这些区域的征收。这些条款把财产在使用过程中的所得而不是市场价值作为税基。实际上，这些做法把对财产价值征的税转变为对实际或估算所得征税。采用的财产税改革方案包括：统一征收而不是分类征收、处理免税额、设置财产税收入的比例范围、设置宅基地的免税额、延缓税收保证代际公平（Joan M.Youngman，1994）。

美国学界在讨论何种税源可以取代传统的财产税时，地价税成为一个可能选项，因为当地价税以与使用用途无关的地租为税基时，地价税拥有理论上的优越性，也就是经济上的中立性，而无经济上的扭曲效果。在美国林肯土地政策研究院编著的《Land Value Taxation：Can it and will it work today？》中，埃德温S.米尔斯认为，用土地价值税替代现有财产税的观点在理论上极有吸引力，但在实践中几乎毫无价值，原因在于推行土地价值税政策的主要障碍是难以对土地价值和地租进行精确估计。亚历克斯·阿纳斯在对埃德温S.米尔斯的文章的评论中提到，如果拆除城区内的少量旧房可以获得足够多的地块，把这些土地拿到市场上销售，就可以知道其价值，并给出一些假设通过若干途径可以获得精确的关于土地价格的资料，但前提是改变市场制度，而市场制度的改变是复杂和昂贵的（DickNetzer，2004）。特蕾丝·J.麦奎尔（1991）认为地方政府基本或完全由高级政府资助时也能运作得很好，地方政府对任何主要税种的依赖都可能导致税区贫富分化，财产税本身受到州和选民施加的种种限制的影响，对很多地方政府来说已经不是一种独立的财政收入来源，即使地方财产税被地方消费税或所得税完全替代，也将会存在富裕的或贫穷的税区，州政府会限制地方税收当局对这种税的使用。特蕾丝·J.麦奎尔认为对于财产税，有两种替代方案：一种方案是由州政府资助地方政府；另一种方案是回到不受限制的财产税，将它作为授予地方政府财政权利的一种方式（Wallace等，2005）。

从土地价格的角度来看，国外学者主要从宏观和微观两个角度对土地价格的影响因素进行了研究。西格尔和斯里尼瓦桑（1985）采用供需平衡模型，利用美国51个大都市1975—1978年的数据资料，分析了城市规划对地价的影响。从需求角度看，他们认为城市地价是人口数量、住房存量、市民收入和贷款利率的函数；同时，他们认为城市住房存量、可开发土地量与实际开发土地量会影响土地价格，最终结论是城市规划控制使得城市土地价格升高。卡茨和罗森（1987）利用截面数据的特征价格模型对美国加州房地产价格进行研究，所用的数据为该地区63个社区、1 673个独户住宅交易数据，他们发现，土地使用规制和城市发展控制政策使得该地区城市土地价格比没有实行该政策的地区高出17%至38%。亨利（1995）采用美国辛辛那提市的数据开展研究，结果表明把区位因素（如到CBD距离、交通状况因素等）、邻里因素和个别因素结合在一起，对城市土地价格的解释程度可以达到 83%。卢帕森赫和格茨（2001）用微观经济学方法分析了政策对城市土地价格形成机制的影响认为：城市蔓延和城市精明增长政策、建筑高度的限制、区域开发、环境与持续性发展、交通运输发展权力、区划限制、可开发土地的总量限制等，一方面限制了特定时段的住房和土地供应，使房屋成本增加，引起住房或土地供应曲线向左移动；另一方面，由于政策实施，减少了土地导致的负外部性，使需求曲线向右移动，两者相互作用，提高了城市土地的价格。

从土地储备的角度来看，国外因各国实践的差异，存有不同的理解。美国学者斯特朗（Ann L.Strong，1979）将土地储备定义为：政府或取得授权的公共性机构，在法定的权限范围内，依法取得并保有一定的土地，并进行必要的整理和开发，以备未来城市扩张和更新的使用之需。其目的主要在于实现联邦或州的相关公共土地使用的政策目标。英国学者哈罗德·邓克利（1983）则将土地储备定义为一种旨在引导城市合理、有序发展的管制措施，其认为土地储备的重点在于：在尚未发生用地的迫切需要的情况下，由政府预先取得一定的土地加以储备，在必要的时候再投放入市场，以平衡供需并确保土地按计划目的进行开发，从而实现土地利用规划的有效执行，并实现引导城市合理发展的目标。世界银行专家安德鲁·希尔顿（Andreu Hilton，2005）认为，在一定程度上，土地储备可被视为是实施土地规划的基础性步骤，除此以外，为公众储存土地升值而产生的收益，也是其目的之一。

理查德P.菲什曼（1975）认为城市土地利用应考虑经济目标与社会福利目标，城市土地利用的基本原则应该是达到土地公共效用的最大化，为实现公共效用的最大化，城市政府应该对土地市场进行适当的管制，土地储备是政府调控与管制土地市场的有效手段。麦克法登·斯图尔特（1978）认为如果经济目标被广泛理解和接受，市场条件使得土地储备运作可行，则土地的公共储备能够起到降低地价的目的。查尔斯·哈尔（1999）认为土地储备是解决城市问题，促进城市有序成长的一种必要手段，主张建立城市土地银行和联邦城市开发银行，赋予其征收、投资与兴建公共设施和处分土地的权利，以执行土地储备政策，帮助解决城市问题和城市市区成长问题。

埃尔马林（1995）以效率为考量标准进行分析，认为补偿标准不应以失地者所失为依据，而应以社会获利为依据进行补偿。凯利（2003）指出在农地产权转变过程中，失去土地的农业劳动者，由于其缺乏工作所需相应的技能，因此无法适应工业化发展的需求，从而使其利益受到最大损害。沙维尔（2010）指出在政府为公共目的行使征地权购买土地时，会受到土地所有者的影响，当土地所有者数量越多，政府购买价格被拒绝的可能性越高。

由于中外在土地产权制度的安排上存在差异，因而国外的土地储备制度，基本上都是建立在土地私有制的基础之上。在国外，土地私有与公共利益之间，始终存在着比较紧张的关系，因此，国外土地储备的目标具有明显的公益性。为确保此种公益性的制度定位的实现，通常由政府主导土地储备。在具体操作层面，则或由政府机构实施，或由政府授权公益性机构或公营公司实施，部分国家也允许私营企业参与土地储备的开发环节。在土地储备类型上，哈瑞富兰奇（Harvey L.Fletcher，1974）将其划分为普通土地储备和项目土地储备两类，前者的储备对象包括各类土地，主要是为了满足城市的长远发展；后者限于特定功能区域，通常规模小、周期短。

在土地储备的制度价值上，范戴克特里和戴安娜科佩娃（Van dijk Terry& DianaKopeva，2006）通过对中欧地区农用地所有权分散的实例研究认为，土地储备对于集中分散的土地产权，至关重要。肯特贾尔斯（Kent Gilges，2000）认为，土地储备制度在农地保护、林地保护、湿地和沿海区域保护等方面，具有积极效果。戴奇布朗斯和亚历山大施密特（Diedrich F.W.bruns &J.Alexander Schmidt，1997）以波茨坦市城区边缘扩张为示例，综合论证了城市土地储备在保护城市周边的生态自然景观和生活休闲区域，以及引导城市合理、有序扩张的重要性。从制度的社会实际效果方面来看，起源于荷兰等地的土地储备制度，具有鲜明的公益性色彩，同时土地整理高效、透明、有序，并且辅以科学的空间规划和严格用途管制。伊曼纽尔·德特维尔（2013）指出，由于持续的建设热潮和不受阻碍地利用土地，所以住房蔓延、住宅楼盘不断增长，国家在土地储备上面临着显著的压力，出于节约用地的需要，瑞士修改了 1979 年颁布的发展规划法案（DPA），旨在更清晰地区分耕地和建设用地，以确保更紧凑、可持续的空间和住区发展。安德烈·索伦森（1999）研究了日本克服城市蔓延问题的城市土地整理模式。该模式主要是通过土地财产重新组合、提供道路和公共空间，使城市化在有序有条理的条件下进行，有效地阻止城市的快速扩张，有利于取得良好的城市规划，通过及时有效公共利益的提供来保护公众福利。Seong KyuHa（2001）研究了韩国城市土地整理工程的联合重建 JRP 计划，该计划一般由城市政府划定一个城市开发区域，房主协会负责整个工程的运作，由大型建筑公司提供资金和实施建筑工程。结果表明，政府可不再直接控制，只需制定符合这些社区居民生活和发展的政策，并提供鼓励非政府组织、房地产开发企业参与社区建设的政策，就可通过发起和引导各方积极参与社区建设来有效实施城市土地整理。

弗兰克·S.亚历山大教授（2005）指出，在美国，土地银行和土地储备的概念最早是 20 世纪 60 年代末出现的，其最初的目的主要是通过收购城郊的土地以抑制城市的扩张，同时，通过储备大量的土地以配合政府长期土地利用计划的实施，以影响土地价格、平衡土地供求，实现政府对土地市场的有力干预。马修·J.桑萨（2008）认为，不动产物业空置现象在美国的一些城市日益显现，依靠传统的建筑物代码执行和取消抵押品赎回权机制已无法有效解决这一问题，在这种情况下，通过土地储备对遗弃和闲置物业进行战略收购，可以实现未来可持续化的土地使用。戴安娜·A.席尔瓦（2011）认为，美国东北部和中西部的老工业城市，普遍面临经济重建的压力，联邦和州政府的政策应该转向为城市繁华、商业核心重建等目标提供资金，继续鼓励和资助设立土地银行，作为向全国振兴老工业城市的有效和高效的方法。

在美国，土地银行属于官方的非营利性机构，主要负责储备土地的取得、持有和管理。弗兰克·亚历山大（2011）在其专著Land Banks and Land Banking中较为详细地介绍了美国土地银行发展的三个典型阶段，分别以 20 世纪末圣路易斯等州、21世纪初密歇根州和近些年费城等地的土地银行为代表，在此发展过程中，土地银行的权力逐步得到扩大，储备土地的范围由最初的欠税土地扩大到空地、废弃土地和丧失赎回权的土地。肯尼斯·S.卡姆莱特（2012）指出，作为机构属性的土地银行，在美国属于非营利性公司，但是却又拥有国家或地方机构的某些属性，土地银行有着非常广泛的权利，在收购物业上享有优先权，并且有权发行债券。另外，土地储备取得的房地产，其收入和运营也免除一切税收。随着各州有关土地银行和土地储备的一系列法案的颁布，整个美国土地储备制度的运行已更加规范化。