城镇化是一个历史范畴，同时也是一个发展中的概念。在国外，学者对其有多种解释，Kent P.Schwirian和John W.Prehn（1962）认为，城镇化是城市中心的理念和实践向城市周围地区辐射的过程，是人们行为模式以及思考方式的转变过程，是城市人口比例不断增加的过程。美国的Peter Hall（1966）的《世界城市》一书中认为，城镇化是人口从乡村向城市运动，并在城市从事非农工作，乡村生活方式向城市生活方式转变的过程。

新经济地理学认为，只要存在规模报酬递增，并且存在运输成本，即使在一个各地方初始条件完全相同的区域内，在经济的自我演进过程中仍会产生集聚。经济在城市集聚，存在着三个方面与其先天地理条件无关的规模效应。第一，分享（Sharing）：城市里的生产者可以从更大范围获得广泛的投入品供给，从而发挥生产中的规模经济效应，在生产规模提高时降低平均的生产成本。对于投入品的分享也使得供应商能够根据客户的需求提供高度专业化的产品与服务。第二，匹配（Matching）：在更大的市场范围里，各种生产要素可以更好地匹配。企业可以更好地选择所需要的投入品和特殊技能的劳动力，满足特定的市场需求；同时，在一个有众多企业的地方，劳动力也更可能找到合适的雇主。第三，学习（Learning）：空间集聚可以加速知识的传播，方便职工和企业家之间，以及不同产业之间相互学习（Gill and Kharas，2007）。

服务业的份额随着城市进入后工业化时期的发展逐渐提高，由于服务大多都难以跨地区进行运输，尤其消费性服务业通常是供给和消费同时发生的。由此可见，在城市发展中的规模效应就更需要空间集聚，城市最佳规模将会逐步呈现扩大的趋势（Au and Henderson，2006）。事实上，虽然在大城市的工业集聚达到一定程度后，服务业的份额将越来越高，但这并不意味着大城市工业的绝对规模将下降。相反，服务业的发展会促进城市的规模效应，吸引更多高附加值的工业在大城市周围集聚。从经济发展的规律来说，经济集聚将是大势所趋。世界各国的经济都在向少数大城市或大都市圈集聚，而且越是发达的国家经济集聚程度越高（World Bank，2008）。在《区域和城市经济学手册》（第四卷）中，Gleaser对城市增长的概念解释时强调了两个关键词：扩散和集聚。扩散指的是就业和人口在城市区域整体范围的分布趋势，而集聚则是强调就业和人口在高密度生活和工作区域内集中的程度。城市的增长，就是关注在城市扩散分布演化过程中，城市集聚区域在规模和范围上拓展或衰退的实现。城市增长更多体现的是一种复合的城市状态，包括空间的扩散和要素的空间加速聚合，区域动态作用下劳动力的流动和人口增长，全新生产组合形成后引起的经济配置效率的优化和产出水平的提升。单独从一个维度来观察城市增长，并不能反映出城市对要素组合的规模效应和集聚效应的整体作用，并不能够准确把握物理空间、人力资本转移、要素流动在具体作用中的相互制约和依赖关系，因此也无法系统完整的反映出城市增长的完全面貌。在理解了城市增长的内涵后，联系到动力机制在宏观层面的表现形式，界定城市增长概念中最为核心的三项内容分别为：空间增长、人口增长和经济增长。

土地要素是城市生产活动中重要的初始投入要素，Helsley和Strange（1990）指出土地的稀缺会制约产业集聚的程度。然而在建立生产函数或成本函数时土地很少被直接考虑进去，这是因为有关产业地点的土地价格较难获得，而相对来说大都市区域的住房价格数据比较容易得到，从而在很多研究中住房价格为替代产业用土地价格提供了较可靠数据。房价对城市生产联系影响的文献始于Helpman E.（1997）在新经济地理模型基础上对住房市场的引入，房价作为城市劳动者生活成本的重要组成部分，某地区的住房价格过高会影响工人的相对城市居住效用，并抑制劳动力在该区域的聚集。Hanson和Spilimbergo（1999）等人随后进行的实证支持了 Helpman的结论。Overman和Puga（2002）也指出房价已经成为城市经济活动的重要分散力。Albouy（2009）指出房价水平是影响企业获取劳动力要素的重要变量，过高的房价会阻止劳动力的区域流入，这一观点也被其他学者的研究所支持。如Mayes（2002）采用英国的数据，Brakman等（2000）采用德国的数据对这一观点进行了实证支持。经济集聚会加剧大型城市中土地等不可流动的稀缺资源要素的竞争关系，提高本地区不可贸易要素或服务的价格，从而倒逼某些有选择性的产业转移到同类要素价格相对低下的外围区域。然而需要引起重视的是内生性问题，在计量中城市住房价格与当地劳动者工资相关，聚集经济导致区域地价和房价的上涨，劳动力市场的均衡又使得这些区域的工资水平比其他地区要高，从而所建立的城市方程具有多重共线性。

城市是人类社会发展的客观结果，它随着时间的推移而不断演化，并在这一过程中呈现出不同的阶段性特征，城市发展的过程同时也是推动城镇化不断前进的过程。城市发展阶段理论是城市发展、演化和可持续发展等相关研究中最重要的思想支撑，也是城市更新与转型、城市空间和城镇体系等领域研究的重要思想依据（Roberts，1991）。最先明确提出城市进化的概念和城市生命周期思想的是 P.Geddes，他于1915 年在其著作“Cities in Evolution”中将进化论观点引入了城市研究之中。之后，美国社会生态学家 R.Mc Kenzie 运用生命周期思想，分析了城市作为生态进程发展的各种阶段及其表现。1938 年，L.Mumford 在其著作“The Culture of Cities”中指出，城市诞生、演变和消亡的循环历程反映了人类文明的演进过程。在上述研究的思想影响下，20世纪50 年代以来，关于城镇发展阶段的研究开始增多，主要有邻里发展阶段理论、单一职能型城市发展阶段理论和综合型城市发展阶段论。

（1）邻里发展阶段理论

这一理论在国外城市研究中受到广泛关注，其中 Hoover 等人在1959年的研究，以及Real Estate Research Corporation在1975年对邻里的划分方案最具代表性，成为西方国家城市研究和相关政策制定中的一个基础理论。这一理论主要从家庭结构、种族构成、人口增减、建筑状况等角度将邻里划分为不同的发展阶段，在西方应用较为广泛，而在中国，由于发展历程和国情存在巨大差异，目前尚缺乏相应的研究和应用。 (www.daowen.com)

（2）单一职能型城市发展阶段理论

这一理论认为单一职能型城市仅依靠单一产业的基本职能，如生产加工、矿产资源、旅游资源等，在一定区域经济发展中发挥专一职能。这类城市的发展阶段及生命周期过程依赖于某一类基本职能，随着其职能的兴衰而进行。如一些矿产资源型城市：煤炭资源城市、林业资源城市、石油开发城市等，它们的发展依赖于资源的储拥量和开发程度，随着资源的开发利用而兴起与发展，也随着资源的枯竭、产业的衰退而衰落或转型。根据资源储量和市场需求，资源型城市的发展阶段一般包括四个阶段：形成期、扩张期、繁荣期、衰退期。由此可见，城市内部资源和产业发展是影响城市发展质量的关键因素，资源型城市的发展阶段对资源的开发程度有着较强的伴随性和依附关系。

（3）综合型城市发展阶段理论

世界上大多数城市的发展是以综合性为特征的，只有极少数的城市为单一职能型。对于综合性城市的发展阶段，国内学者从多个角度进行了研究。诺顿从产品生命周期角度，根据人口变化、市区与郊区社会经济差异、就业结构等指标将城市分为成熟阶段、多变阶段和青年阶段（Norton，1979）；美国城市地理学家 Berry 认为，城市的发展经历从成长到衰退这一过程，因而传统的大都市圈也将经历从集中走向分散的反城市化过程，从而出现“城镇化的终结”。霍尔等人从都市人口变动与产业迁移的角度提出了城镇化四阶段理论，即集中城镇化、郊区化、逆城镇化和再城镇化（Hall and Hay，1980）；范登博格等人则根据发达国家城市人口变动规律提出了城市空间周期理论，即大都市生命周期包括四个阶段：向心城镇化阶段、郊区化阶段、逆城镇化阶段和再城镇化阶段（Berg，1982）；叶齐茂应用“都市动力学模式”思想提出了城市的系统进化与周期律（叶齐茂，1993）；叶裕民从产业更替的角度，认为城市的生命周期取决于主导产业的兴起与更替，伴随着主导产业“上升期——成熟期——衰退期”的循环，城市的发展也呈现出相同的历史轨迹（叶裕民，2009）；郑国等人借用国家发展阶段理论，根据不同时期推动经济发展的关键因素将城市划分为要素推动、投资推动、创新推动、财富推动四个阶段（郑国等，2009）。

总体而言，综合性城市发展阶段理论在国际上已取得了丰富的研究成果，但其中应用较广的是霍尔的城镇化四阶段理论，前城镇化阶段是在城镇化以前，人类社会仍属于农业社会，随着农村区域初级产业的发展，在均质农业区域上出现一些散布的居民积聚点，即最初形态的城镇，其成长过程发展缓慢，依赖于初级产业的发展，属于消费型或防御类型的城镇，容易受到自然灾害和战争的影响；集中城镇化阶段是城镇化的初级阶段，这一阶段的城镇化发展处于成长期，城市人口不断增长，追求集聚效应和规模经济，劳动力、资金、技术等生产要素向城市集聚，城市规模不断扩张、数量不断增长；郊区化阶段是城市发展合力在空间上“扩散效应”占据主导的时期，当集中城镇化发展到一定水平后，随着城市圈内人口密度的增大，城市病出现并不断加剧，导致“集聚不经济”，此时，中心城市的人口和产业开始向郊区迁移，城市经济和文化不断向郊区扩散和蔓延；逆城镇化阶段处于城市化的衰退期，当城市和郊区发展不能满足人们需求，人口便开始从这些区域迁向小城镇和农村地区，城市功能进一步扩散，称之为“逆城镇化”现象。再城镇化阶段对应于逆城镇化过程，是对中心城市的再次开发，吸引专业人员向城市回流，以解决由逆城市化造成的城市衰落问题。