不同的计税依据所确立起来的房产税，其性质和功能定位是有区别的。如果以资本价值（评估价值）、土地价值或面积作为计税依据，房产税无疑属于财产税性质的税。但若以房屋的卖出价与买入价之间的差价为计税依据，房产税就带有所得税的性质。自2011年起，我国对二手房交易征收20%的个人所得税。事实上，很多地方并没有按照交易所得扣除原值和合理费用之后的余值征税，而是直接按照交易价格征收1%的个人所得税。
酝酿中的“房地产税”即便出台，对于房价的调控也不会有明显的作用。近十多年来，一线、二线城市房价增速迅猛，部分地方甚至出现“天价房屋”，因为这些地方，一方面居民有较强意愿去改善住房、拥有私房的意识强烈（需求强度大）；二是居民的可投资渠道少，只能通过购房来保值（可替代性低），这导致住房的需求弹性非常小。
由于税收转嫁，当住房需求弹性较小时，靠征税打压房价的初衷难以实现，可能使政策效果与预期目标南辕北辙。杭州曾有过失败的教训。2004年1月1日，杭州市在全国率先开征二手房差额20%的个人所得税。开征原因一是房价上涨过快，1998年4000元/平方米，到2003年达到7200元/平方米，市区涨到8000多元/平方米；二是房价收入比不合理，2004年城镇居民人均可支配收入仅为12898元；原因之三是炒房群体庞大（占购买人群的20.00%）。但政策出台后，房价反而由于税收转嫁上涨了15.00%，于是这一政策在当年8月就暂停实施。
2011年1月，上海开展对部分个人住房征收房地产税试点，适用税率暂定为0.60%。征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。重庆启动房地产税改革试点，征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。从两市实施效果看，还是得到了一笔财政收入，但并不丰厚。至于对房价的调控作用，微乎其微。
因此，尽管许多国家都把税收作为调控房地产市场的重要工具，可是在中国，靠征税调控房价恐难奏效。“房地产税”的定位应是一种财产税，个人拥有房产就应当缴税，如同拥有车船，就要每年缴纳车船税一样。
其实，现行18个税种中，本来就有一个房产税，从1986年10月1日开始征收，以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。征收范围限于城镇的经营性房屋，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。房产税征收标准分从价或从租两种情况：从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10.00%～30.00%后的余值，年税率为1.20%；从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据，年税率为12.00%。
由于该税的课税范围不涉及居民住宅，因此，一直都在酝酿开征一个新税种，2013年11月十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确指出，“加快房地产税立法并适时推进改革”。
本篇认同房产税和“房地产税”是两个不同概念的观点，如果按照计税余值或租金收入征收则是房产税，如果按照评估价值征收则是房地产税。鉴于房产评估异常复杂和烦琐，本文建议酝酿中的“房地产税”应定位于房产税，不涉及地产的增值收益。地产“涨价归公”通过土地出让金和土地增值税方式实现。
如果是这样，只需对现行房产税的有关税种要素进行改革，如征税范围扩大到城镇居民住宅，房产余值仍以房产原值一次减去10.00%～30.00%后获得，租金收入可以“年值”作为计税依据。
2.以年值而非评估值作为房产税的计税依据(www.daowen.com)
很多人主张“房地产税”以评估价值作为计税依据。然而，评估过程会耗费巨大的时间精力和金钱。常用的评估方法是两种：一是市场比较法，比较待评估项目与其相邻区域近期内已经成交的房地产，找到一个合适的成交价格并进行修正；二是成本估价法，根据单位土地价格成本拟定地价，然后再考虑建筑安装成本、开发商的利润、政府的税收等。这两种方法都会带来较多的征收费用：采用市场比较法，需有完整、延续的房地产交易资料，如果房地产市场不成熟，这种方法就难以被采用；成本估价法也有一定不合理之处，现实中房地产的价格往往取决于供求关系，而不是建造所耗费的成本。成本增加并不一定能增加房地产的价格，反之，低成本的房地产也未必说明其价格不高。
目前国际上流行计算机辅助批量评估法（computer-assisted mass appraisal，CAMA）。CAMA的正常运行，需要具备五个条件：自由成熟的房地产市场体系、完整的房地产信息数据、成熟的计算机技术、足够的统计学与数学知识、相关评估经验。从杭州市等地的试点情况看，最大的障碍在于缺乏完整的房地产信息数据，主要表现在，各类信息分散在政府相关职能部门，各部门之间的数据尚未实现全面共享；数据信息本身的透明度低，权威性与真实性值得怀疑；制度变革使得各类数据缺乏历史延续性。尽管《不动产登记暂行条例》已从2015年3月1日起施行，但要把全国相关的房产数据整合并联网，有一个漫长的过程。
无论是新税开征还是旧税改造，如果征收费用很高或者比以往更高了，那么这样的改革不能算是成功的。房产税涉及的基础性工作非常烦琐，设计税制的时候必须考虑到这一点。
一个税种开征之后能否成功运行，很大程度上取决于纳税人心理上的接受程度。房产税不同于增值税等主要涉及企业和单位的税种，它是牵涉到所有拥有房产的人，计税依据的选择必须考虑到人们的感受。
中国几千年的文化以亲缘、血缘、地缘为纽带，这种文化特质会出现一个有趣的现象：一方面，房地产评估者的公信力容易遭到别人的质疑；另一方面，房地产评估者又会面对众多的说情者。回顾过去，历朝历代丁税、户银的确定，往往“视其赂之多寡以为物力之低昂”。房地产评估会不会重蹈覆辙？一旦评估过程中存在大量的权钱交易现象，民众不认可、不接受，这一税种就有名无实。
影响房地产评估价值的因素是众多的，从评估客体来说，包括地段、楼层、朝向、光线、户型、建筑年限、周围环境等；从评估主体而言，牵涉到评估机构、评估方法、评估指标、信息采集、数据处理、人员培训等。其中有些因素往往难以被准确衡量，这容易导致对房地产评估价值的分歧。举例来说，如果底层一套房子，窗外有一棵桂花树，评估的时候，一方面，八月丹桂飘香，桂花树美化房产植被环境；另一方面，房东会抱怨严重影响他们的采光和视线。显然，两方面都有道理。这种情况可能会导致纳税人对评估结果不认可。
房产税基估定方法可以借鉴中国香港、新加坡等地的评估方式，采用“年值”作为计税依据，即以评估的租金为基础，减去物业管理、维修费用后剩下的净租金收入。
新加坡的房产税按房屋年值计征，年值=年租金-（物业管理费+家具成本+维修费用）。对年值＜6000新币的房屋免收房产税；年值在6000～24000新币的，只对高出的部分征收4%的税；对年值＞24000新币的，超过的部分要缴纳6%的房产税。
年租金能客观反映房地产的价值。因为这个租金水平是由市场所决定的，供求双方之间就会形成一个均衡价格。这个价格事实上综合反映出这套房屋的面积、结构、地段、朝向、装修程度等因素。如果借助于房地产中介机构的力量，估定一套住房的年值不会是一件做不到的事。
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