1.本篇不采用经济性公共产品与非经济性公共产品的分类，而自创工程性公共产品与服务性公共产品的分类

一些学者在文献中所称的经济性公共产品主要是指城市道路建设，而非经济性公共产品主要是指环境保护设施、公共卫生、教育、文化等。其实，“经济性”与“非经济性”之间的边界是模糊的，如道路不一定是经济性的物品，环境设施和教育也不一定是非经济性的物品。众所周知，学理上的公共产品包含纯公共产品和准公共产品，前者是指是具有非竞争性、非排他性的产品，后者是指具有非竞争性却有排他性的产品。对照学理上的划分，无论城市道路、公共卫生还是教育、文化等，既有属于纯公共产品的，也有属于准公共产品的。

把公共产品分为工程性公共产品和服务性公共产品，是参照了国际上通行的公共支出分类，即资本性支出与经常性支出。那些用于购买或生产使用年限在一年以上的耐用品所需的支出，属于资本性支出；用于维持公共部门正常运转或保障人们基本生活所必需的支出，属于经常性支出。^[2]顺着这样的思路，城市公共产品大体可分为工程性公共产品和服务性公共产品。前者如交通、通信、能源、给排水、环境、防灾等工程设施；后者是指行政管理、文化体育、教育、医疗卫生、社会福利等服务。诚然，工程类公共产品和服务类公共产品的分类，与纯公共产品和准公共产品的分类在一定程度上也有交叉。

区分工程性公共产品和服务性公共产品的用意在于，服务性公共产品往往是当年一次性消费的，当年的消费以当年的税收抵补；工程性公共产品却是逐年消费的，其成本要通过未来各年的收入去抵补。进入21世纪以来，在许多城市服务型公共产品主要通过财政预算拨款解决资金来源，而工程性公共产品主要通过土地出让金得以补偿。

2.本篇把土地出让金看作是一种“隐蔽税”

土地出让金（land transaction fees），又称土地出让收入，是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。

本篇的研究，虽有所涉及房地产税收和土地抵押贷款，但是没有把这二者作为研究对象，而且，着重探讨房地产用地的土地出让金，对工矿仓储用地和基础设施用地的土地出让金着墨不多。

从形式上看，土地出让金有地价的成分，却又不完全是地价；土地出让金有地租的成分，却又不完全是地租。土地出让金是准地价与准地租的复合体。

从本质上看，土地出让金是一种隐蔽税（hidden tax）。由于土地是政府垄断供应的，土地出让金将一部分资源从土地使用者手中转移到政府手中，虽然没有“税”的形式，却有“税”的实质。工业品与农产品之间的价格“剪刀差”是一种隐蔽税，增发通货减轻公债偿还负担也是一种隐蔽税，最典型的隐蔽税是专卖制度。中国历史上的盐、铁、酒专卖，实行垄断生产、运销和定价，名义上政府少征税，实际上通过专卖获得一大笔财政收入。(www.daowen.com)

土地出让金的横空出世是有特定背景的。地方政府要提供公共产品，尤其是工程性公共产品，这是一种社会先行资本，它的发展才能带动包括外国资本在内的民间投资，而在计划经济时期和20世纪80年代，工程性公共产品一直是我国的“短板”，所以，投资的压力非常大。

柯尔培尔说过，课税是一种艺术，要“拔最多的鹅毛闻最少的鹅叫”。如果有一种隐蔽税，收入可观，缴纳者不怨声载道，而且最后大家都从中得益，那么这种“税”就是良税而非恶税。土地出让金使城市公共产品的大量供给成为可能，而且已经成了现实。没有土地出让金，城市化的进程不可能那么快。

3.本篇试图考察土地出让金制度是否具有“帕累托改进”效应

地方政府通过“招拍挂”土地，获得土地出让金；开发商拥有土地的开发权，赚取商品房项目的利润；中高收入群体购买商品房，交付不菲的土地出让金；地方政府把土地出让金和相关的房地产税收用于提供工程性公共产品；由于居住环境的改善，中高收入群体拥有的商品房处于升值状态。同时，低收入群体虽然没有购买商品房，但是，他们同样享受到工程性公共产品。于是，开发商、地方政府、购房群体、未购房群体之间就构成了一个循环。在这个循环中，每一个主体的境况都得到改善，这是一种“帕累托改进”。

如果说，土地出让金制度有不足，主要是缺乏更具体、细致的机制设计。如地方政府将未来70年的土地出让金一次性收取后该怎么使用，各地的做法各不相同，以致有的地方政府多卖地、快卖地、早卖地、贱卖地，甚至不惜顶风违法用地。问题是存在的，但是，不能因此否定土地出让金制度。

4.本篇预言公共产品供给难以摆脱对土地出让金的路径依赖，而且土地出让金将与“房地产税”双轨运行

随着经济步入新时代，我国房地产业处于转折期。党的十九大报告明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在这种背景下，工程性公共产品的融资渠道也应该发生变化，但是，始终摆脱不了对土地出让金的依赖。这是由经济发展模式、宏观税收负担等多个因素决定的。土地出让金将继续存在，但是制度本身需要做改进和完善，“房地产税”可以开征，但是替代不了土地出让金。未来可能是“金”“税”并存，双轨运行。