公田制之变革乃顺应历史的自然法则而产生，其发展复循各国之经济国情而推运，其演进程序固属缓慢，但其趋势则极为明显与确定。其一成一毁经时约一千五百年，事态错综，史籍所记固失之简陋，但亦具迹象可以寻绎。大抵公田制之始施行定期易居之授地方法，继则养成永佃性之土地使用习惯，久而久之，乃发生因应事势之爰田制。

所谓爰田制即分等爰地，自爰其处，不复易居之授地制度（《左传·僖公十五年》，晋于是乎始作爰田，晋语作辕田。《汉书·卷二十八下》亦云：秦孝公用商鞅制辕田）。此乃从封君领有土地到私有土地制之一种过渡办法。(www.daowen.com)

同时土地所有权改变之具体步骤为抵押与买卖。抵押之事周金文中略见端倪，如格伯敦云：厥债二十田是。买卖之事春秋有晋国贾戎土地之举（《左传·襄公四年》）。战国买卖土地尤盛，如赵括以王所赐金帛买田宅（《史记·卷八十一》）。苏秦自言如有负郭田二顷，当不能佩六国相印（《史记·卷六十九》）。足证土地买卖在商鞅变法之前，关东各国已次第推行，至秦商鞅变法，土地买卖始成定制。《汉书·地理志》颜师古注云：商鞅相秦，复立爰田，上田不易，中田一易，下田再易，爰自在其田不复易居也。《说文解字》作田，均言上田不易。盖一易再易之田，乃属粗耕之田，上田已进入集约耕作，故可不易而成永业。