1.加快编制村庄规划

南宁市城市规划未覆盖导致“美丽南方”新增建设项目无法报批落地实施的问题已非常严峻，亟须寻求突破。“多规合一”是国土空间规划发展必然趋势，而村庄空间规划是实现“多规合一”的重要载体，是乡村土地利用管理的重要保障。据调查了解，“美丽南方”已编制了村庄规划，但多是针对农村居民点，规划范围过窄。因此，亟须按照当前村庄空间规划的要求，编制乡村所有要素的综合性空间规划，融合原土地规划、产业发展规划、村镇规划、环境发展规划等，强化规划衔接，并安排一定比例规划用地指标和用地空间支持新产业新业态项目落地实施，为产业融合发展合理用地空间需求提供土地资源保障。

2.争取新增建设用地指标

原广西国土资源厅印发的《广西壮族自治区国土资源厅关于贯彻实施乡村振兴战略的若干意见》提出，优先安排农村基础设施和公共服务设施用地，乡（镇）土地利用总体规划可预留不超过5%规划建设用地指标，用于零星分散的农业产业设施、乡村旅游设施等建设。任何一个景区的发展都需要土地配套，而优化乡村建设用地布局是关键。一是在新一轮土地利用总体规划修编时，尽可能多预留有建设用地。二是由政府统一推动土地管理，把各类产业园、创业园、现代农业科技园等园区向田园综合体布局靠拢。在不占用永久基本农田、严控农村建设用地总量前提下，加大盘活存量建设用地，拆旧建新，平衡增减用地指标，充分协调田园综合体和农业及二、三产业开发的用地，更好地为田园综合体建设提供用地保障，“美丽南方”的企业方也在访谈中多次提到，建设用地审批难、供地难，令大家“缩手缩脚”无法推进项目建设，希望可以在供地政策上有所探讨，为“美丽南方”36家企业提供更广阔的发展空间。在项目选址方面，若项目需要落地于没有建设用地指标的区域，可有计划地列入自治区统筹推进重大项目，调整现行乡镇土地利用总体规划，同时要充分用好政策，大力实施城乡建设用地增减挂钩，用好流量指标。取得建设用地指标的方式还有通过自治区指标交易平台，购买贫困县挂钩节余指标，或是申报自治区倾斜保障三产融合发展用地指标。

3.多措并举拓宽用地保障途径

一是成立“美丽南方”田园综合体农村土地流转服务中心，规范土地流转程序，平衡相邻地块土地流转费用的非正常差距，引导农民自愿以转包、转让、出租、入股等多种形式参与土地流转，促进土地向产业项目流转整合。二是通过开展农村闲置宅基地整理、生态型土地综合整治等重大工程项目，将新增的耕地和建设用地优先用于农村产业融合发展。利用存量建设用地发展农村二、三产业的，给予新增建设用地计划指标奖励。三是继续拓展设施农用地空间规模，对于农业生产过程中以及规模经营必须兴建的配套设施，包括各类生产设施、附属设施和辅助设施用地，纳入设施农用地管理。四是推进旅游产业用地改革。土地资源决定了乡村旅游综合体的规模，影响着乡村旅游产品的配比结构。鼓励土地权利人依据规划在“美丽南方”项目范围内以租赁、置换、入股、合作经营等方式，对农业生产结构进行优化调整和布局优化，盘活利用存量集体建设用地，开展农产品加工、物流仓储、产地批发市场等项目建设或用于休闲农业、乡村旅游、农村电商、小微创业园、养生养老基地或联营兴办工业、服务业企业等。五是可完善推广点状供地制度，根据“美丽南方”发展规划，增强土地利用规划中旅游用地的机动性，如探索以指标控制代替规划控制。调研组到西乡塘区国土分局调研时，相关负责人提出建议，希望吸收借鉴其他地区优秀模式，如浙江的“田园鲁家”田园综合体点状供地，“美丽南方”园区内的建设用地可按照需求，灵活调控用地指标；对于少硬化、不破坏耕作层的设施农用地、生态停车场等用地方式适度放宽等。

4.推进农村宅基地盘活利用

经调研发现，“美丽南方”土地撂荒与住宅闲置的主要原因是有些村民已离开家乡并在城区安家落户，土地长期闲置，鉴于此，鼓励进城落户农民自愿有偿退出宅基地。现行的宅基地制度是基于传统的村落布局和“日出而作、日落而息”的农业生产方式，已经不能适应农村现代化进程和新型城镇化进程。越来越多的农民有进城居住的意愿，特别是新一代的“90后”农民，大多已经进城就业，谋生手段已与农村脱离。在新的制度设计上，应该逐步取消宅基地中“地”的无偿保障，以楼房的“居”取而代之。选定距离周边村庄较近，同时利于产业集聚和服务集中的区域建设农民住宅小区，使农民“可乡可城”，可以较低成本实现居住条件的改善和工作就业、社会福利的升级，破解郊区城镇化与稳定农民生产生活之间的矛盾。在保障农民宅基地权益和村民个人自愿的前提下，村集体和村民个人可以出租、合作开发等方式盘活利用空闲农房及退出的宅基地，配合“美丽南方”整体布局进行修复、改造建设民俗民宿、创意办公、休闲养老、乡村旅游等农村生产生活体验场所，打造亮点品牌，不断提升关联产业的影响力和美誉度，进而形成游客流量稳定、居民收入增长和闲置房屋利用效益提升的良性发展循环状态。

5.开展集体建设用地建设租赁住房

原国土资源部、住房和城乡建设部联合印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》提出：为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，根据地方自愿在试点城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，“美丽南方”力争列入试点或经验推广范围，搭建统一的租赁住房和交易平台，支持村集体经济组织优先发展青年公寓、人才公寓、养老公寓、酒店公寓等，集体租赁住房还可作为保障性住房来源，从而增加租赁住房和保障性住房供应，在缓解住房供需矛盾的同时，拓展集体土地功能用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，促进集体土地优化配置和节约集约利用，亦可满足“美丽南方”配套设施的需求，让更多游客愿意居留于此，增加“美丽南方”客流量和消费量。(www.daowen.com)

6.大力开展国土综合整治

推进村域全域综合整治，引导“美丽南方”实施村庄建设用地布局封闭调整，按照协调拆旧与建新、平衡耕地占补的原则，开展零星耕地调整归并、散落农村居民点撤并或置换、生态环境修复工作，促进“美丽南方”土地利用布局优化。在撤并或置换的时候，应注意对古建筑的修复与保护，在古建筑整治过程中要充分考虑到建筑材料的问题，采用相同材料对其进行复原修补，使之与“美丽南方”整体景观风貌环境相协调。拆旧重建居民点时，按照村民意愿、人口和用地条件等因素，遵循村落的自然环境、传统风貌和风俗习惯等进行规划设计，体现当地的乡土特色风情，既改善“美丽南方”村民生活质量，又提高游客体验感和满意度。同时，积极引入社会资本开展集中连片建设生态保护与修复工程，并允许其利用一定治理面积从事旅游、康养、文化、体育等相关开发建设。综上，通过国土综合整治和生态修复规划建设，进一步完善教育文化、医疗卫生、公共厕所、游客服务等公共设施，停车、污水、垃圾、网络等基础设施，亭、台、楼、阁等休闲娱乐设施等，助推“美丽南方”旅游事业发展。

7.深化农村土地征收改革

首先，随着“美丽南方”的发展，未来将有可能出现大量土地征收问题。无论是在土地占补平衡，还是在土地征收补偿等方面都必须切实保障农民权益，给予农民合理补偿安置，如就地就业安排、城乡社保一体化等福利措施。其次，根据村民意愿采取重新安排宅基地、按一定比例置换安置房、采取货币补偿等多种方式做好被征地村民住房安置工作，确保失地村民后续不会出现生计问题，实现安居乐业。南宁市国土资源局西乡塘分局（现西乡塘区自然资源局）的相关负责人也提到，土地征收必须遵守严格的程序，确保村民对于土地征收、补偿、安置等方面享有知情权。征地项目实施中和完成后，可以从目标实现程度、利益相关者满意度、被征地村民生活状况、征地合规性公平性以及土地征收制度改革绩效等方面进行总结评估，更好地指导“美丽南方”田园综合体下一步的规划建设。

总之，“美丽南方”探索建立的现代农业产业融合发展模式，在南宁乃至整个广西发展现代农业产业中都具有创新意义和推广价值，特别是龙头企业、农民合作社、家庭农场等新型农业经营主体各自发挥所长，有效破解了生产、加工、资金、技术、市场、产业融合、利益分享等诸多难题，顺应了当前三农发展的切实需要，成为推进农村产业融合发展的有效实现形式和对现代农业生产经营体系的有益探索。“美丽南方”产业融合发展中面临的土地利用难题既有其特殊性也有普遍性，今后各级主体都会在新发展机遇和“多规合一”的大环境中寻求突破，为保障用地需求和项目落地探索新方法、新途径，能为其他田园综合体和农事项目提供案例借鉴。

【注释】

[1]中共广西玉林市委理论学习中心组.供给侧结构性改革：农业农村发展的“牛鼻子”［N］.光明日报，2016-07-06（010）.

[2]资料来源：郑坤，田乙慧，区红星，白春明，张天柱.基于农村产业融合发展的现代农业园区规划研究——以广西来宾农村产业融合示范园为例［J］.农村经济与科技，2018，29（03）：23-26.