（一）国外成功案例分析

1．日本六本木城市更新案例

日本东京六本木城市更新与开发，立足先进开发理念，运用高效开发模式。六本木新城已经成为著名的世界级商务旅游中心。城市更新以“使生活在城市的人们拥有舒适的环境；缩短生活在城市外的人们往返于城市和住区的时间，以更高效地工作，拥有私人时间”为目标，将六本木旧城区建设成为“城市中的公园、公园中的城市”。六本木新城城市更新由森株式会社开发，并由国家与地方政府官员、学术和商业界人士共同组成专业委员会参与建设。

图6-3　东京六本木新城鸟瞰

六本木新城城市更新的经验有三方面。一是激励机制和合理方案。开发商集中民间投资开发方，集中资金流，并制定相应的激励机制，对于拆迁补偿，开发商制定的方案包括资产折价、货币补偿，房屋置换、以旧换新、入股分红等政策为开发理念。二是充分利用资源。利用地面、屋顶、地下空间，在保存原状的土地区块、修复城市改建促进区块的同时，规划多功能型高层化区块，保证集住宅、办公、商业于一体的综合型高层建筑拥有充分的绿化面积，以保障居民的生活质量。三是强调公众参与。高效的开发模式使得六本木新城改造能够集合社会各界人士的资金流、信息流及人才与知识，让业主及普通大众也能投身于城区的改造过程，从而减少改造中带来的阻力（见图6-3）。

2．德国柏林城市更新案例

柏林城重建总体依据两个原则：一是“批判性重建”原则。柏林商业区建设主要是围绕波兹坦广场形成的商业贸易中心，其规划很好地保留了柏林原有的街道布局，对其中的历史文物建筑，采用改装内部结构而保存外部构造的方式。在尊重原来城市布局和城市比例的前提下，充分利用小空间，完善建筑和街道。二是功能融合的重建原则。对于居民住宅区，柏林并没有采取单独划分居民区的方式，而是实行了功能融合的重建原则。为了避免市中心变成单一的办公区域，规划部门要求投资人在新建的办公综合体中，必须包含至少20%的居住区和地面层的商业设施。

德国柏林城市更新的经验有三方面。一是实行功能融合的重建。这样的设计符合多种空间使用的要求，使得城市各个功能区划联系更加密切，采取对新政府区、商业区、居民住宅区、城市基础设施区的建造实行功能融合的重建原则，有利于形成城市综合功能体。二是产业结构的合理调整。德国柏林对于老城区的再开发，着力点在于产业结构的调整，制造业逐渐搬出城市中心，城市集聚服务型经济，为此大力发展现代物流、国际贸易、文化创意产业、金融保险、高端中介服务等新兴经济形态。三是公共服务设施的配套。德国柏林中心城区的城市更新旨在协调经济发展与公共服务配套设施的完善，完善公共服务能力，提升发展医疗、教育、养老、文化等生活型服务业，方便城市居民的生活与娱乐休闲，拥有私人的空间，实现真正健康的居住环境，缓解社会保障压力，使社会公共服务能力与国际化大都市相匹配，提升城市居民的生活质量和品质（见图6-4）。

图6-4　德国柏林新城夜景

（二）上海城市更新案例分析

1．新天地“城市中心区”改造

上海新天地位于淮海中路南侧，东至黄陂南路，西到马当路，北沿太仓路，南接自忠路，占地面积3万平方米，建筑面积6万平方米。新天地是一个展现上海历史文化风貌的都市旅游景点，以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街；以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。上海新天地改写了石库门的历史，对本已走向历史文物的石库门注入了新的生命力。漫步新天地，仿佛时光倒流，重回当年（见图6-5）。新天地是原卢湾区政府与香港瑞安地产深度合作的产物，也是中心区改造的新尝试，虽然大部分历史建筑的内部结构和功能已经改变，但也是一种较新的建筑修缮与保护和中心区城市更新的案例。

图6-5　 位于上海新天地的中共一大会址

2．田子坊“文创园区”改造(www.daowen.com)

“田子坊”本是泰康路上的一条小弄堂，该区原为20世纪50年代的典型弄堂工厂群，建筑风格保留了原先的小天井、厢房、上下楼的格局与红砖墙、黑木门、条石门框的建筑外观；“田子方”为《庄子》中一位画家的名字，中国画家黄永玉取其谐音作为泰康路210弄的名称，成为“田子坊”，寓意此处为艺术文化创作交流的创意文化社区。田子坊街区在传统市井生活形态的基础上融合新时代。

1998年起在上海市和原卢湾区政府的支持下，通过租赁、转让、置换等方式，逐步把旧厂房、旧民宅改建成画家工作室、设计室、画廊、摄影室、陶艺馆、时装展示厅等，吸引了包括陈逸飞、尔冬强等知名艺术家以及来自美国、法国、英国、澳大利亚、丹麦、加拿大、日本等国家及国内的百余家中外创意企业入驻。“田子坊”以室内设计、视觉艺术、工艺美术为主，转型发展成为上海乃至国内最具规模和影响力的创意产业发展基地，被评为中国最佳创意产业园区。

图6-6　田子坊入口

2000年初，在里弄改造中邀请英国设计师进行设计，之后，又聘请海归人士管理，带来发达国家用创意产业转换旧厂房、旧仓库、旧民居的新理念。它没花政府分文，走出了一条旧街坊保护和利用的新路。田子坊经历了多轮的改造和完善，商业模式已经成熟。尽管田子坊的成功不可为各地简单复制，但其尊重历史文化传统的理念与“软改造”的新思维，却可供各地在旧城、旧街区改造和城市更新中借鉴（见图6-6）。

3．思南公馆改造

思南公馆是上海市中心唯一一个以成片花园洋房的保留保护为宗旨的项目，坐拥51栋历史悠久的花园洋房，同时汇聚了独立式花园洋房、联立式花园洋房、带内院独立式花园洋房、联排式建筑、外廊式建筑、新式里弄、花园里弄、现代公寓等多种建筑样式，是上海近代居住类建筑的集中地。

1999年9月，上海市建设和房屋管理部门确定上海多个优秀历史街区作为保留保护改造的试点。卢湾区第47、第48街坊，被列为试点之一。这一区域的具体范围：东起重庆南路，西至思南路西侧花园住宅边界，南邻上海交通大学医学院，北抵复兴中路，以思南路为界，分成东、西两块，这就是今天被称为“思南公馆”的这片街区。

思南公馆的街区改造经过一段时期的整体完善，已经有了新的生命。特别是在文化软实力提升上有很多新的尝试，比如思南文学馆、思南集市等。不定期举行各项主题类活动，也是思南公馆特色名店商业区的一个重要组成部分。不同类型的活动糅合文化、艺术、娱乐于一体，融汇了百年思南的文化底蕴，加入了时尚摩登的新兴元素，让这里不仅仅是一个开放式的商业区，更是一个活泼灵动又不失典雅厚重的博览会（见图6-7）。

图6-7　思南公馆酒店

4．衡复历史文化风貌保护区改造

衡复历史文化风貌区是上海立法保护的12个历史文化风貌保护区之一，共有保护、保留建筑3 500余栋，其中保护建筑为600余栋，历史保留建筑达2 000余栋，不能拆的保留保护建筑达到3／4左右，因此，保护的力度相当大。衡复历史文化风貌区分属徐汇、黄浦、静安和长宁四区，该历史文化风貌区的建筑以花园住宅最为特色。除此之外还有相当数量的老公寓、新式里弄、优秀公共建筑和革命史迹。

衡复历史文化风貌区是片状保护、整体保护的案例，吸取了国外城市更新的经验，聚焦道路街区、里弄住宅、花园洋房等，制定城市微更新、微改造的管理导则，并以政府为主导，充分激发市场功能，鼓励社会资金参与。历史风貌建筑的背后彰显的是城市文化与文脉，而这正是一个城市的竞争力体现。因此，“对历史风貌区的一砖一瓦都要珍惜，能不拆就不拆，在借鉴国际上一些历史街区的城市更新经验后，总体思路就是微设计、微干预、微更新”（见图6-8）。

图6-8　衡复历史文化风貌区鸟瞰