Vonovia——欧洲规模最大的房地产建筑公司，于2015年成功收购竞争对手GAGFAH后更名成立的一家新兴公司。它的前身历史可追溯到19世纪国家的非盈利住房和德国鲁尔地区工人住房，之后大力发展于产业基金的支持，在资本的优势之下成功收购德国联邦铁路公司及联合钢铁股份旗下相关物业后迅速壮大。至2019年9月已发展到德国本土35万间、欧洲境内近40万间的物业规模，市值超过530亿欧元。

（1）商业模式

Vonovia的发展呈现其典型的金融资产属性，通过金融资本+资产管理+物业管理+融资能力，从金融到金融的闭环，最终实现规模扩张、收益增加、可持续发展的良性模式。

为了给居民提供优质、现代化的居住服务，业务主要包括：公共住房的租赁，新公寓的开发和建设，并对客户提供物业管理到生活配套的相关服务。除此以外，也提供从投资、开发、建设到运营管理全流程的轻资产服务模式。

（2）规模布局

公司资产重点在经济发展良好的区域以及未来可期的地方。在德国本土聚焦核心区域的物业投资，最近几年陆续优化资产结构，出售非核心区域资产，实现持有资产大幅受益。同时，在德国本土及他国提供第三方服务，也积极拓展瑞典和奥地利市场，为当地本土企业提供运营管理，管理着近8万套公寓。

（3）产品策略

因为历史的原因，公司在德国的住宅项目15%的房源起源于第二次世界大战之前，69%的公寓建于1945—1980年，1%的房屋是在2000年后建成的。因此，2017年前基本面对存量强调现代化改造为主要目标，并针对消费客群设置低中高三个产品方向，提供普通住宅、改善住宅、优选住宅的产品定位。

最近几年随着政府政策和社会环境的变化，强调新建住宅的建设力度，并重点对年轻群体、中老年群体和外来人口分别推出普通经济适用房、老年公寓、改善住宅。在施工过程中，以规模化、装配式为主要的手段，大大降低了成本缩减了周期，达到了品质与经济相结合的融合。

（4）服务能力

图2　欧洲房地产公司市值排名（2018年）(www.daowen.com)

资料来源：Deutsch Wohnen 2018年企业内部年报

公司为客户提供居住保障的同时，更强调对终端客户的生活服务。在常规的物业服务的基础之外，对于公共居住环境、日常生活服务等有特别的关注，包括对终端客户提供居住空间翻新、公寓转租、搬家配套、自动抄表、适老化改造等，还关注居民的日常生活，组织文化艺术活动及社交等火车的营造，为居住客户提供从居住到精神享受的服务。

（5）可持续发展

Vonovia作为经济适用房供应商、服务提供商、建筑承包商和开发商，在德国、瑞典和奥地利三个核心市场中，强调企业的社会责任，可持续发展是企业商业模式不可或缺的一个部分，环境保护、社会责任、政府关系已经是企业的三个重大关注方向。

除了服务好客户和投资者外，也极其关注住房短缺和气候变化带来的社会问题。通过对提供的住宅和社区采取节能和适老化措施，并将这一标准通过产品规范严格落实到管理和新建项目中。

图3　Vonovia物业分布图

资料来源：Vonovia官网.www.vonovia.de.

图4　Vonovia公司总部

资料来源：Vonovia官网.www.vonovia.de.