自2017年以来，在加快建立“租售并举”住房制度的预期下，国内长租公寓市场发展迅猛，不少经营主体四处“攻城掠地”，不断扩大经营规模。与此同时，租房分期贷款作为消费金融的一个适用场景，可缓解长租公寓运营过程中服务商及租赁过程中租房者面临的资金压力。面对这一需求，一些金融中介平台通过一系列“包装”，推出面向长租公寓市场的“租金贷”业务。从金融创新的角度而言，“租金贷”实现了长租公寓经营主体、金融中介平台、租客、房东等多主体互利共赢的一项业务模式，短期内一定程度上满足了各参与主体的根本诉求，长期看，有助于我国住房租赁及消费金融的发展。

“租金贷”是否合法合规，相信是大家关心的一个问题。租金贷是一种金融创新工具，本身没有合法不合法一说，而是在于如何运用。我国《合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利。因此，只要租客知情、同意，建立在双方意愿自治基础上的“租房贷”不仅合法，反而是一种互利行为。但企业未尽相应的风险提示义务，甚至在租客不知情的情况下“引诱”租户签下贷款合同，则可能构成违法，例如未在显著位置提醒承租人办理“租金贷”事宜、违规设立“霸王条款”、采取欺诈等手段“骗贷”。从本质上看，“租金贷”是网贷机构积极拓展消费金融市场、将长租公寓作为开展消费信贷的一个具体运用场景。“租金贷”的运用不仅能够帮助承租人和服务商缓解资金压力，促进更多的承租人接受长租公寓服务，而且也可以为金融中介平台拓展业务范围提供新动力，促进住房租赁及消费金融市场发展。

从“租金贷”的业务流程看，一般可分为三个流程，首先，运营商从房东处取得房产使用权，然后向承租者提供租赁服务；其次，运营商与承租人签署租房合同，同时与金融中介平台签署租金分期贷款合同；最后，运营商从金融中介平台，一次性获得所有租金贷款，此时运营商再以月付或季付的方式向房东支付租金，而承租人则以每月一付的方式向金融中介平台进行还贷，也相对减轻了承租人资金压力。

图1　租金贷业务流程(www.daowen.com)

资料来源：克而瑞租售事业部整理

但因为金融中介平台的加入，也使得原来房东、运营商、承租人传统的长租公寓主体关系变得复杂，由三维关系转为四维关系，也带来了法律关系的复杂性。于承租人而言，已经不是单纯的承租人，同时也成为债务人。而运营商则以居间的身份，通过承租人身份所贷的款项来向房东交租，而贷款的余额则由运营商自由支配，建立资金池继续拿房，继续扩张。整个过程中，资金池里的资金就成了“租金贷”的“生存空间”所在。