（一）城市化发展阶段划分

改革开放以来襄阳市城市化水平发展速度快、城市化建设取得了较大的成就。2015年襄阳市年末常住人口（指常住本市半年以上人口）561.4万人，城市化水平达57.3%，除此之外城市建成区面积、城镇人均收入水平和生活质量都有显著的提高。

从图1中可以看出，襄阳市城市化水平发展大致可以分为三个阶段。

图1　襄阳市城市化进程（1984—2015年）

1.快速增长阶段（1984—1996年）

襄阳市城市化水平从1984年的18.65%提高到1996年的39.54%，城市化水平年平均增长速度为6.46%，增长速度较快。改革开放后，特别是国务院1984年11月29日转发民政部《关于调整建制镇标准的报告》之后，使镇的行政特点发生了变化，放弃了点状建制镇和面状建制乡的区别，把镇转变为同乡一样的广域型建制。镇和乡成为相同一级的基层行政单元，开始从传统的农村型行政区划向城镇型经济社会转化。国家在把许多县改成市的同时，众多的乡直接改为镇，通过“撤乡建镇”、“撤乡改镇”、“并乡建镇”或“撤乡并镇”等手段，不仅市镇的数量大大增加，而且市镇的规模迅速扩大。

2.平稳增长阶段（1997—2009年）

襄阳市城市化水平从1997年的40.98%提高到2009年的45.80%，城市化水平年平均增长速度0.93%，城镇人口由532.54万人增加到544.61万人。这一时期，襄阳市积极推进以中心城市为重点的区域城市化战略，既满足了较高层次的经济、政治、文化活动在大中城市集中的需要，又能通过一般的非农产业在小城市、城镇的集中，直接联系和服务农村；既避免了人口在大城市的过度膨胀，又减少了农村人口的转移成本，有利于分层次地充分实现农村人口的城市化。从社会经济发展看，以襄阳市为中心城市的区域城市化战略，既实现了产业宏观布局的合理化，充分发挥了襄阳市所辖区域的资源、地理、交通等方面的优势，避免分散布局、重复建设造成的损失，又实现了区域内生产要素跨行政区划和城乡界线的优化组合，形成具有区域特色、区域优势和整体性的区域经济体系。(www.daowen.com)

3.持续增长阶段（2010年至今）

襄阳市的城市化水平从2010年的50.04%提高到2015年的57.3%，城市化水平年平均增长速度2.75%，城镇人口由2010年的550.03万人增加到2015年的561.40万人。目前，襄阳正由过去以城市建成区的面积和人口为特征的大城市，逐步转向以城市功能和城市竞争力为特征的现代化区域中心城市。中心城市在综合经济、科技创新、国际竞争、辐射带动、交通通达、信息交流、可持续发展等能力方面必须明显优于其他城市，以高效服务经济社会发展，引领区域发展方向。“南城北市”，是襄阳千百年来形成的城市格局，也是襄阳人难以割舍的历史情结。但是襄阳现有的城市能级，与周边城市相比，无论是城市功能还是辐射带动力，核心优势尚不突出。以东津新区建设为引领，襄阳将在城市骨架规模、特色功能、品位形象等诸多方面，推进襄阳中心城区实现跨越发展，成为名副其实的区域中心城市。

（二）产业结构转变历程

襄阳市一直着力加大对传统产业改造的力度，产业结构深化调整。1984—2015年，襄阳市第二产业比重上升较快，第三产业也有明显提高，出现了先进制造业和现代服务业“两业并举”的新局面（如图2所示）。1984年产业结构：第一产业47.03%，第二产业32.16%，第三产业20.81%；2015年产业结构：第一产业11.9%，第二产业56.9%，第三产业31.2%。2015年全市规模以上工业增加值增长9.8%（可比价）。其中：轻工业增加值增长9.3%；重工业增加值增长10.1%。全市规模以上工业企业个数达到1764家，比上年净增110家。其中，产值过亿元的企业1110家，过10亿元的企业102家，过50亿元的企业7家，过百亿元的企业3家。汽车产业实现产值2011.4亿元，增长16.6%；农产品加工业实现产值2044.4亿元，增长12.2%；装备制造、医药化工、电子信息、新能源新材料、新能源汽车产业分别实现产值931.2亿元、590.4亿元、447.0亿元、238.8亿元和71.8亿元，分别增长15.2%、12.9%、9.7%、11.5%和63.1%。2015年全市规模以上工业企业白酒产量14.6万千升，下降16.5%；纱产量76.1万吨，增长13.6%；布产量26.7亿米，增长14.1%；服装产量15761.6万件，增长11.0%；化肥产量26.2万吨，下降5.1%；水泥产量1080.7万吨，下降1.6%；汽车产量12.3万辆，下降14.4%；钢材产量150.2万吨，增长17.2%。全市全社会用电量124.3亿千瓦时，增长0.2%，其中，工业用电量82.1亿千瓦时，下降1.5%。2015年全市规模以上工业企业实现主营业务收入5180.1亿元，增长11.4%。实现利税418.6亿元，增长10.8%，其中利润总额282.4亿元，增长12.7%。全市建筑业完成产值757.8亿元，增长12.6%。第二、第三产业突飞猛进的发展，使产业结构从“一元”走向“二元”，二、三产业共同支撑国民经济的发展。

图2　襄阳市产业结构发展历程（1984—2015年）

从整体来看，现阶段襄阳市逐步完成二、三产业共同支撑国民经济发展的局面，不过，工业仍然占据主导地位，呈现出城市经济发展阶段性的工业时代特征。这种产业格局对城市房地产业发展格局的影响将是多方面的，一方面，产业经济发展为房地产市场提供了更强劲的购买力支撑；另一方面，由于商贸、服务业等还处于发展期，还没有催生出一大批中产阶层和富豪阶层，高档住宅的有效市场需求有限。