（1）私有性

商业物业必须是属于固定法人或者自然人，他们在法律上对物业具有持有权和处置权。这种处置权不仅包括持有者对物业本身的处置，而且包括对在其中经营的相关事项的处置。比如农贸市场是一种商业场所，但由于不具备私有性，所以不属于商业物业，而只能叫商业设施。

（2）公开性

由于商业物业的“商用”性质，决定了它必须向公众开放，才能体现它的商用价值。也就是说，商业物业尽管是“私有”的物业，但它必须向公众开放，而且对公众原则上不应该有任何限制性规定。如果只是私有但不向公众开放或者提供服务的物业比如住宅，就不能叫作商业物业。

（3）经营性

商业物业的投资回报是通过出租一定时限使用权获取租金，来实现它的投资价值。所以，商业物业具有经营性质。这种经营性质表现在三个方面：一是物业持有者的出租行为；二是租户的经营行为；三是商业物业管理者的经营性行为。不具备经营性的物业不能叫作商业物业，比如政府的办公大楼，虽然具有公共性，但不具备经营性，他就不能叫作商业物业。商业物业的这三个特性是密不可分的，缺少任何一个，都不能叫作商业物业。商业物业是一种商业设施，但并不是所有的商业设施都是商业物业。

（4）方便性

商业物业的本质用途，是为商品流通和其他消费服务提供平台和条件，因而它必须具有位置显著、交通便利，有足够停车场、人流动线流畅明晰、内外各种标识准确明了等特点。(www.daowen.com)

（5）设施的舒适性

跟其他物业不同，商业物业的各种设施设备，是为顾客的消费与休闲提供便利和舒适的环境，它是吸引客流的重要手段，因而物业的各种设施设备都比较先进和舒适，而其他物业却只能根据自身的需要及其所有者的自身条件来设置。

（6）外观的显著性

商业物业的公共性和经营性，决定了它外观的显著性。这和其他物业有很大不同。许多商业物业还具有区域的地标性质，就更要求其外观具备显著性。

（7）价值的不可逆性

商业物业的价值不可库存，一天租不出去，就丧失了当天的价值和费用回收的补偿机会。一个月租不出去，即使下个月的出租率100%，也无法挽回上个月空置所造成的损失。而且，无论物业的出租情况如何，其物业的管理成本不会因为空置而减少。这种价值的不可逆性，根本原因在于它的价值通过出租来实现。这跟住宅和其他物业有着本质区别。