（1）房地产产权及登记的相关概念

1）房地产产权，是指产权人对房屋的所有权（房屋产权）和对该房屋所占用土地的使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。简单地说，就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，或出售该房屋获取增值，或将该房屋抵押给银行及其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。

2）房地产产权登记，即房地产登记，是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。

房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、产权变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。

房地产权登记有三个方面的作用：产权确认，即确认房地产的权属状态；保障权利人的合法权益；加强房地产管理，即通过房地产产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。

（2）房地产产权登记的相关问题解答

1）房地产产权登记有何法律效力？

依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。

2）什么是房地产权属档案和房地产权属档案管理？

a.房地产权属档案，是指房地产行政主管部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有价值的文字、图表、声像等。

b.房地产权属档案管理，是指房地产行政主管部门对归档的房地产权属文件材料进行登记、整理、分类编目、划分密级、编制检索工具等的管理。

3）房地产登记费是如何收取的？

按各省《房地产登记条例》规定，一般情况下，申请房地产登记，权利人应按下列规定缴纳登记费：

a.初始登记的，按登记价值1‰缴纳。但登记价值超过3000万元的，超过部分按5‱缴纳。

b.转移登记的，按登记零售价值的1‰缴纳。但登记价值超过1000万元的，超过部分按5‱缴纳。

c.抵押登记的，按抵押价值1‱缴纳，但每项最低为100元。

d.变更登记及其他登记的，每次缴纳20元。

4）有哪些情形的房地产不予或暂缓登记？

有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：①产权纠纷尚未解决的；②涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；③受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；④房地产权利受到司法机关或市政府没收、查封等限制的；⑤法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其他事由。

5）如何办理房地产交换，需缴纳哪些费用？

房地产交换，是指当事人将各自拥有的房地产相互转移给对方的法律行为。(www.daowen.com)

产权置换，是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务，一般是在中介的撮合下进行的，并可由中介代办置换手续。

当事人双方签订换房协议公证书（福利房需原产权单位和房改审批部门的同意），并提交房地产转移登记申请书、身份证明、原产权证书；对商品房交换的房屋有差价的，应当就差价部分按三级市场转让缴纳税费。

6）什么叫房地产赠与，如何办理过户手续？

房地产赠与，是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。

按规定，赠与应在房地产所在地公证处办理赠与合同公证，并提交经公证的亲属关系证明书、房地产转移登记申请书、身份证明及原产权证书办理过户手续。境外当事人提交的证明材料按规定需经司法部认可的律师认证或我国驻当地大使馆（领使馆）公证。

7）如何办理继承的房地产登记，需缴纳哪些费用？

办理继承的房地产登记需提交下列资料：①房地产转移登记申请书；②房地产所在地公证处出具的继承权公证书；③身份证明；④房地产证或其他产权证书。

需缴纳的税费有印花税（税率为0.05%，双方交），另每证另贴5元，登记费（个人50元，单位80元）。

8）什么是房地产典当？

房地产典当，是房地产权利特有的一种流通方式，是指房地产权利人（出典人）在一定期限内，将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡给他人（承典人）的行为。房地产设典的权利为房屋所有权。

设典时，承典人可以占有、使用房屋；也可以行为上不占有、使用该房屋，但有权将出典的房屋出租或将房屋典权转让。设典时，一般应明确典期，出典人应在典期届满时交还典价和相应利息（从约定）而赎回出典的房屋，也可以双方约定，由承典人补足典房的差额而实际取得房屋的所有权。

9）什么是房地产抵押？

房地产抵押，是指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式，一般特指用所购房屋作为担保贷款购房的行为。

10）地下室、停车场及车位可否销售、抵押？

地下室、地下停车场如果属于分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、抵押。

在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室、停车场及车位可以销售、抵押。

11）什么叫抵押备案登记？

抵押备案登记，是指根据我国《中华人民共和国民法通则》（简称《民法通则》）和《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）的有关规则，业主向银行贷款购房，必须提供一定的财产作为担保债务履行的抵押物，业主不履行还贷义务的，银行依照法律的规定有权以抵押物折价抵偿或者以变卖抵押物价款优先得到偿还。业主称为抵押人，银行称为抵押权人，预购的商品房作为抵押物。要证明银行与业主之间的债权债务关系及抵押关系就必须到国土房管局办理抵押备案登记的手续，并领取他项权利证。该他项权利证是登记业主与银行抵押关系的证明，在按揭期间该证由银行保管。业主在此期间不享有该抵押物的处分权。

12）什么是涂销抵押备案登记？

涂销抵押备案登记，是指业主把贷款的本息还清给银行后由银行出具还清贷款的证明，业主须到国土房管局办理涂销抵押备案登记的手续，届时他项权利证亦被涂销，银行所享有的抵押权就灭失了。业主必须办理涂销抵押备案登记后才享有完全的所有权。涂销抵押备案登记的手续由业主或委托律师事务所代办，并交取涂销抵押备案费每宗约200元。