（1）土地使用权出让与转让的相关概念

1）土地使用权出让。土地使用权出让，是指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。

通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押，其合法权益受国家法律保护。

2）土地使用权转让。土地使用权转让，是指土地使用权出让后，土地使用权的受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等。

3）土地使用权划拨。土地使用权划拨，是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。土地使用权的划拨是计划经济的产物，其逐渐地为土地使用权出让或转让所取代。

划拨土地使用权的范围包括国家机关用地和军事用地，城市基础设施和公用事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，经济适用房项目建设用地，法律、行政法规规定的其他用地。

4）土地使用权租赁。土地使用权租赁，是指国家将国有土地在一定年限内直接出租给土地使用者，由土地使用者向国家按年交付租金的行为。以租赁方式取得的土地使用权不得转让、转租和抵押。

（2）土地使用权的出让年限和方式

1）土地使用权的出让年限。土地使用权的出让年限，是指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年限。

凡与国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》的用地，其土地使用年限按国家规定执行，居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。

2）协议出让国有土地使用权。协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

在实践中，这种方式容易产生土地条件相当而出让金差别较大的情况，因此2002年7月执行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中已明确规定——用于房地产开发的土地禁止采用此种方式获取土地使用权。也就是说，在房地产一级市场用于房地产开发的建设用地必须通过土地储备中心，以招标、拍卖或者挂牌等方式获取。

2006年试行的《协议出让国有土地使用权规范》规定以下五类情形可以纳入协议出让国有土地的范围：

a.供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的。

b.原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的。

c.划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的。

d.出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的。

e.法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

3）招标出让国有土地使用权。招标出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

招标出让的一般程序有招标、投标、定标、签约、履约五个阶段。目前，招标是土地使用权出让方式中最常用的一种，一般由各级土地储备中心负责办理招标的相关事宜。投标人中标后获得其土地使用权。

4）拍卖出让国有土地使用权。拍卖出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

拍卖的一般程序是：

a.出让人发出拍卖公告，将土地使用权拍卖事宜向社会公布。

b.竞买，即在拍卖场所，竞投人以拍卖方式向拍卖人作出应价。

c.签约，应价高者与出让人签订土地使用权出让合同。

d.履约，受让人交付土地使用权出让金，出让人向受让人交付土地，并领取土地使用权证书，获得其土地使用权。

5）挂牌出让国有土地使用权。挂牌出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：①若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其他交易条件的，则此次交易成交。②在规定期限内有两个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得；报价相同的，由先报价者获得。③若在规定期限内没有申请人，或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可以调整最低交易价，重新委托交易中心交易。

挂牌时间不得少于10日。在挂牌期间可以根据竞买人的竞价情况调整增价幅度。

报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。

交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。

挂牌出让的截止申请时间为挂牌出让结束日前两天。

（3）土地使用权招标拍卖挂牌的相关问题解答

1）土地使用权出让公告的发布方式和公告内容有哪些？

根据2006年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）规定，国有土地使用权招标拍卖挂牌出让公告应当由市、县国土资源管理部门发布。出让公告应当通过报刊或电视台等媒体公开发布，并须同时在中国土地市场网（www.landchina.com）和当地土地有形市场上发布。按照国土资源管理部门规定的规范格式，公告拟出让宗地的位置、面积、用途、套型要求、容积率、出让年限、投标（竞买）保证金、提交申请时间、出让时间等内容。公告不规范的，国土资源管理部门将予以通报批评，限期纠正。

2）招标拍卖挂牌出让的范围有哪些？

2006年试行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：

a.供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及有竞争要求的工业用地。

b.其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或两个以上意向用地者的。

c.划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。

d.划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。

e.出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。

f.法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

3）招标拍卖挂牌出让方案的内容有哪些？

国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案应当包括拟出让地块的具体位置、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式等。

属于综合用地的，应明确各类具体用途、所占面积及其各自的出让年期。对于各用途不动产之间可以分割，最终使用者为不同单位、个人的，应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年限；对于多种用途很难分割、使用者唯一的，可以统一按照综合用地最高出让年限50年确定出让年限。

国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案除明确拟出出让宗地的基本情况、规划指标要求等一般信息外，应当明确因实施城市规划需要请市、县人民政府批准收回出让地块原国有土地使用权，并对原土地使用权人给予相应补偿，具体补偿安置由受让人按规定对原产权人拆迁安置实施，受让人在缴清土地使用权出让金并完成拆迁补偿安置工作后（原国有土地使用权收回程序完成）方可申请办理土地登记，取得土地使用权等具体内容。

4）招标拍卖挂牌出让土地使用权文件包括哪些？

出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。

招标拍卖挂牌出让土地使用权文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、国有建设用地使用权出让合同文本。

5）哪些人可以申请招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权？

根据2006年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）规定，国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的申请人，可以是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，但法律法规对申请人另有限制的除外。申请人可以单独申请，也可以联合申请。

根据规定，各地要严格审查土地竞买人资格。国土资源主管部门对竞买人参加招标拍卖挂牌出让土地时，除应要求提供有效身份证明文件、缴纳竞买（投标）保证金外，还应提交竞买（投标）保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。

6）工业和经营性用地出让必须经过招标拍卖挂牌吗？

根据2008年《国务院关于促进节约集约用地的通知》规定，严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须实行招标拍卖挂牌等方式公开出让。国土资源部门要会同发展改革、城市规划、建设、水利、环保等部门制订工业用地招标拍卖挂牌出让计划，拟定出让地块的产业类型、项目建议、规划条件、环保要求等内容，作为工业用地出让的前置条件。工业和经营性用地出让必须以招标拍卖挂牌方式确定土地使用者和土地价格。严禁用地者与农村集体经济组织或个人签订协议圈占土地，通过补办用地手续规避招标拍卖挂牌出让。

7）土地投标开标应遵循怎样的程序？

根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007年版）》的相关规定，投标、开标应遵循以下程序进行：

a.投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。(www.daowen.com)

标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。

b.出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书。投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。投标人不少于三人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。

c.评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。

评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。

d.招标人根据评标结果，确定中标人。

按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。

8）受让人怎样才能领取国有建设用地使用权证书？

根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007年版）》的相关规定，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。

未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

9）用地预申请制度，用地是否需要经过招标拍卖挂牌方式出让？

根据2006年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）的相关规定，单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当及时以招标拍卖挂牌方式出让该宗地。提出用地预申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格。

10）国有土地使用权出让方案应该包括什么内容？

市、县国土资源管理部门应当会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地类型、规模等，编制国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案。国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案应当包括：拟出让地块的具体位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式等。

11）国有综合用地出让的年限如何确定？

属于综合用地的，应明确各类具体用途、所占面积及其各自的出让年期。对于各用途不动产之间可以分割，最终使用者为不同单位、个人的，应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期；对于多种用途很难分割、使用者唯一的，可以统一按照综合用地最高出让年限50年确定出让年期。

12）土地使用权出让合同包括哪些内容？是否可以变更？

出让合同应具备以下主要条款：

a.双方当事人的姓名或者名称、地址。

b.出让土地使用权的宗地号、面积。

c.土地使用年期及起止时间。

d.土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间。

e.交付土地的时间。

f.规划、市政设计要点。

g.项目竣工提交验收时间。

h.市政设施配套建设义务。

i.使用相邻土地和道路的限制。

j.建设附属、附加设施的项目及义务。

k.违约责任。

l.当事人认为必要的其他条款。出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。

一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。

（4）土地使用权转让的相关问题解答

1）如何确定土地使用权转让后受让人的权利义务范围和土地实际使用年限？

根据规定，以出让方式取得土地使用权的转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和义务的范围一致。其实际使用年限为出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。转让房地产后受让人如需改变原有土地用途的，必须经土地转让方和规划部门的同意，签订土地出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

2）什么情况下房地产不得转让？

房地产转让最主要的特征是发生权属变化，所以《中华人民共和国城市房地产管理法》（简称《城市房地产管理法》）和《城市房地产转让管理规定》都明确了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：

a.以出让方式取得土地使用权的，不符合《城市房地产管理法》规定的条件的。即以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（a）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

（b）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

（c）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

b.司法机关和行政机关依法裁定决定生效或者以其他方式限制房地产权利的。

c.依法收回土地使用权的。

d.共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

e.权属有争议的。

f.未依法登记领取权属证书的。

g.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

3）房地产转让时所签订的房地产转让合同包括哪些内容？

根据规定房地产转让必须签订房地产转让合同。房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议。房地产转让时，应当签订书面转让合同。

合同的内容由当事人协商拟订，一般应包括：

a.双方当事人的姓名或者名称、住所。

b.房地产权属证书的名称和编号。

c.房地产坐落位置、面积、四至界限。

d.土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限。

e.房地产的用途或使用性质。

f.成交价格及支付方式。

g.违约责任。

h.双方约定的其他事项。