绿地投资项目是投资项目的一种类型，主要是指以形成固定资产为目标，进行决策、规划、设计、施工、投产运营的固定资产投资。绿地投资项目管理内容包括工作任务分解、责任分配、资源分配、人力资源配置、生产准备、成本管理、进度管理、质量管理、采购管理、施工招标管理、投资生产准备等。凡事预则立，不预则废。项目管理要求按计划行事，按流程办事，流程是规范，流程是保证。企业投资建设项目需要一个完整的决策流程，必须按照“项目建议书”、“可行性研究报告”和项目管理文件的顺序进行评估与决策(见图7-1)。首先，投资执行主体需要提交《项目建议书》，指出立项的依据，介绍项目概况，从公司内外部环境两方面进行分析，提出项目建议。《项目建议书》报请投资决策委员会获批后，项目正式立项，进入可行性研究阶段。《可行性研究报告》的主要功能是对项目本身是否可行做出专业判断，报请企业投资决策委员会进行审批。超过授权权限的，按照相关规定报请董事会或股东大会审批，经正式审批之后，项目进入正式实施阶段。集团相关职能部门指导项目组编制《项目建议书》、《可行性研究报告》和项目管理文件，并组织内外部专家对《项目建议书》、《可行性研究报告》和项目管理计划进行评审，为最终决策提供专业意见。

图7-1 绿地投资的决策过程

一、项目建议书

1. 项目建议是投资决策的初始阶段

子公司或者项目发起者提出项目建议，以项目建议书的形式递交给企业的投资决策委员会。投资决策委员根据建议书，结合企业发展战略做出综合判断。项目建议书的主要功能是提出投资某个项目的建议，对整个投资建设项目做一个概述。项目建议书的主要内容包括项目方案、市场前景、投资估算、财务评价等。通过项目建议书，判断项目是否值得进行可行性研究;判断项目机会研究的效益预测是否可信;判断项目是否有关键性问题需要做专题研究;判断是否考虑了所有可能的项目方案。如果否决项目建议，该项目结束，如果肯定了项目建议，开始进行可行性研究阶段。

2. 项目建议书的基本框架

·项目简介

·项目的必要性

·项目产品的市场分析

·项目总体方案

·生产技术和主要设备方案

·项目组织与人员

·项目进度安排

·投资估算与资金筹措

·效益和风险初步分析

二、可行性研究报告

1. 可行性研究报告的主要功能

可行性研究是项目建议的延伸，是对投资项目进行可行性研究，是企业投资决策的关键环节。可行性研究报告对企业来说是投资决策的重要依据。对外部来说，可行性研究报告是政府审批或核准的依据，是申请贷款的依据，也是初步设计的依据。可行性研究报告可以委托工程咨询公司编制。对于政府核准或审批的项目，可行性研究报告必须由有资质的工程咨询公司编制。企业为了满足投资决策的需要，也可以自行组建团队进行可行性研究。可行性研究必须是覆盖多个专业的工作团队，包括土建工程、设备、机械、技术、市场、财务等专业的专家，大家尽可能做到专业互补，保证可行性研究的科学性。

2. 可行性研究报告基本框架

·项目建设理由与条件

·市场分析及预测

·场址条件与场址选择

·原材料、燃料、动力供应

·工程、技术、设备方案

·总图运输方案(www.daowen.com)

·环境保护方案

·劳动安全卫生与消防设施方案

·组织机构与人力资源配置

·资源利用分析

·节能分析

·环境生态影响分析

·投资估算

·融资方案

·财务分析

·经济评价

·社会评价

·不确定性分析

·风险分析

·综合评价及结论和建议

3. 可行性研究报告审查重点

(1) 市场分析审查要点。市场分析的数据可能来自于市场调查，包括问卷调查、实地考察、文献调查、实验调查等方法。市场调查可以包括市场需求的调查、市场供给的调查、消费者调查和竞争者调查等，根据需要可以进行其中某一方面的调查，也可以是全面调查。如果数据来源于市场调查，重点审查调查方法的合理性和调查数据的可靠性。市场分析的数据也可能来自于市场预测，市场预测可以是定量预测，也可以是定性预测。定量预测是根据统计数据建立数学模型，对未来市场进行预测，如回归分析法、加权移动平均法。定性预测则是凭借专家的经验，根据掌握的信息，运用一定的方法，对市场的发展做出主观判断和描述，如专家会议法、德尔菲法。如果数据来源于市场预测，重点审查市场预测方法的合理性和市场预测数据的可靠性。

(2) 整体方案的审查要点。项目的整体方案包括技术方案、设备方案、工程方案和产品方案等。技术方案主要指生产工艺的选择、生产流程的选择和技术方案的比选，包括生产方法和产品标准、技术参数和工艺流程、主要工艺设备选择、主要原材料、燃料、动力消耗指标、主要生产车间布置方案等。技术方案的基本要求是技术的先进性、适用性、可靠性、安全性、经济性。设备方案包括主要设备的选型、主要设备的清单、主要设备的采购方式、主要设备的报价，深度达到采购订单要求。产品方案包括主导产品、辅助产品的品种、产量、规格、质量标准，及其生产能力的组合。重要审查产品方案是否与技术、设备、原材料供应等方案协调一致;工程方案主要整个工程的概况和建设规模是否合理，表现为投入产出是否合理。

(3) 投资估算的重要审查点。投资估算包括固定资产估算和流动资金估算。估算的主要依据是专门机构规定的建设项目费用构成、估算定额、计算方法等，拟建项目所需的设备、材料的市场价格和建设方案确定的建设内容与工程量。投资估算的审查重点:①投资估算的准确性，包括费用种类是否齐全、依据是否充分、计算是否合理、方法是否科学等，一般来说，最终的投资估算误差率不得超过±10%，否则投资估算不准确，需要重新进行投资估算;②投资估算的合理性。根据投资项目工程量的大小以及专家的知识和经验做出判断，投资估算与项目的实需资金是否匹配以及匹配程度。

(4) 财务分析的重要审查点。财务数据的预测依据和预测方法的合理性。财务数据是财务分析的基础，正确的财务数据是财务评价指标的关键。重点审查财务数据的计算过程及数据的准确性及合理性、获取数据所采用方法的科学性、数据作为决策依据的合理性。预测的财务报表包括损益表、资产负债表、现金流量表(经营、投资、融资)，以及相对应的附表，如经营收入表、总成本费用估算表、应纳税及附加估算表、借款还本付息计划表等。从财务指标视角把握投资项目的可行性，主要包括盈利能力、偿债能力、财务生存能力，净现值、内部报酬率、静态和动态的投资回收期等主要指标反映项目的可行性，财务生存能力较强的标志是有足够的净现金流来维持项目的正常运营。

(5) 不确定性分析和风险量化评估时的重要审查点。盈亏平衡点的高低。重点审查不确定性程度，权衡对投资建设项目的影响程度。敏感性因素分析重点审查对敏感性因素变化的应对措施，以及控制不确定性措施的有效性。风险因素的识别重点审查是否准确把握风险因素，是否抓住了“关键风险”因素;风险发生的可能性评估重点审查内外部专家打分的合理性与科学性;风险产生的影响程度评估重点审查内外部专家打分的合理性与科学性。

4. 可行性研究的基本流程

可行性研究是决定是否进行项目投资的关键环节，主要是对整个项目的方案进行详细论证，给出是否可行的结论，结论体现在可行性研究报告上。投资方组建项目组，组织相关人员进行可行性研究，形成可行性研究报告。可行性研究报告先报到集团的主管部门项目管理部，项目管理部组织内外部专家对可行性研究报告进行评估，给出专业意见。然后上报到集团投资决策委员会，投资决策委员会作为决策部门，对项目具有最终的审批权。如果通过审批，由分管项目的职能部门办理可行性研究报告的批复手续。如果没有通过审批，该项目终止或重新进行可行性研究。可行性研究报告审批流程见图7-2，具体的附表见表7-1。

图7-2 可行性研究报告审批流程

表7-1 项目可行性研究报告批复表