1.质量保修制度的规定

建设工程质量保修制度是国家所制订的重要法律制度。健全建设工程质量保修制度，对于促进承包方加强质量管理，保护用户及消费者的合法权益可起到重要的保障作用。

建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

建设工程保修制度是指建设工程在办理交工验收手续后，在规定的保修期限内，因勘察设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，应当由责任单位负责维修。质量缺陷是指工程不符合国家或行业现行的有关技术标准、设计文件以及合同中对质量的要求。

对于建筑工程的质量保修《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）第六十二条、第七十五条、第八十条均有明确的规定。国务院发布的《建筑工程质量管理条例》中，专设建设工程质量保修一章，在其中的第四十条、第四十一条、第四十二条对最低保修期限、赔偿责任等作出了具体的规定。建设部专门颁发了《房屋建筑工程质量保修办法》。建设部与国家工商行政管理局还颁发了《房屋建筑工程质量保修书（示范文本）》。

2.保修范围及保修期

根据前述法律、法规，在正常使用条件下，建设工程的保修范围和最低保修期限为：

（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。

（4）电气系统、给排水管道、设备安装为2年。

（5）装修工程为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

因使用不当或第三方造成的质量缺陷不属于保修范围。

因地震、洪水、台风等不可抗拒原因造成的损坏不属于保修范围。(www.daowen.com)

3.保修责任

（1）房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。

施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。

（2）发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施，由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修。原工程质量监督机构负责监督。

（3）保修完后，由建设单位或房屋建筑所有人组织验收，涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。

（4）施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。

（5）保修费用由质量缺陷的责任方承担。

（6）工程竣工验收后，不向建设单位出具质量保修书的，质量保修的内容、期限违反规定的以及施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由建设行政主管部门责令改正并处罚款。

4.因质量问题造成损害的赔偿

《建筑法》第七十五条规定，“对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，应承担赔偿责任”。第八十条规定，“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。”建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》规定，“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求，建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”并规定，“因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。”

建设工程质量责任是一种特殊的侵权责任。其基本含义是：其一，它是一种侵权责任而不是一种违反合同的责任。它不以加害人与受害人之间存在合同关系为前提，而是基于建设工程质量不合格造成他人损害这一事实而产生的，它是对法律（或说法定义务）的直接违反而产生的法律责任。其二，它是一种特殊侵权责任而不同于其他一般侵权责任，其特殊性主要表现在归属原则的适用方面。普通侵权责任适用过错责任原则，而作为特殊侵权责任的建设工程的质量责任，则大多适用无过错责任或者严格责任的归属原则，受害人无须证明加害人有无过错，而只需要证明产品的缺陷、损害，有缺陷的产品在使用与损害之间因果关系。

因建设工程质量不合格而造成损害的受损害人有权向责任者要求赔偿。这里“损害”是指因建设工程质量不合格而导致的死亡、人身伤害和财产损失及其他重大损失。“责任者”是指业主或者勘察、设计、施工和监理单位。因业主原因或者勘察设计的原因或者施工的原因或监理原因产生的建设质量问题，造成他人人身、财产损失的，这些单位应当承担相应赔偿责任。受损害人可以向任何一方要求赔偿，也可以向各方提出共同赔偿的要求。有关各方之间进行赔偿后，可以在查明原因之后向真正责任者追偿。赔偿损失的范围是：财产损失，应当由侵害人以直接损失赔偿，可以货币形式赔偿，也可以将原财产恢复原状。人身伤害损失，由侵害人赔偿医疗费，以及因误工减少的收入、残废者生活补助费等费用；造成受害人死亡的，还应当支付丧葬费、抚恤费、死者生前抚养的人必要的生活费等费用。

质量缺陷是由勘察设计原因、监理原因或者建筑材料、建筑构配件和设备等原因造成的，根据我国《民法通则》的规定，施工企业可以在保修和赔偿损失之后，向有关责任方追偿。

房地产开发企业售出的商品房的保修，还应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和其他有关规定。