不动产抵押融资是申请人利用所拥有的合法房产作为抵押物，通过银融金贷在保障抵押物充分利用的前提下快速解决资金短缺问题的融资服务。包含产权房抵押融资。不动产抵押融资的特点：手续简便，速度快，还款自由。

在不动产抵押融资中，抵押权设立包括两项内容：不动产抵押合同的签订、不动产抵押合同的登记，如图15所示。

图15　不动产抵押融资中抵押权设立的内容

一般来说，签订不动产抵押台同要经过审查、估价等程序。抵押物的审查可分为三个方面：抵押人主体资格审查、抵押物权属审查、抵押物的价值审查。如何确定抵押物的价值，是签订抵押合同的一个十分重要的同题，如果抵押物价值小于或等于所担保债权的数额，在处分抵押物时，抵押权人就可能不够清偿。因此，抵押财产的准确评估直接关系到抵押权人和抵押人的切身利益，评估过高则可能损害抵押权人利益，过低则可能损害抵押人利益。

抵押财产的评估是一项专业性很强的工作，因为抵押物的价值是变动的，如以土地使用权作抵押，则可能因土地的升值或者贬值而影响原有价值。因此，应由评估机构组织专业技术人员进行评估，而不能一方单独认定。确定了抵押财产价值，还要确定抵押率。确定抵押率通常考虑的因素包括：所担保债权、抵押物在担保期限内的折旧、实现抵押权所需的费用及其他支出、税收等。

关于不动产抵押合同何时生效，《担保法》实施之前有三种规定，一是规定自签订之日生效，二是规定为办理抵押登记之日起生效，三是规定自公证之日起生效。《担保法》参照国际通行做法，规定以房地产为抵押标的物的抵押台同“自登记之日生效”；同时《担保法》对土地使用权和房屋、其他附着物的抵押登记部门做了规定。但对登记期限登记费用等并未规定。(www.daowen.com)

实践中，登记部门登记的抵押期限大都是半年或者一年，这使得抵押人要不断办理延续登记手续和再次交纳登记费用，影响了当事人办理抵押登记的积极性。

在整个抵押担保贷款中的主要法律要件是，首先借款人与金融机构建立借贷关系，签订借款合同（也称主合同）；其次是抵押担保人将其不动产抵押给金融机构，签订不动产抵押担保合同（附属合同），建立抵押关系。最后抵押双方持主合同（借贷合同）和抵押合同一同到不动产所在地的房屋土地管理部门，申请办理不动产抵押登记，完成抵押活动的全部法律手续。

在抵押活动过程中，首先要审查借款人身份、资信及商业证明，其次审查抵押担保人所提供的抵押物的法律状况，检查抵押物是否属于不能抵押的范畴之列，确定抵押物的合法性。如果抵押物确属抵押人合法拥有，并且不存在任何法律上的瑕疵，应当请由房屋土地管理部门认可的土地评估机构予以评估，并做出评估报告。接着根据评估报告所确定的价值，确定抵押率。在决定要贷款和签订抵押合同之前，金融机构一般要到抵押物所在地的房屋土地部门进行咨询调查，以免在签完了贷款合同和抵押担保合同之后办不下来抵押登记。

不动产抵押具有从属性、优先受偿性、补充性、特定性、不转移占有性等特点，因而已经成为最普遍的抵押形式。由于不动产的特殊性，抵押人不转移对其的占有即可达到担保之目的，因此在实践中受到社会的普遍欢迎。