引例

汤某、刘某龙、马某太、王某刚与彦海公司于2013 年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2.6 亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息361 398 017.78 元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38 601 982.22 元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。汤某等四人提交与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。后因彦海公司逾期支付房屋，汤某等4 人诉至人民法院，彦海公司辩称房屋买卖合同无效，该案应为借贷合同纠纷。

问题：汤某、刘某龙、马某太、王某刚与彦海公司签订的商品房房屋买卖合同是否有效？

基本原理

一、合同效力的概述

（一）合同效力的含义

合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有的拘束当事人各方乃至第三人的强制力。对于法律效力的理解不尽一致。一种观点是严格区分合同的效力与合同的拘束力。王泽鉴老师认为：“所谓契约之拘束力，系指除当事人同意或有解除原因外，不容任何一方反悔请求解约，无故撤销。易言之，即当事人一方不能片面废止契约。”这一拘束力通常用来指称合同成立后，生效前当事人不得变更或废止已经成立的合同；这一拘束力由于在合同生效前，还没有强大到能够要求当事人履行合同义务的程度，而只是在形式上约束当事人对合同存在的破坏，即不允许当事人随意地撤销或撤回。此外，“与此应予严格区分者，系所谓契约的效力，即基于契约而生的权利义务”合同的效力表现为当事人必须实质性的按照合同的约定履行义务，否则就应当承担债不履行的法律责任。^[1] 另一种观点认为合同的拘束力与合同效力等同，不加区分。因为根据德国学者的梅迪库斯关于“拘束”一语与“义务”具有同一含义的观点，那么合同的拘束力作为拘束当事人乃至有关第三人的法律之力，应当自合同生效开始具有。上述两种观点的不同主要源自于对“拘束力”一词的内涵与外延的理解不同而已，并未影响我们对“合同效力”的理解。但从中引申出两个概念，“合同成立”与“合同生效”，我们有必要做区分。

（二）合同的成立与生效

一般情况下来说，合同成立仅仅是当事人之间就合同的主要条款达成合意，意思表示一致就可以成立；而生效则是法律对成立的合同按照特定的标准（如标的合法、意思表示真实、符合公序良俗等）进行评价后所作的肯定。但是，从时间点上来看，通常情况下合同成立后即刻生效，除非法律规定或者当事人约定有特别的生效条件。因此，我国《民法典》第502 条第1、2 款规定：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”“法律另有规定或者当事人另有约定的除外”是指：有些合同依据法律规定还需要特定条件，例如，需要审批的，审批后才能生效，有些合同当事人对于合同生效约定了专门的生效条件，只有当这些条件发生的时候合同才能生效，例如附条件的合同或者附期限的合同。^[2]

合同的成立着眼于合同当事人表意行为的事实构成，属于事实问题。而合同的效力是法律所赋予的，因此法律必然要对已经成立的合同进行评价，已经成立的合同符合法律规定的生效条件，才能具有法律效力，因此合同的生效着眼于法律对当事人意思表示的效力评价，属于法律问题，二者的判断标准不同，构成要件不同，法律后果也不同。合同生效与否，决定着当事人承担的责任是违约责任还是缔约过失责任。

（三）合同效力的根源

合同为什么能产生拘束力？当事人的意志为什么能产生一种法律效力？根本原因就在于它符合国家的意志，符合了法律所规定的生效标准，因此国家才给予它这样一种法律效力。合同效力从反映的意志看，是法律评价当事人各方合意的表现，是国家意志的反映；同时是当事人各方为了满足其需要“寻找”法律的依据和支持，将自己的意思符合于已上升为法律的国家意志的结果。某项合同之所以具有法律效力，总是具有双重原因：一是合同双方当事人达成了这项约定的共同的、使他们受到自我约束的意志行为；二是为法律制度对这种行为的承认。^[3]

（四）合同效力的范围

根据《民法典》第465 条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”可知，合同奉行相对性原则，合同的效力原则上仅仅及于合同当事人各方，第三人既不享有合同项下的权利，也不承担合同项下的义务。但由于客观实际的需要，立法政策在一定情况下允许突破合同的相对性原则使某些合同对特定第三人也有法律效力。合同对第三人的效力，在一般情况下表现为：任何第三人不得侵害合同债权；在合同保全中，合同债权人行使撤销权或代位权的效力及于第三人；在涉他合同中，具有向第三人履行或由第三人履行的效力。

合同对当事人各方的效力表现在如下方面：①当事人负有适当履行合同的义务；②违约方依法承担违约责任；③当事人不得擅自变更、解除合同，不得擅自转让合同权利和合同义务；④当事人享有请求给付的权利、保有给付的权利、自力实现债权权利、处分债权的权利、同时履行抗辩权、先履行抗辩权、不安抗辩权、为保全债权的代位权、撤销权、担保权等；⑤当事人负有依法律规定而产生的附随义务等。

二、合同的生效要件

合同的生效要件分为一般生效要件和特别生效要件。合同是一种民事法律行为，因此，合同要发生法律效力，必须具备民事法律行为的生效要件。民事法律行为的生效要件在本系列教材总则编中有详述，此处仅结合合同做简要介绍。根据我国《民法典》第143 条、第153 条的规定，合同的一般生效要件是：

（一）行为人具有相应的民事行为能力

合同是以当事人的意思表示为基础的，并且以产生一定的法律效果为目的，故行为人必须具备正确理解自己行为性质和后果、独立表达自己意思的能力，也就是说必须具备与订立某项合同相应的民事行为能力。

1.自然人。自然人签订合同，通常应有完全行为能力。限制行为能力人可以独立订立纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的合同，超出该范围的合同应由其法定代理人代理签订，或者征得其法定代理人的同意、追认。限制民事行为能力人，可以独立订立的与其年龄、智力、精神健康状况相适应的合同，主要有：①纯获利益的合同，比如，接受奖励、赠与、报酬等纯获益或被免除义务的合同；②必需合同，如购买食物或饮料；③社会类型行为，如利用自动售货机、搭乘交通工具、进入公园等。

根据《民法典》第144 条的规定，“无民事行为能力人实施的民事法律行为无效”，无民事行为能力人订立的合同当属无效。

2.法人。法人是具有民事权利能力和行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。我们应当注意法人签订合同时，其法定代表人超越代表权限以及法人超越其经营范围的情况。根据《民法典》第504 条规定，法定代表人越权代表所订立的合同是否有效，取决于合同相对人之善意与否，如相对人不知道或者不应当知道其超越权限，则代表行为有效，订立的合同对法人发生效力。根据《民法典》第505 条规定，法人超越经营范围订立的合同是否有效，需结合其他生效要件加以判断。若其他生效要件都符合，仅仅只是超越经营范围，则合同有效；但是，违反国家限制经营，特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。另外，还需注意的是，专为特定目的而设立的法人签订合同，仍不得超过其营业执照上规定的经营范围及其辐射的合理范围，否则，合同无效。法人的分支机构，在得到法人书面授权后，可以自己名义签订合同。^[4]

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第504 条 法人的法定代表人或者非法人组织的负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限外，该代表行为有效，订立的合同对法人或者非法人组织发生效力。

第505 条 当事人超越经营范围订立的合同的效力，应当依照本法第一编第六章第三节和本编的有关规定确定，不得仅以超越经营范围确认合同无效。

3.非法人组织。非法人组织是不具有法人资格，但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织。《民法典》已承认非法人组织是独立于自然人、法人的第三类民事主体，因而具备民事权利能力与民事行为能力，这与法人的分支机构有所不同。根据《民法典》第504 条与第505 条规定可知，非法人组织的缔约能力与法人相同。

（二）意思表示真实

意思表示真实是指表意人的表示行为应当真实地反映其内心的效果意思。意思表示中含有效果意思和表示行为这两个要素即告成立，但须真实始能有效，即其效果意思与表示行为相一致。效果意思是指使法律效果发生的意思。意思表示不真实，合同的效力会因此而受影响，有的为无效，有的为可撤销。

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗

1.不违反法律、行政法规的强制性规定。这里的强制性规定只是指强制性规定中的“效力性规范”。效力性规范与管理型规范相对应。所谓效力性规范，就是指一经违反即导致合同无效的强制性规定。其判断的标准有：①法律法规已经明确指明违反这种规定将导致合同无效的，或者明确指明了一旦违反这种规范，合同将不成立或无效。例如《民法典》第506 条规定：“合同中的下列免责条款无效：造成对方人身损害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”②借助立法目的的解释来判断。在法律法规没有明确规定违反规则将导致合同无效的情况下，必须要考察法律设置这一规则的目的究竟是什么。尤其应当判断的是，法律设置这个规则，究竟是为了行政管理的需要，还是针对具体的合同行为而设置的规范。例如，《民法典》第791 条是关于建设工程合同的规定，其第3 款规定：“禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。”其法律措辞都使用的是“禁止”，这是由于在社会中建设工程出现了大量非法转包、分包的现象，最终造成“豆腐渣工程”，这直接关系到人民群众的人身安全，关系到社会公共利益，所以这是一个效力性规范。③判断是不是效力性规范的时候，要坚持公共利益的标准。以公共利益作为判断效力性规范的标准，即能够解释、论证出如违反该规定将会损害公共利益，损害交易的安全和秩序，那么可以认为它就是一个效力性规范。^[5]

2.不违背公序良俗。公序良俗，即公共秩序与善良风俗。合同不违背公序良俗是合同适法性的一项重要内容，违反公序良俗的合同严重背离合同制度的目的，危害巨大。将违反公序良俗作为合同的有效要件，一方面可弥补社会发展使法律调整出现的漏洞和脱节的不足；另一方面，也有利于醇化社会道德伦理和整肃社会风气。

根据我国《民法典》第502 条第1 款的规定，一般情况下，当事人订立的合同，只要符合上述三个条件，自成立之日起即发生法律效力。但某些合同除具备上述三个生效要件外，还需要特别的生效条件。如法律、行政法规规定的应当办理批准或登记等手续才能生效的合同，以办理批准或登记手续为其特别生效条件，附生效条件或生效期限的合同，以当事人约定的条件成就或期限届至为其特别生效条件。

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《中华人民共和国民法典》

第143 条 具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第153 条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

三、附条件的合同与附期限的合同

1.附条件的合同。当事人对合同效力可以约定附条件。附条件，是指当事人选定将来可能发生的某种事实作为条件，以条件的成就与否作为合同效力发生与消灭的根据。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。例如，甲乙双方约定，当甲的女儿考上外地大学，甲的房屋就让乙进来居住（即租赁合同产生履行效力），这就是附生效条件的合同。再如，甲乙又约定，当甲的女儿大学毕业回来，乙就从甲的房屋中搬出（即解除租赁合同），这就是附解除条件的合同。

在附条件的合同中，条件具有限制合同效力的作用。合同中所附的条件，必须符合如下要求：

（1）将来性，即条件必须是将来发生的事实，已经发生的事实不能作为条件。

（2）或然性，即条件是不确定的事实，必然的事实和根本不能发生的事实，都不能设定为条件。

（3）约定性，即条件必须是当事人基于平等自愿约定的事实，法律规定的事实不是附条件的合同中的条件。

（4）合法性，即条件必须是合法的事实，必须符合法律的规定，必须符合公共道德。例如，“如果你把那辆自行车偷来，我会以两倍的价格购买”，这样的条件就不能成立。

当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就，视为条件已成就；不正当地促使条件成就的，视为条件不成就。

2.附期限的合同。当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，在期限到来之前，合同已经成立，但其效力仍然处于停止状态，合同自期限届至时生效。附终止期限的合同，在期限到来之前，合同一直有效，在期限届至时失效。例如，甲乙双方4 月1 日签订合同，约定该合同自9 月1 日起生效，这是附生效期限的合同；又如，甲乙双方4 月1 日签订合同，约定该合同自9 月1 日起终止，这是附终止期限的合同。

附条件和附期限合同的主要区别在于，作为期限的事实具有必然性，为将来确定要发生的事实；而作为条件的事实具有或然性，将来可能发生，也可能不发生。

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《中华人民共和国民法典》

第158 条 民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。

第159 条 附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。

第160 条 民事法律行为可以附期限，但是根据其性质不得附期限的除外。附生效期限的民事法律行为，自期限届至时生效。附终止期限的民事法律行为，自期限届满时失效。

四、欠缺生效要件合同的效力状态

如前所述，只有具备合同的生效要件，合同才能生效。但在司法实践中，大量的合同往往欠缺部分生效要件，这些合同是否一概无效呢？我国《民法典》从充分尊重当事人的合同自由、鼓励交易、提高交易效率、维护国家利益等目的出发，对欠缺不同生效要件的合同区别对待，并不是一概认为其无效，而是规定了不同的效力状态及其救济方法。《民法典》关于欠缺生效要件的合同的效力分为四类：未生效、效力待定、无效、可撤销。

（一）合同未生效

所谓未生效的合同，是指合同生效应当满足特别的要件，在这些要件未被满足时合同的状态。

未生效合同的典型形态是依据法律、行政法规应当办理批准才能生效的合同，对于此类合同，如果当事人未办理批准手续，则该合同就属于未生效的合同。未生效的合同是与法律法规明确规定的审批义务联系在一起的。在实践中，有一些合同如采矿权、探矿权的转让，从事证券经纪、期货经纪业务、国有企业转让国有资产等合同，依据法律法规必须经过有关部门的批准方能生效。同时我们应当注意，依据《民法典》第502 条第2 款规定：“依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。”可知，报批义务条款在性质上具有独立性，也就是说，尽管合同因未报批而未生效，但是该条款仍应被认定为有效，因此负报批义务的当事人应履行该义务。

未生效的合同也可以基于当事人的约定产生，如附生效条件的合同以及附始期的合同。附条件或期限的，可以是整个合同，也可以是合同的部分条款。就后者而言，未附条件或期限的合同条款，可以自依法成立之时起生效，附生效条件或始期的合同条款，则自条件成就或者期限届至时，始发生效力。

（二）无效合同

1.无效合同的概念。无效合同是指当事人所缔结的合同因严重欠缺生效要件，因而自始当然地、确定地不发生法律效力的合同。应当注意，合同无效，表明合同不能约束双方当事人，即当事人通过合同所要达到的预期法律后果不能实现，但仍会引起其他的法律后果，如无效合同中的过错方依法律规定（而非依当事人的意思）应承担赔偿损失等法律效果（参照《民法典》第157 条）。^[6]

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《中华人民共和国民法典》

第157 条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

2.合同无效的特性。依通常学理，合同无效是指该合同自始地对所有人不发生效力并且保持其不发生效力的状态。它是不发生效力情形中的最高级。合同无效具有三种特性，即无效的当然性、自始性及确定性。

（1）当然性。合同的无效为当然无效，无需主张，也不必经由一定程序使其失效。当事人对于合同效力有争执时，可提起确认之诉，但此项判决仅有宣示的性质，无效的合同并非因判决而成为无效。

（2）自始性。无效的合同自成立时起即不发生当事人所欲发生的效力。这一点在《民法典》第155 条“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”的规定中，有明确的反映。

（3）确定性。无效的合同确定无效，不因时间的经过而补正。例如，以法律禁止流通物作为标的物的合同，纵然后来法律修改准予该类标的物流通，该合同也不能变为有效。因此，学说上称无效的民事行为犹如死胎，虽有妙手神医，亦不能使之复生。故在这点上，无效合同与可撤销合同及效力未定的合同，均有不同。因为可撤销合同得因撤销权的消灭而成为完全有效的合同；效力未定的合同，则可因被追认而转变为完全有效的合同。

3.无效合同的种类。根据《民法典》的相关规定，无效合同有五种：(www.daowen.com)

（1）无民事行为能力人订立的合同。根据《民法典》第144 条的规定，无民事行为能力人订立的合同，应为无效合同。但是，无民事行为能力人作为受赠人订立纯获利益的赠与合同，承认该合同有效显然最有利于无民事行为能力人，最符合未成年人保护原则。但通过什么途径及方法承认无民事行为能力人订立的纯获利益的合同有效，学者意见不一。因此，无民事行为能力人订立的合同无效，有无例外情况还需要等待法律明确。

（2）行为人与相对人以虚假的意思表示订立的合同。我国《民法典》第146 条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”社会生活中经常存在名为某个合同，而当事人的真实意思却是另一个合同的现象。“概括地说，如果表意人和相对人通谋，共同订立合同的外观，却不使该合同本应产生的法律效果发生，则构成虚伪表示。如果虚伪表示的目的，在于掩饰另一真正愿意实现的合同，该真正愿意实现的合同即为隐匿行为。”^[7]依《民法典》146 条的规定，通谋虚伪行为所订立的合同无效，其背后的隐匿行为合同并非绝对无效，而应依照有关法律规定认定处理。具体来说，如果这种隐藏行为本身符合该行为的生效要件，那么就可以生效；若欠缺生效要件则可以是未生效、无效、可撤销或效力待定这几种情形。如在名为赠与实为买卖的行为中，赠与行为属于双方共同以虚假意思表示实施的民事法律行为，无效；而隐藏于赠与形式之后的买卖则是双方共同的真实意思表示，其效力能否成就取决于其是否符合买卖合同有关的法律规定：如果符合买卖合同生效要件的法律规定，则为有效；反之，则无效。^[8]

（3）违反法律、行政法规的强制性规定的合同。《民法典》第153 条第1 款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”即对于法律、行政法规的强制性规定，当事人必须遵守，如果合同当事人在订约目的、具体内容或形式上违反法律、行政法规的强制性规定，则导致合同无效。如前所述，强制性规定分为效力性强制规定与管理性强制规定，违反效力性的强制性规定，合同无效；违反管理性的强制性规定，合同不一定无效。

相关案例

2009 年2 月15 日，贵州省清镇市人民政府颁发林权证确定清镇市流长苗族乡对冒井村木叶高坡115.4 亩防护林林地、森林或林木享有所有权和使用权。2013 年12 月6日，流长乡政府与黄某发签订《贵州省清镇市流长苗族乡木叶高坡林场经营权转包合同》，约定“流长乡政府将前述林地、林木发包给黄某发从事农业项目（特色经果林）种植生产经营，转包经营权期限为65 年，转包价格20 万元”。黄某发与王某合伙共同经营，将转包林地中约14 亩用于栽种折耳根，其余大部分用于栽种天麻。2016 年2 月5 日，王某将部分林木卖与周某，周某砍伐林木78 株，被林业部门处以罚款并被责令补种林木。2017 年1 月9 日，流长乡政府向法院提起诉讼，请求确认其与黄某发签订的林场经营权转包合同无效，黄某发、王某返还林场。黄某发、王某提起反诉，请求判令流长乡政府返还转包费20 万元及资金占用损失138 493.13 元，补偿损失753 644元。

贵州省清镇市人民法院一审认为，流长乡政府与黄某发签订合同，约定将作为防护林的木叶高坡林场转包与黄某发从事农业项目种植生产经营，将防护林的用途更改为商品林，违反了《森林法》第15 条第3 款的强制性规定，依法应认定为无效合同。流长乡政府主张该合同无效的诉讼请求依法应予支持。流长乡政府与黄某发签订合同后，从黄某发处取得的转包款扣除已经履行的部分后应当返还。黄某发因该合同取得案涉林地使用权应当返还流长乡政府。鉴于黄某发、王某在该地上栽种的经济作物尚未收获，综合考虑生态保护与当事人损失之间的关系，以及黄某发、王某栽种的经济作物收获问题，酌定返还期限为2017 年12 月31 日前。黄某发、王某在返还之前应当对林地内的植被妥善保护，在收获天麻和折耳根作物时应当采取最有利于生态保护的收获方法，流长乡政府应当对此进行监督。流长乡政府与黄某发所签合同无效，流长乡政府作为国家机关，对相关法律规定的掌握程度明显高于黄某发，确定流长乡政府对合同无效承担70%的过错责任，黄某发承担30%的过错责任。一审法院判决：确认案涉转包合同无效，黄某发、王某返还防护林，流长乡政府返还转包款并赔偿70%资金占用损失和经济损失。一审判决已发生法律效力。^[9]

（4）违背公序良俗的合同。《民法典》第153 条第2 款规定：“违背公序良俗的民事法律行为无效。”合同的内容若违反公序良俗应当无效，如赌博合同、违反人格尊严的合同、危害家庭关系的合同等。然而公序良俗的特征在于内涵的不确定性，是富有弹性的概念，如欲发挥规范功能，则需要法官在个案中对其具体内涵予以充实。

（5）恶意串通损害第三人的合同。顾名思义，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同是指双方当事人或代理人为牟取非法利益而互相串通、订立造成他人利益损害的合同。恶意串通损害他人合法权益的合同，其构成分为主观和客观两方面因素，主观因素为恶意串通，即当事人双方具有共同的故意，明知或应当知道某种行为将造成他人利益的损害，却都希望通过合同追求这种后果的发生，并且就该意思进行联络，互相配合、共同实施了该非法行为。客观因素为合同损害他人的利益，如在招标投标过程中，投标人之间恶意串通，以抬高或压低标价，或者投标人与招标人恶意串通以排挤其他投标人等。

4.无效的免责条款。免责条款是当事人在合同中约定的免除或者限制其未来责任的条款。根据合同自由的原则，当事人可以在合同中约定免责条款。但根据我国《民法典》第506 条的规定，合同中的下列免责条款无效：一是造成对方人身损害的；二是因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

之所以如此规定，原因是人身安全是合同当事人最重要的人身权利，是法律重点保护的对象，因此不能允许合同当事人漠视对方的人身安全，以免责条款的方式免除自己的责任。至于财产权，法律不允许当事人约定免除一方故意或因重大过失而给对方造成的损失，否则会给当事人一方提供滥用基于故意和重大过失侵害他人财产权利的机会，或至少会使当事人对对方的财产抱有漠不关心的态度。

（三）可撤销合同

1.可撤销合同的概念。可撤销合同是指当事人在订立合同时，因一些原因造成当事人的意思表示并非真实，法律允许意思表示不真实的合同当事人通过行使撤销权使已经生效的合同归于无效。可撤销合同具有以下特征：

（1）可撤销合同因意思表示不真实而引起。如因重大误解而成立的合同、因欺诈而成立的合同、因胁迫而成立的合同等。

（2）合同的撤销要由撤销权人行使撤销权来实现。可撤销合同主要是由于合同当事人意思表示不真实造成的，而当事人的意思表示是否真实，局外人通常很难判断，若当事人不主动提出撤销合同，自愿承担损害后果，出于尊重当事人的合同自由，法律并不强加干涉，而是把这类合同的撤销权交给意思表示不真实的合同当事人，由其决定是否撤销合同，即撤销权人是否行使撤销权由他自己决定。这也是可撤销合同与无效合同的区别所在。

（3）撤销权不行使，合同继续有效；撤销权行使，合同自始无效。这是合同的撤销与合同的无效、合同效力待定的又一区别。

2.可撤销合同的种类。根据《民法典》的相关规定，可撤销合同有四种：

（1）因重大误解订立的合同。《民法典》第147 条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”所谓误解，是指表意人所表示出来的意思与其真实意思不一致，而这种不一致是表意人为意思表示时所不知或误认的。误解方的利益而言，误解人作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在认识上的显著缺陷，其后果是使误解人受到较大损失，以至于根本达不到缔约目的。构成重大误解应当符合一定的条件：

第一，误解与合同订立有因果关系。合同当事人作出的意思表示必须是因为误解所造成的，即正是由于当事人的误解，才导致了订立合同，或者基于当事人的误解而设定了合同条件。如果合同并不是因误解而成立，或者合同条件不是因误解而设定，则不能按重大误解的规则处理合同。

第二，误解应当是重大的。一般的误解不能使合同撤销。我国司法实践认为，只有对合同的主要内容产生误解，同时误解对当事人造成重大不利后果，才构成重大误解。通说认为，行为人因对行为的性质，对方当事人，标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。

第三，当事人不愿承担对误解的风险。如果当事人自愿承担了误解的风险，就不能构成重大误解。比如甲方向乙方出售古玩（双方均不知其真假），如果是真的，价值10 万元；如果是赝品，则一文不值，双方都明知这一点，最终以5 万元的价格成交。如果是赝品，买方不得要求变更或撤销合同；如果是真品，卖方不得要求变更或撤销合同。

相关案例

原告路某芳与被告胡某敏均是收藏爱好者，于2010 年10 月经朋友薛某介绍相识，后原告通过网络将西方三圣铜佛像的图片发给被告观看。2011 年1 月，被告与薛某一同至原告家中验看实物并洽谈交易事宜，期间，被告另看上原告家中的碧玉千手观音佛像。双方最终商定，碧玉千手观音佛像交易价为70 万元，西方三圣铜佛像交易价为60 万元（20 万元/尊），合计130 万元。被告当即付款10 万元，余款120 万元由被告向原告出具欠条。后被告将四尊佛像运回南京，但未按约定给付余款。原告要求被告给付余款120 万元。被告反诉请求以重大误解为由撤销合同。

原告（反诉被告）路某芳诉称：原、被告均是收藏爱好者，经朋友薛某介绍相识。约定的付款期限已过，原告多次索要未果，特诉请法院判令被告给付货款120 万元，由被告承担诉讼费用。

被告（反诉原告）胡某敏辩称并反诉称：双方达成买卖四尊佛像协议属实，对欠条的真实性予以认可，但原告在交易时向被告介绍西方三圣铜佛像是明代的，碧玉千手观音佛像是唐代的且材质是碧玉的，现经鉴定该四件佛像均为现代仿品，且碧玉千手观音佛像的材质是大理石，并非碧玉。故构成重大误解，请求判令：①撤销双方达成的买卖合同；②相互返还佛像和货款；③诉讼费由法院依法处理。

反诉被告路某芳辩称：自己从未向其介绍过四件佛像的年代分别是明代、唐代的物件，也未承诺四件佛像是明代、唐代的及碧玉千手观音佛像材质是碧玉的。反诉原告是具有20 年收藏史的收藏爱好者，且双方的交易是先验货后成交的。按收藏界惯例，藏品当面验货，售出概不退换，货款两清。反诉原告以重大误解为由要求撤销合同，不能成立。

法院查明：在交易过程中，薛某曾向被告介绍三尊铜佛像是明代的物件，碧玉千手观音佛像材质是碧玉且是唐代的物件。在薛某向被告作介绍时原告并不在场，且原告从未向被告介绍或承诺四尊佛像的年代。诉讼中，原告自认千手观音佛像是碧玉材质。

诉讼中，被告申请对三尊铜佛像制作年代及碧玉千手观音佛像的材质和制作年代进行鉴定。经北京东博古玩字画鉴定中心鉴定，西方三圣铜佛像质地均为黄铜，碧玉千手观音佛像质地为大理石，上述四尊佛像结论均为现代。

南京市白下区人民法院于2012 年6 月15 日作出（2011）白民初字第2694 号民事判决：一、被告（反诉原告）胡某敏于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）路某芳货款50 万元并赔偿逾期付款期间的利息损失（利息计算方式：自2011 年7 月6 日起至本判决确定付款之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计付）。二、驳回原告（反诉被告）路某芳的其他诉讼请求。三、撤销原告（反诉被告）路某芳与被告（反诉原告）胡某敏订立的关于买卖碧玉千手观音佛像部分合同。四、被告（反诉原告）胡某敏应于本判决生效后十日内将碧玉千手观音佛像返还给原告（反诉被告）路某芳。五、驳回被告（反诉原告）胡某敏的其他反诉请求。一审宣判后，双方当事人在法定期限内均未提出上诉，一审判决已经发生法律效力。^[10]

（2）因欺诈订立的合同。《民法典》第148 条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”第149 条规定：“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”欺诈，“是指故意欺骗他人，使其限于错误判断，并基于此错误判断而为意思表示之行为”^[11]。

构成欺诈应当符合以下条件：①于客观层面，欺诈方应实施了欺诈行为。大体可分为三种：虚构事实，以假乱真；恶意不披露关键信息，隐瞒真相；利用被欺诈方错误并恶意扩大。欺诈行为通常表现为积极的作为，消极的不作为（沉默）也可构成欺诈，在依诚实信用原则而产生告知义务时，单纯的沉默就构成欺诈。②于主观层面，欺诈方须有欺诈之恶意。恶意，是指欺诈方通过欺诈行为旨在诱使被欺诈方作出错误的意思表示，欺诈的故意应当是在订立合同时已具有。若在合同成立后，履行过程中才萌生的欺诈，则不适用《民法典》第148 条的规定，而应当适用违约责任的相关规定。③于逻辑层面，被欺诈方之错误意思表示与欺诈方欺诈行为之间存在因果关系，即受欺诈方产生错误判断之认知并基于此作出错误之意思表示，是源于欺诈方的欺诈行为。

（3）因胁迫订立的合同。《民法典》第150 条规定：“一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”胁迫，是指不法地向相对人表示施加压力，使之恐惧，并且基于此种恐惧而为一定意思表示的行为。

构成胁迫应当符合以下条件：①有胁迫行为。这种行为包括两种情况：一种是胁迫者以直接面临的损害相威胁；另一种是以将要发生的损害相威胁。②相对人因胁迫而产生恐惧，并因此订立了合同。相对人所生产的恐惧与胁迫行为之间具有因果关系，并因此而签订了合同。即：受胁迫方因此陷入恐惧并基于恐惧而作出意思表示。③胁迫缺乏正当性。一是胁迫的手段具有非正当性，如使用暴力或限制人身自由等具有人身攻击性的强制方式迫使相对人订立合同。二是目的具有非正当性。如以揭发对相对人不利的事实为要挟，使之订立不利合同，典型的例子是“以检举某人犯罪行为为手段，要求犯罪行为人给自己一笔‘沉默费’”。

相关案例

2012 年5 月11 日，被告谷歌旅行社与案外人杭州师范大学（以下简称“杭师大”）就赴日本神户参加国际音乐比赛及观光旅游等事项，签订了一份“出境旅游合同”，约定由谷歌旅行社安排杭师大83 名师生于同年8 月2 日上午从上海浦东机场出发前往日本，8 月9 日返回。5 月16 日，谷歌旅行社通过传真向原告途易旅游公司发送一份“团费确认单”，将上述赴日旅游团委托途易旅游公司具体负责，其中载明来回航班、酒店要求，并说明团费为7650 元/人。还特别注明：确认以上航班和酒店，已与客人签订合同，故不得修改，若有更改，按照合同赔偿客人损失。途易旅游公司在该确认单附言处加盖业务专用章予以确认，附言记载：在出票前3 个工作日之内付全款的80%，归国后7 天内付清余款。途易旅游公司盖章后又将确认单传真给谷歌旅行社。谷歌旅行社也先后预付了507 960 元的团费，途易旅游公司依约为该团队中的旅客购买了机票。

2012 年7 月31 日下午，谷歌旅行社与途易旅游公司就该次赴日旅游的团费价格问题发生纠纷，双方前往浙江省旅行社协会进行调解。经该协会秘书长协调，双方达成口头一致意见，双方认可团费报价按之前确认的7650 元/人。但各方对上述口头意见未签署书面合同确认。协调之后，途易旅游公司又提出该团队在日本的接待车辆没有安排，并于当日下午15 ∶30 分提出该团队的最新报价为8589 元/人，又于次日向谷歌旅行社发出书面通知要求对新的一份“团费确认单”进行确认，否则即取消赴日旅行的一切安排，谷歌旅行社只得在8 月1 日的“团费确认单”上盖章确认。后途易旅游公司完成全部旅游项目并带团回国，通过“出境旅游服务质量调查表”向游客征集了对本次旅游的意见，旅客普遍较为满意。后因双方关于团费事宜发生争议，途易旅游公司诉至法院。

法院认为：本案中存在先后两份“团费确认单”，第一份为双方于2012 年5 月16日签订，第二份为双方于同年8 月1 日签订，即该团队出发前一日。在签订第二份确认单之前，途易旅游公司已为双方约定的旅客购买了机票，说明途易旅游公司已经认可并按照前一份确认单开始履行合同。谷歌旅行社也已经预先支付了80%的团费，符合上述第一份确认单中的约定，故谷歌旅行社也认可并按照上述第一份确认单履行义务。

但在团队出发前两天，途易旅游公司告知谷歌旅行社日本当地的车辆未安排好，且在无任何正当理由的前提下将团队报价从7650 元/人提高至8589 元/人。由于该团队性质特殊，系杭师大学生前往日本参加国际音乐比赛，故谷歌旅行社为确保顺利出行，遂与途易旅游公司共同前往省旅行社协会协商。而途易旅游公司在达成初步口头意见后又单方反悔、继续要求提高团费报价。此时如果谷歌旅行社不接受新的团费报价，途易旅游公司即停止该团队的出行活动，谷歌旅行社一方面将要对旅客承担违约责任，另一方面会造成不利的国际影响，谷歌旅行社临时亦不可能再行联系其他旅游公司接手该团队出行工作，故此时属于受胁迫在违背己方真实意思表示的情况下签订了第二份确认单。根据相关法律规定，该合同系可变更、可撤销合同，因此谷歌旅行社主张撤销双方于8 月1 日签订的“团费确认单”于法有据，双方应当按照5 月16 日签订的“团费确认单”履行。

（4）乘人之危致使显失公平的合同。《民法典》第151 条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”按照《民法典》151 条的规定，显失公平行为的构成要件是：①客观要件：须给付与对待给付之间显失均衡。显失公平的判断时点是合同成立时，若合同成立生效之后因情事变更导致双方对待给付显失公平的，不能适用本条，而应依情事变更的解释规则处理。②主观要件：须一方利用了对方处于危困状态、缺乏判断能力等不利情势。所谓危困状态，一般指因陷入暂时性的急迫困境而对于金钱、物的需求极为迫切等。所谓缺乏判断能力，是指缺少基于理性考虑而订立合同或对合同的后果予以评估的能力。利用是指为获取过度利润故意利用行为相对方的窘境，如果行为人不知情（无论是否有过失）而与对方签订合同，即使对方客观上有危困状态、缺乏判断能力等情形，也不构成“利用”。^[12]

相关案例

被告刘某明系个体工商户，为广汉市亿达胶合板加工厂业主。原告黄某华在广汉市亿达胶合板加工厂上班。2009 年7 月17 日15 时10 分，原告在工作时受伤，到广汉市骨科医院和广汉市人民医院救治，广汉市亿达胶合板加工厂垫付了医药费。2009 年8 月3 日，广汉市亿达胶合板加工厂向德阳市劳动和社会保障局申请对原告所受伤进行工伤认定。2009 年8 月4 日，原告出院。同日，原告与广汉市亿达胶合板加工厂就工伤事故赔偿达成协议，协议书未加盖被告公章，由广汉市亿达胶合板加工厂生产厂长刘某明代表厂方签字。协议签订当日，原告收到了厂方支付的一次性伤残补助金、一次性伤残就业补助金和医疗补助金、一次性护理费共4000 元，并出具收条一份。2009年8 月21 日，德阳市劳动和社会保障局受理了被告的工伤认定申请，于同年10 月10日作出了工伤认定。

2010 年2 月9 日，经德阳市劳动能力鉴定委员会鉴定，黄某华为十级伤残。十级伤残依法获得的各项赔偿应在5 万元左右，黄某华认为签订的协议显失公平，且违反法律强制性规范，当属无效。^[13]

本案的争议焦点：双方签订的赔偿协议是否违反强制性规定，是否构成显失公平。

3.可撤销合同中的撤销权。撤销权是指撤销有瑕疵民事法律行为的权利，因其行使而使被撤销的民事法律行自开始起无效。

（1）撤销权的行使。对可撤销的合同，根据我国《民法典》第148、149、150、151 条的规定可知，受欺诈方、受胁迫方、受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。从法律规则看，撤销权的行使应采取诉讼或者仲裁的方式。须注意的是，当事人是否可以以抗辩的方式主张撤销权？《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）对此作了详细的解答：“撤销权应当由当事人行使。当事人未请求撤销的，人民法院不应当依职权撤销合同。一方请求另一方履行合同，另一方以合同具有可撤销事由提出抗辩的，人民法院应当在审查合同是否具有可撤销事由以及是否超过法定期间等事实的基础上，对合同是否可撤销作出判断，不能仅以当事人未提起诉讼或者反诉为由不予审查或者不予支持。一方主张合同无效，依据的却是可撤销事由，此时人民法院应当全面审查合同是否具有无效事由以及当事人主张的可撤销事由。当事人关于合同无效的事由成立的，人民法院应当认定合同无效。当事人主张合同无效的理由不成立，而可撤销的事由成立的，因合同无效和可撤销的后果相同，人民法院也可以结合当事人的诉讼请求，直接判决撤销合同。”

（2）撤销权行使的后果。当事人行使撤销权将导致合同自始无效，即在当事人之间不产生合同权利与合同义务。但应当注意无合同效力并不意味着无合同责任，后文将详述。

（3）撤销权的消灭。撤销权消灭的原因可分为两类，一是除斥期间的经过，二是当事人的放弃。依照《民法典》第152 条第1 款规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：①当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1 年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起90 日内没有行使撤销权；②当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起1 年内没有行使撤销权；③当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权；”《民法典》第152 条第2 款规定：“当事人自民事法律行为发生之日起5 年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”

（4）无效合同与可撤销合同的法律后果。根据我国《民法典》第157 条的规定，合同被撤销或被确认无效后有以下法律后果：

第一，合同自始没有法律约束力。合同被撤销或被确认无效后，合同自成立之日起就没有法律约束力。即法律对合同当事人之间的债权债务关系不予认可和保护，当事人不能按照合同的约定履行债务，实现债权。若当事人就无效合同发生纠纷时，当事人的权利义务关系，直接依据法律规定而产生，无效合同中约定的权利义务只能作为某种证据，不能成为判决或裁决的依据。合同无效并不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力；以及未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。如合同中违反《民法典》第506 条的免责条款无效，但并不会影响整个合同的效力，在处理时可确认该免责条款无效，而不必确认整个合同无效。当然，若合同中带有根本性的条款如合同标的、合同主体等将涉及整个合同的效力，该条款的无效就会导致整个合同无效。

第二，返还财产。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。返还财产的形式可以分为单方返还和双方返还。单方返还是指只有当事人一方没有违法行为，另一方有故意违法行为，则无违法行为的一方有权请求返还财产，而另一方当事人则无权请求返还财产，其被对方当事人占有的财产应依法上缴国库。双方返还是指双方当事人都从对方接受了给付的财产，则将双方当事人的财产都返还给对方。如果双方当事人故意违法，则应将双方当事人从对方处取得的财产收归国库。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。出于保护善意第三人的目的，合同无效的法律后果难以及于善意第三人返还财产。如甲因受乙欺诈，将一幅画卖给乙，乙又将画卖给丙，甲以受欺诈为由请求撤销与乙之间的买卖合同，但其撤销不得对抗善意第三人丙，因为丙不知道或不应当知道甲乙之间的买卖合同存在可撤销的情形，根据善意取得制度，善意第三人丙仍然取得此画的所有权，甲无权要求丙返还该画，甲的损失由乙赔偿。此外，《九民纪要》进一步细化了财产返还与折价补偿的相关规则。

法条链接

《全国法院民商事审判工作会议纪要》

第32 条第2 款【合同不成立、无效或者被撤销的法律后果】在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。合同不成立、无效或者被撤销情况下，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益。比如，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2 条规定，建设工程施工合同无效，在建设工程经竣工验收合格情况下，可以参照合同约定支付工程款，但除非增加了合同约定之外新的工程项目，一般不应超出合同约定支付工程款。

第33 条【财产返还与折价补偿】合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。双务合同不成立、无效或者被撤销后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。在标的物已经灭失、转售他人或者其他无法返还的情况下，当事人主张返还原物的，人民法院不予支持，但其主张折价补偿的，人民法院依法予以支持。折价时，应当以当事人交易时约定的价款为基础，同时考虑当事人在标的物灭失或者转售时的获益情况综合确定补偿标准。标的物灭失时当事人获得的保险金或者其他赔偿金，转售时取得的对价，均属于当事人因标的物而获得的利益。对获益高于或者低于价款的部分，也应当在当事人之间合理分配或者分担。

第34 条【价款返还】双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。

第三，赔偿损失。过错是确定赔偿责任的重要构成要件，如果是单方的过错，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，则根据双方的过错程度，各自承担相应的责任。在确定损害赔偿范围时，既要根据当事人的过错程度合理确定责任，又要考虑在确定财产返还范围时已经考虑过的财产增值或者贬值因素，避免双重获利或者双重受损的现象发生。

第四，法律另有规定的，依照其规定。

（四）效力待定的合同

1.效力待定的合同的概念。效力待定的合同是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合合同的生效要件，即合同当事人欠缺订立合同的能力或权利，以至于合同效力能否发生尚未确定，须经权利人追认才能生效的合同。效力待定的合同主要是因为合同当事人缺乏订立合同的能力、代理订立合同的资格所造成的，因此，只要弥补了合同当事人主体资格不足的缺陷，通过权利人的追认，合同仍然可以生效，经过追认而有效既有利于促成更多的交易，也有利于维护相对人的利益。

2.效力待定的合同的种类。根据我国《民法典》的相关规定，效力待定的合同有两种：一是限制民事行为能力人订立的与其年龄、智力、精神状况不相适应的合同；二是狭义无权代理情况下订立的合同。

（1）限制民事行为能力人订立的与其年龄、智力、精神状况不相适应的合同。《民法典》第145 条规定：“限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”从该法律规定可知，限制行为能力人依法不能独立订立的合同处于效力待定状态，法律之所以如此规定，乃是考虑到限制行为能力人所订立的合同有可能使其利益受损，在此情况下，合同须经法定代理人追认后才有效。

对于需要追认的合同，相对人（即与限制行为能力人订立合同的人）可以催告限制行为能力人的法定代理人自收到通知之日起30 日内予以追认。追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认前，为维护善意相对人的利益，法律还规定善意相对人有撤销合同的权利，撤销应当以通知的方式作出。所谓“善意”，是指相对人在订立合同时不知道，也没有义务知道与其订立合同的人欠缺相应的行为能力。例如，中学生赵某17 周岁，未经父母同意，私自拿自己的压岁钱6000 元，买了一台苹果手机。此合同与赵某的年龄智力不相适应，赵某不能自己订立，因此该合同属于效力待定合同，如果赵某的父母追认赵某买苹果手机的行为，合同就自订立时起生效，如果赵某的父母拒绝追认，则合同无效。卖方如果是“善意相对人”，即其并不知道赵某是未成年人，那么在赵某父母追认之前，卖方并不是只能被动等待赵某父母追认，其不仅有权催告赵某父母追认该买卖合同，还享有撤销该买卖合同的权利。

（2）狭义无权代理情况下订立的合同。在民法上，通常将无权代理区分为两类，即狭义无权代理和表见代理。这两种代理行为中，代理人都不具有代理权，表见代理是指代理人虽无代理权，但在其实施代理行为时，善意的相对人有正当的理由相信其有代理权而与其实施法律行为，则该法律行为的效果由被代理人承担。狭义无权代理是指表见代理以外的欠缺代理权的代理，包括无权代理人根本未得到授权而进行代理，或超越代理权范围进行的代理以及在代理权消灭以后的代理三种情形。狭义无权代理情况下订立的合同就是指无权代理人在以上三种情形下以被代理人名义与相对人订立的合同。

狭义无权代理情况下订立的合同，是一种效力待定的合同。我国《民法典》第171条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”

狭义无权代理所订立的合同经被代理人追认，对被代理人发生法律效力。追认的方式可以是明示，也可以是积极的默示，即被代理人虽然未明示追认，但已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。相对人也可以催告被代理人自收到通知之日起30日内予以追认，被代理人未作表示的，视为拒绝追认，由行为人承担合同责任。善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。同时，法律为了保护相对人的利益，合同在被追认之前，善意相对人有撤销的权利。所谓“善意”，是指相对人在与无权代理人订立合同时，不知道同时也没有义务知道行为人没有代理权。撤销应当以通知的方式作出。但是相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

引例分析

判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。引例中存在两份合买卖合同，一份是在债务届满前签订的，为了担保对彦海公司的2.6 亿元的借款债权；一份是在债务届满后，彦海公司未偿还借款本息，经双方经对账，约定将欠款转为已付购房款而重新签订的房屋买卖合同。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第23 条第1 款规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。”据此规定，如果当事人发生争议的是第一份房屋买卖合同，则应以借贷合同纠纷审理。而引例中当事人发生争议的是第二份房屋买卖合同，彦海公司对汤某等四人的债务到期却未偿还借款本息，经双方重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。按照合同自由原则，民事交易过程中当事人通过意思表示一致达成的民事法律关系的变更，除为法律特别规定所禁止外，均应准许。引例中争议的房屋买卖合同并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤某等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，所以，争议的房屋买卖合同有效。

思考与练习

1.根据《民法典》第144 条规定，“无民事行为能力人实施的民事法律行为无效”，但是否有例外，法律没有明确规定。是否可类推适用《民法典》第19 条的但书前段，“但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为”？

2.请分析第三人胁迫与第三人欺诈的构成要件的区别，以及立法理由。

3.在欺诈和胁迫场合，《民法典》第148 条和第150 条中均出现了“使对方违背真实意思”字样，在显失公平场合，法条中却没有出现相同字样，对于显失公平的构成，是否要求“使对方违背真实意思”作为构成要件呢？