城市更新作为一种特殊活动，根植于实践，其理论特征和实践特征具有高度相似性。这里，以最早进入工业社会的、具有代表性的工业国家英国为中心展开讨论，回顾英国城市在二战后的城市更新实践，以探讨西方城市更新的内容、方式和特征。

英国从1945年起开始了现代意义的城市更新，半个多世纪以来的城市更新可以大致分为5个阶段：早期城市更新（1945—1979）、企业式城市更新（1980—1990）、竞争性城市更新（1991—1996）、城市街区更新（1997—2010）和紧缩时代的更新（2011年起）。城市更新的主要矛盾和实践策略与执政党的理念和经济发展目标密切相关，不同阶段的表现有所不同。以阶段划分的方法进行分析有利于厘清城市现实和相关政策的来龙去脉；然而需要注意的是，各个阶段之间并不是孤立的，不能过于关注时间顺序和阶段特征而忽视阶段之间的延续性。

早期城市更新（1945—1979），由公共部门主导，主要是二战后重建项目，重点是推进物质更新。战后城市重建的社会需求刺激了经济增长，为城市带来信心和乐观精神。20世纪五六十年代主要是应对住房存量短缺、质量低劣等居住问题，尚未顾及因结构性经济和社会变化而引起的社会不平等。这一时期，工业和人群等城市要素开始从城市中心向外围流动，以牺牲城市中心区域利益为代价的逆城市化促进了城市外围地区的发展。70年代开始，去工业化的威力对工业城市产生了重大而持久的影响，城市中心区域的大量贫民窟和种族紧张局势引起了政府关注，城市更新转向社区福利的改善。

第二阶段（1980—1990），城市更新的理念发生了重大转变，城市企业主义兴起。这一时期城市更新的主要特点是减少政府干预，推行市场导向。公私合作、房地产驱动、私有化、价格放开和管制放松等，成为80年代城市更新的关键词。城市更新的内容从创建社会福利项目转向依靠私人部门的地产项目，城市开发公司大量出现。这一时期，购物中心得到大规模的新建和翻新，提供高质量、现代化、有吸引力且安全的购物环境和城市环境，以激活城市中心区域。咖啡文化、夜间购物和其他基于商业购物中心的夜间休闲活动也随之兴起，包括大型零售在内的商业功能在城市中心区域不断吸引投资，成为中心区域更新计划取得成功的关键因素。地方政府通过提升环境质量来改善城市中心区域环境，吸引与消费者直接且高度相关的办公楼不断向中心区域聚集（Evans，1997）。

第三阶段（1991—1996），城市更新的理念是竞争、合作和可持续性。在上一阶段的地产驱动型城市更新中，房地产业扮演关键角色，而地方政府和社区则被边缘化，这种策略导致了诸多弊病。90年代的城市更新开始转向多部门合作，公共部门、私人部门和社区组织结成多方合作关系。更具全局观的城市政策开始关注可持续性发展，着眼于社会公平和环境保护，一系列以当地居民尤其是处于弱势街区的居民为目标的城市更新计划得以制定并实施。与前一阶段市场导向和房地产驱动的策略相比，这一时期的城市更新更好地发挥了地方政府和社区的作用，政策理念更加注重平衡和整合。但是这种竞标式策略也存在问题，在可用财政资金缩减的情况下，通过竞标取胜而非需求考量的方式来分配资金，可能会导致真正的社会需求无法得到满足。(www.daowen.com)

第四阶段（1997—2010），城市更新的政策话语表述为“城市复兴”。城市复兴政策的主题包括：通过私人部门向地产开发领域投资来进行结构性的重建；推进旗舰型综合体项目开发来建设城市中心；政策驱动以实现绅士化；在经济全球化进程中进行品牌重塑和品牌营销，以及关注城市空间规划和设计。这一时期城市更新所遇到的麻烦突出表现在社会排斥加剧、政策过于复杂等方面。

第五阶段（2011年至今），也就是在经历了2008年全球金融危机之后的新阶段，地产驱动的城市更新回归舞台。在全球金融危机及英国经济增长放缓的背景下，城市更新的驱动力和目标点就是促进经济增长。这一时期的城市更新似乎回到了20世纪80年代，城市企业主义再次回归，地方主义理念得到加强，城市的重要性在各个方面得到突显，消费驱动的城市更新日益强劲。

过去半个多世纪城市更新的动力主要有三点：住房项目、零售业和文化。住房项目应对居住空间，零售业和文化应对更宽泛的非居住空间。住房项目始终是英国城市更新的主要动力，从二战后重建到高端住宅项目开发，再到街区整体再开发。对于城市非居住空间，先后启动了以零售业和文化为导向的更新策略。零售业的开发计划，成为二战后英国在衰败的城市进行更新的重要策略（Evans，1997）。