“城市更新”（urban regeneration）通常指通过重新设计、重新建构以及对城市土地资源的重新分配来实现城市转型的过程（Vickery，2007：13）。城市更新的需要是城市变化的产物，城市更新的实施是对城市兴衰所带来机遇和挑战的回应（塔隆，2017：14）。英国城市战略规划学者罗伯茨（Peter Roberts）和塞克斯（Hugh Sykes）在《城市更新手册》中作出了界定：

城市更新是用一种综合的、整体性的观念和行为来解决各种各样的城市问题；应该致力于在经济、社会、物质环境等各个方面对处于变化中的城市地区做出长远的、可持续性的改善和提高。（2009：16）

提及城市更新，学界、业界、政府和媒体通常会相互替换使用一些相似短语，英语词汇如“urban regeneration”“urban revitalization”“urban renewal”和“urban renaissance”等。这些术语虽有细微差别，但有着相似的内涵，与再生、复活和重建相关。在英国的城市更新中，“城市改建”（urban renewal）多用于指20世纪六七十年代的公共建设，重点是对城市中心过度拥挤的贫民窟进行大规模的推倒重建式再开发。与之形成对比的是，80年代的“城市更新”（urban regeneration），侧重经济发展和房地产开发，使用公共资金来刺激没有明确方向的市场投资。“城市复兴”（urban renaissance）在90年代被纳入更为宽泛的可持续发展议题之中，“复兴”一词的隐喻得到挖掘和重视。经历过2008年全球金融危机之后，城市更新再一次与经济增长紧密联系在一起，“城市更新”（urban regernation）的表述成为认可度较高和较常使用的术语（塔隆，2017）。

中文表述有“城市更新”“有机更新”“城市再生”和“城市复兴”等。20世纪80年代初期，城市规划专家陈占祥（1983）使用“城市更新”，强调城市发展会经历新陈代谢的过程，经济发展在其中发挥重要作用。90年代，面对逐渐显现的城市空间问题，如历史街区和特色文化区在城市改造中的快速消失，建筑学家吴良镛（1991）提出“有机更新”，强调城市的保护与发展，体现了可持续发展的思想。2000年以来，学者们开始注重城市空间发展的整体性和综合性，不少文章对“城市更新”这一主题发表了新见解，提出了“城市再生”（张平宇，2004）、“城市复兴”（吴晨，2005）等概念。综合来看，“城市更新”的使用较为广泛、接受程度较高，该表述既指明了对象——城市，也表明了寓意——面向未来的新生希望。(www.daowen.com)

成功的城市更新应该认识到，社会经济、政治和文化与地理环境之间是共生发展的本质（塔隆，2017：15）。从建立要素关联的角度来说，南非裔英国城市经济学者图罗克（Ivan Turok）以“商业”（business）、“人群”（people）和“场所”（place）三个要素来考察变迁中城市的竞争力和凝聚力：就商业绩效而言，城市更新旨在提高经济竞争力，创造更多的就业机会并促进城市繁荣；在人群方面，城市更新致力于提高现代人的技能、才能和抱负，帮助他们抓住机会并从中受益；商业和人群的更新以城市物理场所为基本承载；整合平衡这三个要素，保证城市以可持续的姿态保持向上走势。由于各地实际情境各有不同，城市更新并没有一套固定的指导原则和操作指南，也没有可以直接复制的成功之路。然而，正是城市更新的目的和范围的模糊性提高了其弹性、可修改性和可适用性。

城市更新意义深远。从历史和生态的角度来说，城市不更新就面临消亡的威胁。芝加哥城市社会学派认为，如果将城市视作有机体，那么其动态变化的过程包括成长、成熟、衰退和没落的阶段。城市更新是城市发展中的新陈代谢过程，其表现即城市的物质形态、空间布局、社会制度和文化结构的一次次变迁。在面临城市缓慢发展时如果不主动采取更新策略，结果可能就是城市的消亡。考古发掘和传世文献所呈现的城市发展史都证明了这一点。

从社会现实的角度来说，城市面临经济、政治、社会和文化的转型，兼具内部和谐和外部竞争的压力，城市更新的进程被寄予希望以解决这些日趋明显的社会问题。总体来说，当代城市更新面向后工业化，或被称作“后现代”“消费社会”“媒介社会”“信息社会”等，不同的研究立足点制造了不同的话语标签，而它们的共同之处在于说明社会的重要转型。即便是亚洲城市处于制造业和服务业同步增长，从长远来看也将面临后工业化或新工业化的转型。现代城市基于19世纪中期以来的工业扩张而建立，工业的兴起是城市发展的历史转折；然而在20世纪中后期，去工业化成为城市的又一个重要抉择，城市面临更加人性化的发展。