1.6.1　地租理论

（1）古典经济学的地租理论

古典经济学时期流行的地租理论，是地租剩余理论。地租剩余理论起源于威廉•配第的《赋税论》和亚当•斯密的《国富论》之间的时期。该时期的地租论的观点是：地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余，剩余额的大小取决于农产品的需求和供给成本，农产品的成本又取决于土地的位置和肥沃程度。较完整的地租剩余理论产生于詹姆斯•安德森的《地租性质的研究》和李嘉图的《政治经济学及赋税原理》之间的时期。这一时期对地租问题颇有研究的学者还有马尔萨斯（《地租的性质与发展》）、爱德华•威斯特（《论资本用于土地》）等。

（2）新古典经济学的地租理论

新古典经济学时期流行的地租理论，是地租的边际生产力理论。一般认为，冯•杜能是这一理论的先驱者。对边际生产力理论及其在地租中的运用做出重要贡献的经济学家有门格尔、杰文斯、克拉克、威克塞尔、威克斯蒂德、马歇尔等，其中威克斯蒂德、马歇尔是两位最重要的代表人物。该理论否定了古典经济学中把生产要素三分为土地、劳动、资本的方法，认为各生产要素的价值由它的边际生产力决定，从而否认地租是一种剩余。下面主要介绍马歇尔对地租理论的论述。

①边际生产力地租理论

投入土地的资本和劳动是由陆续使用的等剂量构成的。在陆续投入的过程中，陆续使用的各个等剂量所产生的报酬会出现递增（aef）、递减（a′e，fg）或者增减交替（a′e—ef—fg—gh—hc）的过程。我们把所产生的报酬刚好与耕作者的生产费用（一个剂量加上平均利润）相等的这一剂量，称为边际剂（Δd）。使用这一剂量刚好使耕作者的资本和劳动获得一般报酬（dc）而没有剩余。它所产生的报酬称为边际报酬（dc）。投入土地的总剂量数（od）乘以边际报酬，得到所投入资本和劳动的一般总报酬（odcbo）。所投入资本和劳动产生的总报酬[odchgfea′（a）bo]超过这个总报酬，超过的部分[bchgfea′（a）b]就是土地的剩余生产物，在一定条件下转变为地租。如图1-1所示。

图1-1　边际生产力地租的形成

②稀有地租和级差地租

从某种意义上，所有的地租都是稀有地租，也都是级差地租。如果地租被看做土地服务总价值，超过所有土地在按照边际利用时所提供的总服务价值的差额时，地租就是级差地租。如果把每块土地充分利用到它能被有利使用的程度，也就是说使用程度达到这样的边际，以致其产品只能以一种价格出售，这种价格刚好等于边际产品的生产成本（费用加利润），而不对土地的使用提供任何剩余。这样，土地所提供的服务（产品）的价格，必然由服务（产品）总量的自然稀缺性和对这种服务的需求，即供求来决定，而地租则最容易被看成是这种稀缺价格总量和产品生产成本总量之差。因此它一般又被视为稀有地租。

③城市地租

城市地租等于位置地租加上农业地租。有两个从事同一产业生产的生产者，他们在各方面都具有相同的便利，但第一个生产者所占有的位置较为便利，因此在相同市场上买卖所需运费较少。如果假设第二个生产者不存在位置便利，其所使用的土地只是按农业土地缴纳地租，那么第一个生产者的土地位置便利所具有的货币价值，就可能转化为位置地租。第一个生产者缴纳的地租额就等于位置地租加农业地租。

土地所有者的土地年收入中包括地租和利润两部分。地租是土地的原始价值或公有价值。原始价值是由于自然的原始性质（阳光、热、雨、空气、土地位置等）所致，虽然其大都是人为的结果，但不是土地持有者造成的，比如一块土地由于附近人口的激增而立即具有很高的价值，它的所有者并没有作任何努力，这种价值可以确切地称为“公有价值”，即真正的地租。大部分位置价值（位置地租）是公有价值。土地持有者劳动或投资所创造的那部分价值可以称为“私有价值”，在土地年收入中表现为利润。利润率的大小取决于土地开发投资者所承担的风险。成片开发的风险大于单项开发的风险，个人开发的风险大于政府开发的风险。比如，众多土地所有者联合起来修建一条铁路，这将大大提高他们土地的价值。作为土地所有者的收入的增加中，有一部分应当看成土地改良（铁路）投资的利润。虽然这种资本用于铁路建设，而不是直接投资于自己的土地，一个国家在建立社会政治组织、普及国民教育和开发自然资源方面的投资，也具有相同的性质。

④准地租

准地租是指从人类制造出来的特定生产工具中获得的收入。就是说，任何无弹性供给的生产要素都能得到或多或少具有地租性质的收入。建筑物、特殊机器设备等在短期中供给都可能缺乏弹性，他们的收入都被称为准地租。

⑤地租与土地产品价格的关系

地租是不是决定价格的成本，取决于我们是从一个企业、一个小的行业，还是从一个大的行业或整个经济范围的角度来看问题。就整个经济或一个大的行业而论，我们可以把使用土地的各种方法归并为一类，土地利用方式自然就是单一的，土地的供给缺乏弹性，地租的大小就取决于对土地的需求（引致性需求），进一步而言取决于对土地产品的需求。地租就是引致的由土地产品价格决定的。从单一的企业或某些小行业来看，土地利用方式是可以选择的（种小麦或种树，开发成住宅、写字楼、公园或道路），土地的供给有相当大的弹性，地租就是影响土地产品价格的成本。

（3）马克思的地租理论

马克思的地租理论，是马克思和恩格斯在对古典政治经济学家的地租理论批判性地继承基础上建立和发展起来的。马克思的地租理论主要研究了资本主义农业地租，对城市地租也有所涉及，主要包括资本主义地租的实质、级差地租、绝对地租、垄断地租、建筑地段地租等内容。

①资本主义地租实质

资本主义地租，是租地农场主为了得到使用自己资本的生产经营场所（土地），要在一定期限内按契约规定，支付给他所使用土地所有者的一个货币额。不管这个货币额是为耕地、建筑地段，还是为矿山、渔场、森林等支付，通称为地租。租地农场主要支付地租，但并不因此而减少他的平均利润，也就是说，租地农场主取得平均利润，而土地所有者取得超额利润——地租。土地所有权垄断是资本主义生产方式的历史前提，因而土地所有权是地租的前提，地租是土地所有权得以实现的经济形式，是社会生产关系的反映。

②级差地租

级差地租指产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格与投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额。根据形成条件不同，级差地租又可分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ两种形式。

级差地租Ⅰ是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起的，两个等量资本和劳动投资于面积相等而优劣不同的土地上时，会产生不同的结果的地租。这些不同的结果是由土地肥力和位置两个原因造成的。在土地肥力不同的条件下，经营优等地和劣等地时，投入同样的资本和劳动，其劳动生产率和产量高于劣等地，从而其单位产品的生产价格低于劣等地。数量有限的土地，被租地农场主垄断经营，并且只有优、中、劣等级不同的土地全部用于农业生产时，才能满足社会需求，这时劣等地上单位产品的生产价格就成为市场（生产）价格。优、中等地个别生产价格与市场价格之间的差额，就转化为级差地租。在位置不同的条件下，经营距市场较近的土地与距市场较远的土地相比，会因节约运输费而取得超额利润。这一超额利润就转化为级差地租。

级差地租Ⅱ是在同一块土地上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租。在同一土地上连续进行追加投资，即发展集约化耕作，主要是在较大程度上或是在较好土地上进行的。这里的追加投资是有界限的，这个界限是指提供平均利润的追加投资，它的产品的个别生产价格和市场价格是一致的。

级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点。从历史上看，级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ反映了资本主义农业由粗放经营到集约经营两个不同的发展阶段；从形成过程看，级差地租Ⅱ的产生是以同一块土地上连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。级差地租Ⅱ是级差地租Ⅰ的不同表现，两者实质上是一样的，级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ不过是级差地租的两种表现形式，它们都是投在土地上的等量资本所具有的。

③绝对地租

在分析级差地租时，曾假定最劣等地的个别生产价格与调节市场的生产价格一致，因而劣等地的地租为零。但事实是：如果租用劣等地的租地农场主不向土地所有者缴纳地租，就不可能被土地所有者允许在劣等地上耕种。租地农场主要在既不克扣工人的工资，又要获得平均利润，且又必须缴纳地租的前提下租种劣等地，供求作用下的市场价格就必须上涨到劣等地个别生产价格之上，即在劣等地个别生产价格基础上再加地租。市场价格只要稍稍超过生产价格，就足以使得劣等地进入市场。劣等地必须提供地租才会让人耕种这一事实，是谷物价格所以会上涨的原因。由于这一地租是不论土地好坏都必须缴纳的，就称为绝对地租。绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权的垄断所取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格的一个差额，这个差额转化而形成的地租。

④垄断地租

垄断地租是产品的真正垄断价格带来的超额利润转化而形成的地租。真正的垄断价格既不以生产价格为基础，也不以价值为基础，而是由购买者的购买欲和支付能力决定的。这种超额利润来自于同该垄断价格产品进行交换的其他产品的生产者利润的转移，即其他产品剩余价值的一部分。垄断地租可以分为两种：由于土地所有权垄断，对在未耕地上进行不付地租的投资造成限制（障碍），以致土地产品按照高于它们价值的垄断价格出售，由此而形成超额利润转化为垄断地租；由于某一土地的独特的自然特性，所生产出的产品具有较好的口味或其他质量特征，以至于能够以超出价值基础的真正垄断价格出售，由这种垄断价格产生的超额利润转化为垄断地租。前一种垄断地租，实质上就是农业资本有机构成较高情况下的绝对地租，是由于地租的存在而产生垄断价格；后一种垄断地租，是由于土地较好的自然特性引起的，实质上就是级差地租，在这里，是垄断价格产生地租。较好的土地自然特性，既可以由此而产生较大量的产品（这种情况更普遍），也可能由此而产生较独特的产品。独特产品极为稀少，导致其能够以垄断价格出售。

⑤建筑地段地租

建筑地段地租和一切非农业用地的地租一样，是由真正的农业地租调节的。位置对其级差地租具有决定性的作用。人口的增加以及随之而来的住宅需求的增大，会使得对建筑地段的需求增加，从而会提高建筑地段地租，土地作为空间和地基的价值也相应提高。在土地上的固定资本投入（建筑物、铁路、船坞等），也必然会提高建筑地段的地租。不过，作为投在房屋上的资本的利息和折旧的房租，与单纯的地租是完全不同的。在迅速发展的城市内，建筑投机的真正对象是地租，而不是房屋。

1.6.2　区位理论

1）土地区位的概念

区位一词，源于德文复合词Standort，1886年英语译为Location，原意为“位置”、“场所”、“立地”、“定位”等。1937年杜能（J.H.V.Thünen）的《孤立国》一书译成中文时开始使用该词，并沿用至今。

土地区位是一个综合的概念，除解释为陆地上某一地块的空间几何位置外，还强调各种土地自然要素与社会经济要素之间相互作用所形成的整体组合效应在空间位置上的反映。换言之，土地区位是自然要素区位、经济要素区位和交通要素区位在空间地域上有机组合的具体表现。

土地自然要素区位主要指土地的自然地理位置。它包含两层含义：一是该土地位置上地貌、地质、水文、气候等自然要素的组合特征；二是该土地位置与周围陆地、山川、河湖、海洋等自然环境的空间位置关系。土地自然要素区位是土地形成和发展的重要基础，也直接影响交通要素区位和经济要素区位的发展和演化。例如，我国沿海与内陆的土地区位差异首先是由自然要素区位决定的。

土地经济要素区位指土地人类社会经济活动过程中所表现的人地关系和社会物化劳动投入。为使土地更好地发挥生存、工作、游憩和交通四大功能，人类不断投入技术、资金和劳动对土地进行加工改造。例如，在城镇内平整场地、修筑地基、道路给排水、供电通信、供热煤气等工程性基础设施及建筑厂房、商店、办公楼等服务设施中均凝结了大量的人类劳动投入，使土地经济要素区位大大提高。从结果来看，土地经济要素区位主要指不同区域土地之间的经营、社交、工作、购物、娱乐等多方面社会经济活动中的相互关系。它影响土地的利用布局和发展方向。

土地交通要素区位指区域土地或某地段与交通线路和设施的相互关系，具体由距离、耗时、费用三方面来反映。它一方面影响土地上人流、物流、信息的移动和运输成本；另一方面影响社会经济活动中人与人、物与物、人与物之间的交往接触机会、频率和便利程度。因此，经济要素区位产生的影响能否转化为实质性的效益就受到交通要素区位的制约。此外，它的优劣还影响到土地聚集效益、市场演变、结节点产生及扩大等。

以上三种区位有机联系、相辅相成，共同作用于地域空间，形成土地区位的优劣差异。可见，土地区位有其特定的含义。

2）区位理论及其发展过程

区位理论是通过地球表面的几何要素（点、线、面）及其组合实体（网络、地带、地域类型、区域、土地），从空间或地域方面研究自然和社会现象——主要是经济现象，是关于人类活动，特别是经济活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说。土地区位理论主要研究一定经济活动为什么会在特定的土地区域内进行，一定的经营设施为什么会建立在特定的土地区域之内，一定的土地收益为什么会与特定的区域或地段相联系等。它是随着各种区位理论的不断深化而逐渐发展的。

（1）古典区位论

区位论作为一种学说，其标志是1826年德国农业经济学家杜能的著作《孤立国（第一卷）》的出版。他在该书中提出了有名的同心圆式的土地利用模式，即在气候、土壤、地形、运输条件等相同的情况下土地持有者都能以最佳的经营方式获取最大的利润，从而围绕消费中心（城市、市场）由内向外形成一系列土地利用同心圆，称作“杜能环”，如蔬菜、薪炭林、谷物等。

19世纪中叶以后，西欧资本主义大生产特别是钢铁工业的区位问题提到日程上来，从而产生了工业区位理论。19世纪80年代，德国经济学者龙哈德（W. Launhaldt）提出了由原料、燃料和市场地构成的“区位三角形”原理。继而是20世纪初，区位论著名学者韦伯（A.Weber）提出了关于工业区位由运费、劳力和集聚三个指向决定的理论。韦伯认为工业区位的选择，主要考虑将运费，特别是原料运输费、产品部件的聚集和组装运费，以及产品外运费等生产成本降至最低。通过对原料市场和产品市场之间的距离引力，进行多方平衡选择，把最优者作为选址的最佳区位。

以上根据理想模式和完全自由资本主义提出的理论，考虑的是影响区位的少数几个因素，建立的是一个静态的局部均衡模型，因而随着社会生产力的发展，在应用上有一定局限性。

（2）近代区位论

近代区位论的产生以德国经济和地理学家克里斯塔勒（W.Christaller）在20世纪30年代初系统提出的“中心地理论（Die Theorie der Zentralen Orte）”为标志。几年以后，德国另一学者廖什（A.Losch）在与他完全没有学术联系的情况下从市场区角度提出了理论和模型基本相似的“市场网理论”。中心地理论研究的是在一片均质平原内如何布局不同规模的多级城市，形成以城市为中心，由相应的多级市场区组成的网络体系，借以有效地组织物质财富的生产与流通。该理论在后来的区域规划、土地利用规划中得到普遍应用，并产生了广泛的决定性影响。

（3）现代区位论(www.daowen.com)

区位论的现代理论，包括了地域上的扩展和时间上的延续。二者标示了空间尺度由点、线到面的过程，以及对未来变化的预测。哈格斯特朗（T.Hagerstrand）的新技术扩散和威尔逊（A.G Wilson）的空间相互作用动态推演，都是这方面的代表。现代区位论的发展主要表现在从单个经济单位的区位决策发展到地区总体经济结构及其模型的研究；从抽象的纯理论的模型推导，变为力求作接近实际的区域分析和建立在实践中可以应用的区域模型；区位决策的客体除工业、农业、市场以外，又增加了范围广泛的第三产业设施，即运输、商业、服务业、银行、保险、旅游、度假等设施；数量分析和新技术普遍得到应用。

土地区位理论是在大量的区位选择实践研究基础上产生的，是农业区位论、工业区位论、中心地理论、市场区位论、休假地区位论，以及总体空间结构理论等的基础，其基本目标是寻求人类在土地开发利用活动中从空间上所表现出来的规律，即“空间法则”，它是土地利用规划和地价评估的重要理论依据。

3）城市土地区位的决定因素

城市土地在利用过程中，有别于农业用地的主要特性是，区位因素起着特殊重要的作用。城市土地区位包含两种含义：一方面是外部的城市区位，即某一城市土地位于各种大环境中的位置，如沿海或内陆等；另一方面指城市内部具体地段的微观区位，如市中心或市郊等。城市土地区位可分为几个方面，主要包括商业用地区位、住宅用地区位和工业用地区位等。

（1）商业用地区位的决定因素

①商业集聚条件

商业集聚效应主要来源于它的互补性。在一个中心商业区里，通常集中众多不同类型的商店及相应的服务设施。由于商品众多，服务项目齐全，可供选择余地大，因而具有很大的吸引力。

②人流量与人口条件

人流量指单位时间内的顾客数量及购买商品的顾客数量；人口条件主要指区域的人口规模、年龄结构、收入水平等，这决定顾客购买商品的结构和购买能力。

③道路交通条件

一定的交通条件是商品运输和吸引顾客的基础。交通便利程度表明了商业区位的经济可达性。

④环境条件

主要包括自然环境和人文环境两部分。自然环境如绿地面积、休息场所等；人文环境如民俗习惯、宗教信仰等，对购买商品的选择都有影响。

⑤地块个别条件

如临路状况、临街深度、宽度、容积率限制、地块形状等，对商业区位选择也有重要作用。

除上述所列因素外，社会政治条件和城市性质，如政治中心、旅游城市等也是重要的商业用地区位因素。

（2）住宅用地区位的决定因素

①环境条件

环境条件包括社会环境、经济环境、自然环境和人文环境等。社会治安状况好、生活服务设施齐全、自然环境优美、阳光充足、空气润洁、无污染的地块总是人们向往居住的地方。民族居住习惯和风俗、自然地形的变化也对住宅用地区位选择有影响。

②交通条件

交通条件主要影响居民的通行与信息传递。

③基础设施条件

基础设施条件包括供水、排水、煤气管道、电力供应、通信设施等。

④人口条件

人口条件指人口密集度及人口的收入水平等。人口密度适中是一般收入水平者所趋向的居住地点；而收入水平高的阶层则往往向往郊外幽静的独户住院。

（3）工业用地区位的决定因素

①自然环境条件

自然环境条件主要包括工程地质、水文地质、坡度、坡向、洪水淹没、水流流向、风向、环境保护限制等因素。任何工业用地区位选择都离不开自然环境条件，例如，工业地基承载力一般不应小于1.5～2.5kg/cm2；工厂用地标高至少应高出计算最高洪水位的0.5m以上；工厂用地应尽可能布置在居住区的下风向等。

②交通运输条件

交通运输条件主要包括道路通达度和交通便利度两个因素，是工业生产的必要条件。

③基础设施条件

基础设施条件主要包括供水、邮电、通信等因素。

④集聚规模条件

适当集中的工业区规模便于进行生产协作，有利于原料的综合加工和废物的集中处理，能合理经济地使用各种市政公用设施，也有利于节约用地。因此，集聚存在着很大的区位效益。

由于城市土地级差收益是由土地区位因素的差异所决定的，因此在以货币形式直接测算每块土地的级差收益较为困难的情况下，可从土地区位因素分析入手，推论土地等级的高低。例如，在城镇土地定级中，选择影响城镇土地等级的区位因素，对每个因素按影响程度大小确定权重，在划定的土地单元内按统一标准计算因素指标对应分值，然后按一定公式，把各单元内诸因素分值转换为单元总分。按总分高低划分土地等级，其总分计算的数学表达式为

式中，P为总分；n为土地区位因素的数目；Wi为各因素权重；Fi为某因素分值。城镇土地定级区位因素选择见表1-1。

表1-1　城镇土地定级区位因素

在城镇地产市场尚欠发育，尤其是中小城镇可直接提供地价测算的样本极为有限且分布又不均匀的情况下，可以应用土地区位理论推估地价。其理论依据和逻辑推理是：土地定级分值是影响土地区位的综合量度，它充分反映了土地区位的差异。而地价，尤其是基准地价同样也反映了土地区位状况。土地定级分值越高，则土地区位越好，地价自然也就越高，反之亦然。换句话说，地价及土地定级分值均反映了土地区位状况，并存在着互为因果的关系。因此，通过一定数量的调查样点的地价测算值，建立地价与土地定级分值之间的统计模型，即可推算其他地块的基准地价。建模时可采用一系列线性、非线性模型进行拟合分析。通常以指数模型最为理想，模型关系如下：

y=aebx

式中，y为单元地价；x为土地定级分值；a、b为回归系数。

4）区位级差地租模型

由于土地区位不同，土地将表现为不同的使用价值和价值。这样，区位优劣差异就成为衡量地租的标尺，而地租则成为土地使用价值的指示器。其连续反应是促使土地使用者在选用土地时，必须把自己所能在该土地上获得的区位收益与所需支付的区位地租进行比较，从而使地租成为自发调节土地用途的经济杠杆。最终形成土地收益和地租都趋向最高用途水平的合理空间结构。

1826年杜能在“孤立国”理论中，根据假设一片平原地区一个消费中心，均等土地质量，则相对于消费市场不同距离位置上的同样大小的土地具有不同价值的情况，提出了理想的区位级差地租模型，即

R=E（P-a）-E×f×k

式中，R为单位面积上的地租；E为单位面积上农作物的产量；P为单位产品的市场价；f为单位产品运输单位距离的费用；a为单位产品的生产成本；k为生产地与消费地之间的距离。

20世纪60年代，美国土地经济学家阿兰索（W.Alonso）在杜能研究的基础上把级差地租理论应用到城市土地，并引入区位边际均衡和区位边际收益等空间经济学理论。提出以竞标地租（Bid Rent）观点为内核的区位级差地租模型，即以竞标地租函数来求取个别厂商的区位结构均衡点。其内涵具体是：在完全自由竞争的市场机制下，城市各种活动对土地的使用必然展开激烈竞争并通过土地供给，以土地需求的市场价格变化和自身能从土地上获得的经济利益来决定各自活动的最佳区位，以致形成地租和地价随着与市中心距离的加大而逐渐降低，城市土地利用呈同心圆分布，如图1-2所示，高级商服（金融事务所等）可以支付高于其他任何活动的地租，故其用地位于市中心区，向外依次是商业服务业、工业、住宅和郊区农业用地。

图1-2　城市地租曲线与同心圆土地利用模型

a.1—高级服务；b.2—商业服务业；c.3—工业；d.4—高层住宅；e.5—多层住宅；f.6—低层住宅；g.7—农业用地