● 赵燕菁 

　　 城市增长是经济增长的一部分。正确解释经济增长，对于理解城市现象、制定城市政策至关重要。　

　　 先说增长。中国的经济增长动力到底是什么？未来经济是增长还是下降？趋势是什么?按照凯恩斯的模型，经济规模是由消费、出口、投资组成的，如果消费上去、出口上去、投资上去了，经济自然就扩大了。按照索罗的新古典模型，经济增长是由技术进步带动的，技术进步提高了全要素的生产增长率。技术进步是经济增长的源泉。

　　 但在我看来，这些增长模型都太复杂。解释国家的经济、一个城市的经济和解释一个家庭的经济，本质上没有什么差别。老百姓对自己的经济的解释就是对国家、城市经济的解释。我认为，任何一个经济从最基础的观念来看，都不过是一个可以盈利的一种商业模式。比如，我们找一个工作，一个月工资五千块钱，减去生活、交通这些成本以后有剩余，这个工作就是合适的。如果你找了一个两千块钱的工作，生活成本却要三千块钱，那么这个商业模式就是负的。扩大到一个国家，就是各种盈利模式的加总。马克思的《资本论》里有一个公式，W=k+p商品价值W减掉了成本k以后，就是剩余p。这是古典经济学最基本的恒等式。

　　 宏观经济并不神秘。把一个个家庭或一个个企业的盈利模式加起来，就是一个城市的经济；把所有城乡的盈利模式加起来，就是一个国家的经济。盈利模式是宏观经济的微观基础--如果社会各个部门的剩余是正的，经济就增长；如果剩余是负的，经济就收缩。剩余增长越快，经济增长越快，反之，经济增长越难。　　

　　 这个公式有一个非常重要的约束条件：成本一定要小于剩余C<P。如果总投入大于总剩余，投入与剩余的差额一定会在总收益里扣除，这样经济到最后增长是负的。所以，不是说投资越多越好。比如，我们投资修一条路，最后没有带来比成本更高的剩余，投入的钱就要从我们未来的收益里面扣除。相当于用未来经济的负增长来补偿现在的经济正增长。因此，投入固投，并不意味着经济规模一定会扩大。

　　 再说市场。最近的一系列文件都特别强调，要让市场起决定性的作用。很多人认为既然是市场，我们就什么都不要管了，只要不干扰它，它自由运行性，就会找到最优。我觉得这是对市场一个很大的误解。市场不是独立的自在，而是一系列规则。好的规则，能源源不断创造出高盈利的businesses，这就是好的市场；坏的规则，抑制甚至摧毁创造盈利的模式，这就是坏的市场。打一个比方，如果说市场是棋盘的规则，那么下棋的人就是在市场上竞争的企业。好的规则，可以下出很多精彩的棋局；坏的规则，下几步就玩不下去了。棋手对于比赛很重要，但比赛的规则更重要。好的规则自然会创造伟大的棋手。　　 

　　 规则是人定的，不是一个自然规律或物理定理。政府最重要的功能就是要制定规则、保护规则。不同政府间的竞争，就是看谁的规则制定的更好。国家真正的财富不是房子、道路、管线，也不是粮食、汽车，而是无形的制度。制度才是社会财富的真正源泉。

　　 印尼海啸、汶川地震，物质财富全部归零。德国、日本二战后，有的城市也被夷为平地。但为什么发展中国家重建后还是发展国家，而发达国家发展起来还是发达国家？最重要的原因是发展中国家和发达国家的制度不同。制度上不如发达国家，财富也赶不上发达国家。如果有好的制度，我们从一个发展中经济体变成发达经济体是早晚的事。这就像虽然二战期间一代运动员被废了，但奥林匹克制度还在。一旦比赛恢复，很快又会产生一批新的伟大的运动员。同样，只要制度不改，中国足协引进再多伟大的球星、教练，甲A也不会成世界为顶级的联赛。市场也是如此，可不可以设计出有竞争力的制度，才是经济能否增长的关键。市场的竞争归根结底乃是制度的竞争，是看谁更有创造制度的能力。

　　 用金牌数量衡量，中国已经成为奥运强国。但我们可以看一下奥运会有多少比赛是我们中国创造的？不仅篮球、足球、田径这些有影响的大项目不是，就连武术这样有中国血统的比赛，评判规则也是参考其它类似的比赛。制度创造的能力是不同的。从奥运会就看出来，哪个文明、文化、社会创造出的玩法最多，哪个社会基本上就是发达的社会。因为创造竞技玩法的能力，实际上是创造经济玩法的一个投射。仔细观察可以发现，大部分体育活动规则都是欧美创造的。同样，市场经济的规则也是这些国家创造的。中国经济与这些国家的差距，不在"金牌"的数量上，而在创设制度的能力上。只要这个能力不如发国家，中国经济就永远只能是追赶。

　　 这个理论可以很好地解释过去三十年，"改革"和"开放"是如何推动中国经济的增长的。　　 

　　 先看"改革"。这个词现在被搞得非常悬乎。所有人都说，我们要用最大的勇气改革。但"改革"是什么东西？其实很简单，就是创造一种能够盈利的制度。无论打着什么旗号，政治改革也罢，经济改革也罢，只要不能带来净剩余的增长，全都是忽悠。最初的机场的怎么建设的？机场建设费制度。高速公路怎么建设的？按里程收费制度。最初的电讯业怎么积累的？初装费制度。三峡怎么建起来的？1993年起征收"三峡工程建设基金"，每度电加0.7~1.5分。......说难听点，改革就是收费。有这些盈利模式加起来，就是经济原始资本的积累。　 

　　 再说"开放"。所谓开放就是复制别人的盈利模式。这就好像参加国际比赛，自然就接受和引进别人的比赛规则。创设制度需要很高的成本，需要长期的摸索、试错。但参加比赛就不必新创比赛规则，可以极大地加快制度形成的过程。改革开放时，我在广东参加深圳的规划，那时很多制度都是直接抄香港的。包括所有权、使用权分离、土地用管制、招拍挂等等。甚至城市规划，也是在英美、港澳基础上形成的。所以，改革和开放看似两个事，实际上是一个事--不管是"创"还是"学"，都是为了设计能够盈利的经济制度。纵观世界，凡是能设计（创造或抄袭）出成功的市场制度的，就可以发展起来，设计不出来的，就还是穷国。

　　 过去三十年我们国家的增长，远远超出所有人的预料，连我们自己都没有想到。按照制度经济理论，中国一定是创造了一个别人没有的玩法。如果只是学习和模仿别人，我们最多是和别人一样，不会超过别人。这个玩法是什么？我个人的答案是"土地财政"。　 

　　 这个模式发源于深圳。深圳特区的巨大成功，很多人以为是"举全国之力"的结果。其实，当时国家并没有给深圳多少钱。国家真正给深圳的，是制度创设权。邓小平说，你们杀出一条血路。深圳创设的这个制度就是卖地。宪法规定城市土地国有。怎么卖？所有权是国有的，就卖它的使用权。深圳拿这笔钱做原始资本，修路、修桥、供水、供电等等。"土地财政"这个制度就是这样被创造出来。到了1990年，全国都开始采取这样的模式。　　 

　　 在这之前，大陆城市建设靠的都是过去的积累。土地制度改革，使得中国得以把几十年以后的土地收益贴现到今天。特别是1998年的住房制度改革，使每一个人都可以通过买房子来投资土地。按照我们前面的增长模型，中国城市一下子从传统经济，进入到现代经济。从那以后，中国城市化终于突破宋朝以来20%左右的瓶颈。到2011年，城市人口历史性地超过农村人口。

　　 中国过去的二十年的增长，最主要的发动机就是土地财政制度。几乎所有新的商业模式，都是某种程度的"土地财政+"："七通一平"是靠"土地财政+"，"开发区"、"高新区"是靠"土地财政+"，地铁是靠"土地财政+"，高铁是靠"土地财政+"，万达商城是靠"土地财政+"，棚改是靠"土地财政+"，甚至工业补贴也是通过"土地财政+"......　　 

　　 据我国有关部门统计，从1990年到1999年10年中，全国出让土地收益达4000多亿元（厦门2001年土地基金13亿元左右，土地储备机构动用资金4．5亿元）。到2014年，全国城市土地收入一年就已超过4万亿（厦门超过200亿）。由于土地财政直接融资的效率远高于抵押税收发市政债的融资模式，中国经济一骑绝尘，取得令世人震惊的成就。可以说土地财政就是中国经济发展的主发动机。　　 

　　 但过去10年这台发动机却在渐渐熄火。2014年全国国有土地权益收益是4.29万亿，超过整个90年代土地出让收益的总和。这听上去是一个很大的数字，但是同时土地权益的支出是4.121万亿，基本上没有多少剩余。支出的这部分到哪里去了呢？仅用于土地开发、补助被征地的农民，就占了3.39万亿。征地拆迁导致的剩余消散，以成为经济发展最大的阻力。规模不带来增长，只有"净剩余"才是经济增长的唯一动力。成本上升的快过收入增长，无论收益多高的商业模式都难以为继。如果现在评价过去十年政府犯下了哪些全局性的错误，最大一个就是没有抑制住征地拆迁成本的快速上升。　　 

　　 从2014年开始，土地从财政收益的增长也遇到了瓶颈。全国70个大中城市的房价，68个下降，1个持平、1个增长。更为重要的是，房地产去年不仅仅是价格下降，销量也同时下降。量价齐跌的结果就是土地需求下降，卖地收入减少。"土地财政+"商业模式急剧恶化。土地收入曲线已经不再高速增，拆迁土地成本曲线无法下降，最后的结果，就是净的剩余消散。从增长模型看，没剩余的商业模式一文不值。

　　 对现在中国现在的经济颓势，经济界有很多解释。但这些解释大多忽略或低估了土地财政熄火这一最重要的原因。中国经济因土地财政而兴，也因为土地财政而衰。从2014年下半年看，中国房地产的曲线与中国经济的曲线完全同步。道理很简单，"土地财政+"模式走不下去了，"+"后面的这些行业都得玩完。

　　 解释不难，解决难。面对土地财政带来的巨大存量，没有什么别的出路，只能是"去剩余、 去库存、去杠杆、降成本、补短板"。当年过量建设的，要吐出来；当年无效的投资，要去掉。根据增长的约束条件，投资一定是只能花你已经挣到的钱，透支的投资早晚是要还的。关键是怎么还？

　　 房地产本质和汽车市场、家居市场是不一样的，买房子的人不是因为没有房子，而是去投资；政府卖地，是为融资。买房的人相当于购买一个城市的股票，买的是公共服务带来的收益。如果股民觉得公共服务会下降，人们就会抛；如果觉得公共服务会上升，人们就会买进。　　 (www.daowen.com)

　　 现在中国的很多城市，特别是东北的一些城市，卖地的钱没了，税收开始下降。政府的财政不行，市场担心公共服务下降，很多人就开始抛售"股票"，人口开始净流出。但是，一线城市的土地还可以卖，政府的税收还增长，人们相信政府的公共服务还可以维持，就会更多买进"股票"。于是北上广深这些城市的人口都是净流入。

　　 每一个城市都一个房地产"股市"。老百姓、企业、政府在房地产市场投入的资产，远大过股票市场。我们的家庭财产中79%是不动产，剩下才是汽车、彩电、家具等等这些东西。金融资产不到10%。企业也是这样的。很多企业没有倒闭，主要是因为他的不动产还在一直升值。如果不动产贬值，资产负债表恶化，银行就会马上停止给他贷款，甚至还要追加抵押，企业就得关闭。政府也是如此。银行贷款给政府，看重的是政府的地，而不是政府的税收。像厦门，房地产税收占了地方税收的45%，所有的其他行业的加起来都抵不过房地产。所以，银行知道，如果房地产下滑，政府的税收一定下降，信用也随之缩水。　　 

　　 中国的银行实际上是"当铺"。因为他贷款不是看企业的收益流，而是看企业的资产的市值。企业是通过把不动产抵押给银行，然后把钱套出来。在银行的抵押品中，不动产占了39%。只要房地产下降，个人、企业、银行没一个有好日子过。这就是现在为什么要"去库存"。不"去库存"，房地产市场就会崩盘，那将是山崩海啸，比股票市场崩盘厉害百倍！

　　 水可载舟亦可覆舟。房地产市场是一个孤立的市场，每一个城市的股市是城市自己决定的（这与股票市场不同）。在经济下滑的时候，如果有城市能扛住，整体经济下滑对于它可能是一个机会。李嘉诚是怎么赚钱的？经济下滑的时候抄底，经济过热时抛出。如果一个城市的房地产价格扛住了，那么所有依托在这个城市的个人和企业资产就不会贬值。危机来临，就会具有比其他城市的对手更高的存活率。存活的企业就可以像秃鹫一样，靠分食死去企业的"尸体"满血复活，度过危局。

　　 去库存的背景下，怎么保护资产的价值?

　　 首先，要减少增量。所有的建设在这个周期里面都要非常小心。现在又上马了很多新区，库存没去，增量又来，卖给谁呢？！下家都没有了。千万不要以为土地卖给了开发商就和政府没关系了。开发商都是借钱建设的，他会把你城市里整个的银行系统整垮，并通过银行影响整个城市经济。厦门作为二线城市，房地产市场却有一线城市的表现，无他，就是依靠"饥饿销售"。

　　 第二，要减少融资的压力。政府固定投资归根结底都靠土地。贷款不足，就要依靠买地。库存没去，新地售价高于库存地，市场不会有人要；低于库存地，库存就更加去不了，成为银行烂账。减少库存，先要减少供地；减少供地，就必须压低固投（特别是不能很快产生现金流的固投）。在没有新的盈利模式支撑的情况下，强行扩大投资，只能靠增加杠杆、增加库存、增加过剩。两个目标不能兼容。

　　 现在的形势和1997年亚洲金融风暴时候非常类似。那个时候经济实力没有现在强，外汇储备没现在多。但中央干了几件非常英明的事。一个是先切断房地产和金融的关系，不许银行给房地产贷款。清理海南等地的房地产泡沫。其次，汇率改革。1994年，中国利用汇率并轨，一下超贬40%。而到了1997年危机之后中金就换了一种做法，坚持这个汇率绝对不可以跌，第三，在97年危机前压缩固投，防止过剩导致库存。而在危机发生后，迅速加大固投。 

　　 其中最大、最成功的就是通过住房制度的改革，盘活经济存量。住房在中国是一大块存量，但是这个存量是不可以交易、转让、继承、抵押。1995年时，我国公有住宅已经达30亿平方米，这些公房大多位于城市的老区，具有很高的市场价值，假如按每平方米1000元计，这部分财产价值高达3万亿元（曹振良、高小慧2002）。这个房改的威力有多大？中国的第一批的中产阶级，就是这个房改造成的，一直到现在我们都在享受它的成功。在北京一套一百多平米的房子。近一百万的资产，工龄长的补交几万块钱就可以获得了。家庭资产一下增加几十倍！　 

　　 根据国家统计局，1998年房地产实收资本额中，国家资本金一块是841.90亿，比1997年的244.30亿和1999年的302.45亿多出500~600亿元左右，这部分收入应该主要是房改上缴。如果按5倍的差异来估算其市场的真实价值，仅1998年一年就有大约2500~3000亿左右的交易没有进入正式的统计 。加上以其它方式转移的政府产权 ，估计98年以后5年里，大约有超过5000亿甚至近万亿的新增存量资产，没有统计在国民经济的增长中去。考虑到1998年到2002年5年中，GDP增加的总额才不过2万多亿，1998年到2003年，长期国债总共投入也不过6600亿元，这笔"盘活"的财富应当是相当惊人的。　　 

　　 这个效应也反映在对冲超发货币上。尽管1996年，中国发行货币M2开始超过GDP。但是1996年以后反而没有了通货膨胀。这是因为1998房改带来的资产增加比货币增长得还快。通过盘活存量，国家一下就把超发的货币泡沫全部稀释了。1997年的一个经验，就是盘活存量是对冲经济下滑和通货过剩的更好办法。　　 

　　 "去库存"的战略有三个。一个是盘活存量资产，寻找新的融资模式--既然不能卖地，那就要使原有资产增长。第二个就是一定要寻找到可持续增长的现金流。这个时候什么资产都不重要，投资可以带来现金流才是最重要的。第三个就是找到可平衡投资的项目。投资的项目如果本身都不可以平衡，不能够还缺口，要到房地产市场去卖地才能就平衡的话，这种项目要全部停掉。因为你必须到房地产市场融资，还怎么去库存呢！

　　 用存量替代卖地融资。以存量工业用地为例。由于工业用长期被低价供给，导致我国工业用地占比一般都超过城市用地的30%。比如，上海的工业用地占46%，深圳大概占40%，厦门占了39%......而别的国家，工业用地供应面积都没这么大的，纽约1988年的时候就已经降到7.5%了，芝加哥1990年时候才6.9%，大阪是14.5%，东京1982年的时候降到2.5%，汉城大概是9%。　　 

　　 厦门的城区工业园区面积有130平方公里，只要工业用地占比降到横滨的水平，就可以置换出80平方公里的土地；降到纽约的水平，就可以获得新增用地104平方公里。如果容积率按0.5，每平方米的楼面价按五千块算，那就是2500亿的收入。这2500亿没有征地拆迁成本，基本都是净收益。五千亿的净收益是什么概念？如果摊到五十年，每年的收益就是一百亿。厦门还不是中国最发达的城市，如果在上海，我估计几万亿都有可能。如果盘活出来，足够推动又一轮经济增长。

　　 "改革"就是创立商业模式，如果这个模式的投入减去成本有正的现金流入，经济就可以持续增长。城市化会带大量这样的机会。举个例子，地下管道一直是国家在推动。为什么没开发商建？因为要赔钱。大的地下管道一旦投入下去跟半条地铁差不多。如果你没有足够的现金流去覆盖它，千万不要建，国家送钱过来也不要建，因为建成了你也维护不起。地下管道为什么会赔钱?一个最主要的原因就是没有产权。　　 

　　 中国现在地下空间的管理和1990年的土地市场一样，由于大部分都是市政功能，业主不是政府就是国企，长期以来基本上都是无偿使用，自然没有人愿意为节约地下空间建设管廊付费。地下空间利用，前提就是有偿使用。这就需要确定产权，允许交易。如果你不收钱，建好了也难维持下去。对于地下空间，首先要改的是制度，而不是投资。一旦有偿使用，每年拉动几千亿有效投资轻而易举。　　 

　　 还有一些需求是在我们城市发展过程中出现的，但很多时候我们都没有将其变为一种盈利模式。比如说停车，几乎在所有城市化都是一个大问题。比如北京，停车的地方一小时可以收四十块钱甚至更高。北京几年前做过一个估计，仅停车这一块流失的净收入，一年大概一百五十亿。截至2015年6月份，个人汽车1.35亿辆，每年按照二十块钱收的话，收费就可以达到9855亿（大部分是净收益），超过2014年去年房地产卖地的净收益。只要自身能创造足够的现金流收入，不依赖"土地财政+"，不增加市场库存，投资越大越好。

　　 中国的村镇衰落是制度设计失败的一个典型案例。2002年全国农村税费改革，把农业税取消了的同时，把用于乡镇公共服务的"三体五统"也一并取消了。此后，村一级的公共服务急剧恶化，几年下来之后，污水横流、垃圾遍地，灌渠坏损。在中国的历史上，乡村大部分时候都是自治的，出钱多的人就是乡绅、老大。县以下的，基本上都是自治。古代的县长，带领一个书童就上任了。　　 

　　 要恢复乡村的治理，要先恢复公共服务。恢复公共服务，首先由解决钱的问题。既然不可以找老百姓收费了，就得要创造新的现金流。创造现金流乃是乡村规划的核心内容。比如，可以引进农家乐，为村里的公共服务的付款。可以引进特色农业，为公共服务付款。可以引进直销，为公共服务付款......城市和乡村的差别，就是公共服务的差别。乡村治理的核心就是看有没有给农村带来实际的现金流，而不是一次性的改造、帮助。特别是当这类扶持需要新的现金流支撑时，这些"帮助"反而是有害的。

　　 现在的老城区都是通过增容来实现改造平衡。这实际上也是"土地财政+"模式的一种。增容就是增加库存。厦门湖滨一里四里预制板房改造曾做出个测算，最大限度增容后还需要补贴四十亿。在去库存的背景下，这种模式显然是不合适的。出路在哪里？我们提出的一个办法，就是让符合条件的居民自己来申请，成本自己出，工程自己干。政府只为居民提供协助：设计、找施工队、做审批。我们做了一个测算，一栋早期的房子大概都是五六十多平米，两千四百块钱一平米，加上外面瓷砖、屋顶装修，就四千多块钱一平米。改完之后，这个房子一平米就值三、四万块钱。所以，多数居民都非常愿意自己改造。这种改造模式，不用依赖房地产市场融资，还可以拉动内需。

　　 1998年房改，实际上是把以前租住的公房低租金后，卖给业主。这个模式改造一下，完全可以用来给更多的新市民，包括农民工提供永久住房--先把房子按成本价租给你，如果你交了社保、医保，十年、十五年以后，通过房改把产权买给新市民。厦门的农民工，租住城中村的成本也是八百、九百块钱。假设廉租房大概五十平米一套，厦门的房子全成本大概是五千块钱一平米。夫妻俩人一共交两千块钱一个月，一年就是两万四，十年就是24万，最后再补一万块钱进来，就可以把房子买下来了。实际上，对于他们来讲，就是把现在在城中村租房子的钱转移到政府那里当"按揭"。这和现在的政府补贴的廉租房不同，其租金现金流完全可以覆盖建设成本。无需依靠"土地财政+"融资补贴。表面上看，政府 "损失"了土地出让金，但通过这些新市民的其他消费和企业用工成本降低形成的税收，政府可以获得更大的收益。1998年房改，证明了这种方法的成功。　　 

　　 我们现在面临的是改革开放的一个巨大的变局，原来"不动产+"的模式难以持续。我们必须接受这个现实，尽早地开始创造新的增长模式。如果这个新的增长模式，可以取代土地财政，创造新的更多的现金流，我们的经济就可以避免"中等收入陷阱"，再高速增长十年、二十年。