【案情】

原告：北京市通州区金马五金公司（以下简称五金公司）

被告：交通银行北京市分行（以下简称分行）

2000年3月10日，分行突然受到市某区法院又寄来的应诉通知书、诉状副本及相关法律文书。仔细阅读后，分行发现起诉该行的单位是五金公司，起诉内容是要求该行支付拖欠的房租45万元，支付逾期违约金4万元，并要求该行继续履行租房协议。面对这份诉状，分行的负责人丈二和尚摸不到头脑，该行前几年为了开办事处曾向五金公司租赁了部分房屋，但是办事处已于1998年5月搬至新址办公，原租赁房屋的钥匙也早已交给了五金公司，五金公司为何又起诉呢？

2000年5月12日，区法院公开开庭审理了这起房屋租赁纠纷案。作为被告的分行的主要辩护理由是：该行办事处已于1998年5月搬离了租赁房屋，并于同年6月30日将房屋钥匙交还给五金公司，市委双之间的租赁合同已经终止，故不应再支付此后的租金。对分行的辩解意见，五金公司也有自己的看法：1．双方所订立的合同真实合法，当为有效，双方应该严格遵守执行；2．截至诉讼双方并未就租赁合同的终止达成口头或书面的协议；分行虽有搬离租赁房屋的行为并交了钥匙，但这种单方的行为并不发生终止合同的法律效力，因为《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人双方均有约束力，当事人应当自觉履行自己的义务，不得擅自改变和终止合同；3．同时，合同法第五章、第六章对合同的变更合同终止作出了明确的规定，这些规定主要体现在两个方面：其一，当事人协商一致可以变更解除合同，其二，符合法律规定条件，当事人可以解除合同。本案当事人并未就解除合同达成一致意见，同时，分行虽有解除合同的意思，但是属于单方的意愿，不符合同法定的解除条件。4．分行未按照约定支付租金的行为构成违约，根据《合同法》第一百零七条，应该承担违约责任。

【审理】

在查明有关事实的基础上，区人民法院依法认定：被告交行与原告五金公司签定的房屋租赁合同真实有效，双方应当按协议约定，全面履行自己的义务。被告在未与原告解除协议时搬出承租房屋并停止支付房租的行为，属于违约行为，应当承担违约责任。故原告要求被告履行协议合同支付租金的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。2000年6月26日，某区法院依法作出判决：1．分行在本判决生效之日起五日内支付五金公司房屋租赁仅345000元，并支付按同期银行存款利率计算的利息。2．分行继续履行与五金公司订立的房屋租赁协议。

一审判决下达后，分行以“钥匙交还，租房合同事实上已于1998年6月30日终止”为理由，向市中级人民法院提出上诉。市中级人民法院未开庭审判，而是以书面审理形式作出了令五金公司感到意外的判决。中院认定：1995年双方签订的房屋租赁合同是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律规定，是有效协议，双方都应当自觉履行。1998年5、6月间交行搬离行为及交钥匙行为应视为双方的租赁行为已经终止。鉴于分行在二审中表示愿意赔偿五金公司损失10万元人民币，中院准许。判决如下：1．撤销一审法院判决。2．终止双方1995年签订的租房协议的履行。3．分行自本判决生效之日起5日内赔偿五金公司人民币10万元。

收到二审判决后，五金公司感到不能接受，于是于2001年1月8日向市人民检察院提出申诉。人民检察院提出抗诉后，省高级人民法院于2001年10月1 9日决定将该案交市中级人民法院法院再审。2001年10月30日，中院终止判决的执行，另行组成合议庭再审。历经两年的诉讼之后，双方都无心恋战，2002年2月6日经中院主持调解，双方终止履行租赁合同，交行赔偿五金公司50万人民币。

【点评】

看似平常不过的一把钥匙，却给当事人带来了无限的波折和烦恼。个中原因何在？就因为当事人法律意识比较薄弱，解除合同不经过法律程序，结果自食其果。

我国《合同法》专门规定了协议解除和法定解除的条件。《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件。解除条件成立时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的不能实现的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后的合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照规定。”

但是，在本案中，分行单方面以返还钥匙的方式，自认为已经解除了合同，事实上双方既未在合同中约定以这种方式解除合同，也没有在分行返还钥匙是就解除合同达成一致意见，也未出现法定解除情形，所以原租赁协议仍然有效。最后，法院已调节方式结案。(www.daowen.com)

当事人行使解除权时，应当遵循以下规则：

第一，解除权的行使应当采取法律规定的或当事人约定的方式进行。解除权人要求解除合同的，应当以意思表示向对方为之。解除合同的意思表示的方式，应当遵守法律规定或当事人约定。我国《合同法》对解除合同的通知的方式没有具体规定，从解释上说，通知可以采取口头形式、书面形式或其他形式。但是为了避免产生争议，最好采取书面形式。对于法律规定或当事人约定采取书面形式的合同，当事人在解除合同时，也应当采取书面通知形式。如果法律、行政法规规定解除合同应当办理批准登记手续的，应当按照法律办理批准、登记手续。

第二，解除权的行使，应当在确定的期间内或合理期间内进行。在具备了解除合同的条件时，解除权人是否解除合同对相对方有重要的影响。因此，解除权人应及时行使解除权。我国《合同法》第九十五条规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”

【救济】

1．本该怎么做

本案纠纷的发生是因为被告交行解除合同不按照法律规定的方式进行而是想当然随性子办带来的恶果。如果想避免纠纷的发生，有两种方法：第一，在签订合同时就约定好解除合同的条件和方法。第二，当初想解除合同的时候，坐下来与对方当事人好好谈谈，商定一下如何交付违约金的问题。运用如上的任何一种方法，我想都不至于最后闹到法庭，只是被告觉得自己有理还白付出50万元。

2．现在怎么做

服从法院的调解是明智的做法。因为，如果不服从调解的话，很有可能按照被告人违约处理，因为有合同为证。违约就要付出违约金，而违约金要和实际的损失相对应。本案中租赁合同约定年租金23万，从1998年到2002年四年的时间，原告方共损失的房租为92万，还不如服从调解，给原告50万了事。

3．经验教训

本案告诉广大读者，在解除合同时，一定要按照法律的规定或当事人约定来，不能想当然的自己作主。不经过法定程序的任意发挥，最终的结果就是赔了夫人又折兵，既要付出精力时间，为诉讼所累，又要赔偿人家的损失。

（吴　陶）