【案情】

原告：杨正严，男，五十岁，湖北省宜都市华都商厦职工

被告：湖北省宜都市华都商厦（以下简称华都商厦）

被告在深化企业改革的过程中，为了给职工提供经商条件，经集体研究决定，于1997年5月20日在其“宣传墙报栏”内公开发出要约：华都商厦在商厦大楼东西两侧修建门面房数间，每间收押金（集资款）1—4万元，租赁期满，返还本金（不计利息），有意者请与办公室联系；门面房竣工后，交钥匙时，与承租户签订正式租赁合同。原告杨正严系被告单位职工，原告根据被告的要约通知精神，为了取得门面房的承租权，便向被告华都商厦交纳了4万元的租房定金，应租门面房为地下城东侧门面房。

1997年5月20日，被告华都商厦与第三人张平签订了建筑门面房工程施工合同，将上述九个门面房发包给张平承建。后因被告尚欠张平一部份工程款未付，故张平只交出八套门面房，留有一套未交，且出租给他人经商牟利，致使原告不能按时取得该门面房的承租权。于是1998年12月8日原被告达成协议，由被告返还定金4万元，交付违约金4万元，后由于被告经济困难，于1998年12月20日将闲置土地80平方米作价26400元转让给原告，余下部分无力支付，故原告诉之法院。

【审理】

原告杨正严向湖北省宜都市人民法院起诉称：我从被告华都商厦宣传墙报栏得知修建门面房的消息后，于1997年5月1 9日向被告预交定金4万元，用于修建后的门面房承租，双方约定门面房竣工后交付使用时再正式签订租赁合同。但时至今日仍得不到门面房，造成巨大经济损失。请求法院依法判令华都商厦将其地下城东侧门面房由原告承租，并赔偿因此造成的经济损失三万元。

被告华都商厦答辩称：为给职工提供经商条件，经集体研究决定，由租房户集资修建门面房出租，原告杨正严向我单位交纳了4万元的承租房屋定金属实。门面房竣工后，由于我单位经济特别困难，尚欠第三人建筑工程承包人张平部分工程款未付，故第三人张平拒绝将由原告承租的这套门面房交给原告承租而发生纠纷。

第三人张平述称：我为被告华都商厦兴建了九个门面房，被告无钱给付，仅用货物冲抵了一部分工程款，现还欠我建房工程款77469．80元，所以我留下了现由我出租的一套门面房（即应由原告承租的房子）。如果被告马上付清我的工程款，我立即将门面房交给被告。

宜都市人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百一十一条、第一百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，判决如下：

一、华都商厦地下城东侧上、下两间的经营门面房，由原告杨正严承租经营。

二、第三人张平现在所租给鑫源电器门市部经营的上下两间门面房，于判决生效后十日内退出，交给原告杨正严使用。

三、被告华都商厦支付原告原付租房定金利息（按本金4万元，月利率10．98‰计算，从1997年至1999年6月20日止计24个月）10540．80元；赔偿原告经济损失3000元，两项合计被告应支付给原告人民币13540．80元，于判决生效后十日内付清。

一审判决后，第三人不服提起上诉，被宜昌市中级人民法院驳回。

【点评】(www.daowen.com)

1．本案是一起因企业深化改革而引起的合同要约纠纷。但纠纷的产生并非合同双方，而是第三人借故非法占有合同标的物而导致的纠纷。

华都商厦以要约形式在“宣传墙报栏”内公告承租信息和条件，杨正严根据要约内容做出了承诺反映，并向华都商厦交纳了4万元的集资款，作为承租门面房的定金。按照要约规定，杨正严已依法取得了该门面房的承租权。双方还约定，在门面房建成后交付其经营时，签订正式租赁合同，此要约并无不当，符合要约、承诺的规定。由于华都商厦未能按要约向杨正严提供门面房，理应承担违约责任，赔偿其经济损失。

2．与华都商厦发生建筑工程施工合同关系的是张平，张平占有应归属杨正严依法取得的门面房，又将其门面房出租给他人经营牟利的行为，是行使留置权的结果。

被告发出的要约应为订约之要约，原告依订约要约之条件，向被告支付了4万元定金，该行为为订约之承诺，该定金即为订约定金。该租赁订约合同自原告向被告交付定金时成立。依该租赁合同，被告修建的门面房在竣工后即应交付原告，双方随之签订正式的租赁合同。从这个意义上说，该租赁订约合同具有了租赁合同的实质特征，被告负有在门面房竣工后向原告交付约定的门面房的义务，原告在门面房竣工后就取得了请求被告向其交付约定的门面房的权利。由于原告的该请求权表现为请求相对人为一定行为或不为一定行为的权利，所以属于债权请求权，是基于合同产生的权利。

被告在条件成就时未依合同约定向原告交付承租的房屋，其原因为第三人的原因。依照合同法第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，违约方和第三人之间的纠纷应另行解决。但由于违约责任中包括继续履行的责任，而原告也要求继续履行，且指向了由第三人留占的特定门面房，显然发生了第三人留占该特定门面房的合法性及其利益保护的问题，因而，张平作为承建被告门面房的承包人，对争议指向的特定门面房有独立的请求权，因此张平具有有独立请求权的第三人的地位。从张平在一审中的抗辩主张和在二审时的上诉主张来看，无不是在主张优先受偿权，来抗辩原告的主张。

根据民法理论，建筑工程承包人在发包人未按合同约定支付价款的情况下，就其承包建设的工程享有留置权。该留置权无须合同约定，留置权属于法律直接规定的权利，为法定权利。同时，留置权的行使，是以留置的对方当事人所有的财产作为对方当事人履行合同债务的担保，是一种物的担保，故留置权属于物权性质。当在同一物上既有债权请求，又有物权请求时，债权与物权冲突应按物权优先的原则处理，债权不得对抗物权。正是这个原理，合同法第二百八十六规定：“发包人未按约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”因此，第三人张平以留置房屋迫使被告履行欠付的工程款，是符合法律规定的。

【救济】

1．本该怎么做

本案中被告若无法履行支付工程款的义务，就应提供其他的门面房作为第三人张平留置之用，这样，起码不会违约而支付定金利息和承担违约责任。

2．现在怎么做

被告现在应在履行法院判决的同时尽快向第三人张平支付所欠的工程款项，或者另行提供抵押，否则，等待它的可能是另外一场官司。

3．经验教训

被告对原告违约，表面上是第三人的原因，实质上是自己的原因，即自己因未履行另一合同上的义务而造成与原告的合同不能如约履行，是因自己的原因造成的暂时履行不能（可能发展为根本履行不能）。因此，不但最后要偿付工程款，而且还要承担违约责任，并支付定金利息，承担了败诉的不利结果。这提醒我们，在经济生活中，拆了东墙补西墙绝对不是良策，它更不能让我们达到逃避债务的目的，只有认认真真地履行自己应尽的义务，做到诚信待人，才可以在经济大潮中扬帆弄潮。否则，不但创造不了效益，还有可能受到法律的惩罚。

（方　迎）