【案情】

原告：齐彦军，男，45岁，厦门市

被告：刘继德，男，46岁，厦门市

被告：孟宪忠，男，39岁，厦门市

被告：卓付利，男，35岁，厦门市

被告孟宪忠与被告卓付利向厦门兴航服务公司承租位于厦门市机场路口的七间店面，并委托被告刘继德负责管理、出租。该店面按照厦门市人民政府城市管理办公室厦城管046号文件规定，只作办公或仓储之用，特别强调不准作餐饮用地。1999年12月28日原告齐彦军与被告刘继德签订了房屋租赁协议一份，约定将上述七间店面出租给原告齐彦军使用，双方约定可以转租，每间每月租金500元，租赁期限为2000年1月10日至2001年1月10日。合同还约定了其他事项及违约责任。合同签订后，原告齐彦军即交纳风险抵押金10500元给被告刘继德。被告将七间店面交给原告齐彦军使用。合同签订三天后，原告齐彦军才得知该店面不能经营餐饮业。但其并未要求解除合同，而是在2000年春节后贴出招租广告进行招租，招租广告上载明了店面的用途是办公、进行航空售票、航空货运代理、建材、各种配件展销以及仓库等。原告齐彦军一直未按合同约定交纳租金。

【审理】

原告齐彦军认为被告刘继德在签订协议时未告知其该店面的真实情况，存在欺骗行为，导致协议无效。于是，原告齐彦军于2000年3月21日以刘继德为被告向厦门市湖里区人民法院提起诉讼，要求法院判令原告齐彦军与被告签订的房屋租赁合同无效，并要求被告返还风险抵押金10500元。孟宪忠、卓付利知道原告齐彦军与被告刘继德之间的租赁关系后，即要求参加诉讼，法院将他们二人与被告刘继德列为本案共同被告。

被告刘继德辩称，原告齐彦军与其签订租赁协议时，其已将该店面不能作餐饮业的情况告知原告齐彦军。原告齐彦军交纳了风险抵押金10500元之后，从2000年1月10日起至今，没有交纳房租。被告的行为不存在欺骗。原告齐彦军交纳三个月的房租后，可以解除合同。另外，被告刘继德是代理被告孟宪忠和卓付利管理和出租房屋。被告孟宪忠和卓付利均同意被告刘继德的辩称。

法院认为，被告刘继德系被告孟宪忠、卓付利的委托代理人，双方已建立委托合同关系。被告刘继德以自己的名义与原告齐彦军签订合同时，没有向原告齐彦军告知其与被告孟宪忠、卓付利之间的委托关系。故原告齐彦军选择合同相对人即被告刘继德作为相对人，符合法律规定，被告刘继德具备本案的诉讼主体资格。被告孟宪忠、卓付利知道原告齐彦军与被告刘继德之间的租赁关系后，即要求参加诉讼，符合法律规定。故认定被告刘继德、孟宪忠、卓付利均具备本案的诉讼主体资格，可参加本案的诉讼。同时认为，被告刘继德具备签订合同的主体资格，该合同的内容不违反法律规定，是依法成立的合同。被告刘继德在签订合同时，未依诚实信用原则，告知合同标的物即该七间店面的用途只作办公、仓储，特别不能从事餐饮业的情况，致使原告齐彦军对标的物的质量用途误解，直接影响到原告齐彦军使用、收益等重大利益，原告齐彦军对合同的内容有重大误解，该合同为可撤销合同。但原告齐彦军在知道撤销事由后，并未行使撤销权，而是继续行使承租权，以自己的行为表示其放弃撤销权。故认定原告齐彦军的撤销权消灭。法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人双方应当按照合同的约定，全面履行自己的义务，不得单方面解除。原告齐彦军在合同撤销权消灭后，不按合同的约定交纳租金，而是要求解除合同，其诉讼请求不符合合同约定和法律规定，不予支持。依照《合同法》第55条第2款、第93条、第94条的规定，判决驳回原告齐彦军的诉讼请求。

【点评】

（一）关于三被告关系的认定

对三被告关系的认定，涉及本案的诉讼主体问题。被告刘继德是被告孟宪忠、卓付利的委托代理人。刘继德受孟宪忠、卓付利二人之托，出租位于厦门市机场路口的七间店面。双方之间形成了委托法律关系。根据委托合同的特征，受托人可以以自己的名义与第三人签订合同。如第三人不知道委托关系存在的，在受托人告知委托关系后，第三人可选择委托人和受托人为相对人主张权利。同时，委托人知道受托人与第三人签订合同的情况下，可行使受托人对第三人的抗辩权。据此，原告齐彦军在了解刘继德系受托的情况后，以刘继德、孟宪忠、卓付利为共同被告提起诉讼，是符合本案基本事实与有关法律规定的。

（二）关于该租赁合同效力的问题

原告齐彦军起诉法院判令该租赁合同无效，而法院判决该合同原系可撤销

的合同，但由于原告在签订合同后的第三天即知道该事实，却怠于行使撤销权，导致撤销权消灭。这里涉及的是合同无效和合同可撤销之间的区别，以及撤销权的行使问题。

1．是合同无效还是合同可撤销？

在法理上，以订立合同的自然过程为基础，可以把合同的效力分为四个层次：不生效、效力待定、可撤销和无效。合同不生效。这种情况发生在合同成立与发生法律效力之间的阶段。合同成立只要当事人意思表示一致即可。但是合同成立并不当然发生法律效力，也就是说并不必然使合同生效。一个业已成立的合同是否生效，要取决于法律的规定或者当事人的约定。其中“法律的规定”是指法律承认当事人之间的约定具备法律规定的生效条件，这些条件主要有四个：一是当事人具备相应的民事行为能力，二是意思表示真实，三是不违反法律和社会公共利益，四是合同内容确定和可能。其中“当事人的约定”则指当事人约定的条件成就或者约定的期限到来。不具备上述法律规定的生效条件或者当事人约定的条件，合同就不生效力。合同效力待定。这实际上是指某些具备部分生效条件，但不具备全部生效条件的合同，在具备全部的生效条件之前的效力状态。典型的如无民事行为能力人和限制民事行为能力人订立的与自己行为能力不相应的合同。这种合同在法定代理人表示追认之前，处于效力待定的状态。此外，无处分权人订立的合同，在经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权之前，也是一种效力待定的合同。这类合同并不必然无效，只因缺乏部分生效条件而处于效力待定的状态，是为效力待定合同。合同可撤销。指合同欠缺合法性，根据法律享有撤销权的合同当事人，可依其自主意思使合同效力归于消灭的合同。可撤销合同有效与否，取决于合同当事人的意志。合同可撤销制度将合同的撤销权交给当事人自主行使，体现了法律对于公平交易和意思自治两项价值之间的平衡。可撤销合同的种类：一是因重大误解订立的合同；二是在订立合同时显失公平的合同；三是一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。合同无效是指已经成立的合同，因不符合法律规定的有效条件而不能发生合同当事人期望的目的，不具有法律约束力。无效合同具有以下特征：第一，违法性。无效合同违反了法律、行政法规的强制性规定，不具备基本的有效要件，因而不能发生法律效力，当事人也就不能据此行使或主张权利。第二，不得履行性。当事人订立无效合同后，不管订立合同时是否知道合同内容违法，都不得依据合同实际履行，也不承担不履行合同的违约责任。第三，无效合同自始无效，当然无效。无效合同之所以被确认为无效，是因为当事人在订立合同时违反了有关有效要件，因此，合同被确认为无效后，就必然产生溯及力，使合同从订立时起就不具有法律约束力。(www.daowen.com)

本案被告刘继德在订立合同时隐瞒了该七间店面有不能做餐饮业的事实，致使原告齐彦军对租赁标的物的使用用途发生错误认识，以至原告齐彦军受到损失。按照《合同法》的规定，应当认定为可撤销的合同。法院将诉争合同认定为可撤销合同是正确的。

2．是重大误解还是欺诈？

法院认定诉争合同为可撤销合同是正确的，但是将诉争合同可撤销的原因归结于重大误解，值得商榷。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第71条的规定：“重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”我国《民法通则》上所谓的误解不仅指表意人无过失的表示与意思不符，而且指相对人的了解与意思表示不符，包括了传统民法的错误和误解。按照法律、司法解释的规定以及民法理论，我国民法上可以撤销的重大误解具有以下几个特征：第一，误解的具体类型包括内容错误、表示错误、传达错误或受领错误等，或者按照《民法通则意见》的说法，是对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量方面的误解。第二，该误解必须是重大的。即表意人所作意思表示的内容有错误，或者表意人根本无意作出此种内容的意思表示，如果可以认为表意人若知悉情事并合理地考虑其情况后即不会作出此项意思表示时，表意人可以撤销其意思表示。交易中认为很重要的有关人的资格或者物的性质的错误，视为意思表示内容的错误。第三，重大误解不仅仅是意思表示上有瑕疵，同时要求“造成重大损失”。

欺诈是指故意向对方提供虚假情况或者在有说明义务时，故意隐瞒事实而违反说明义务。欺诈可以分为积极欺诈和消极欺诈两种类型：积极欺诈是指以积极的言辞，提供虚假情况，使得对方在意思的形成过程中，受到自身以外的因素的影响，导致意思表示瑕疵。消极欺诈则是指行为人根据法律或者根据诚实信用原则，具有对事实说明的义务，但是却违反这种义务，故意不作说明，致使对方认为自己的行为建立在真实的基础上，作出判断，并为意思表示。例如，商品的出售人，明知自己的商品有瑕疵，却故意隐瞒这种瑕疵，致使对方以为自己购买的商品是合格的产品。我国《民法通则意见》第68条的规定：“欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”

重大误解是当事人自发产生的，即其产生并不是因为对方或第三人的引诱造成。即重大误解的原因在于表意人自己的错误认识，而非表意人的相对人。而欺诈是一方当事人以引诱他方陷入错误而故意对事实作虚假陈述或隐瞒事实真相。欺诈的主体是表意人的相对人。在消极欺诈的情况下，人们最容易将其混淆为重大误解，即在有的时候，如果一方当事人对事实的说明负有法定或约定的义务时，因其消极的不说明而使对方陷入错误时，从表面上看，这种错误的产生似乎也是“自发”的，但这并不妨碍法院将其认定为欺诈的结果。因重大误解成立的民事法律行为，双方当事人均有权请求撤销或变更，且该法律行为被撤销后，双方当事人均可以基于缔约过失责任要求对方赔偿损失。但是因欺诈成立的法律行为，就只有受损害方有权请求撤销或变更。且该法律行为被撤销后，只有受欺诈方有基于缔约过失责任而生的赔偿请求权。

本案被告刘继德在签订合同时，未依诚实信用原则，隐瞒了合同标的物的用途只作办公、仓储，特别不能从事餐饮业的情况，致使原告齐彦军产生错误认识。这种错误认识的原因明显在于被告，即错误内容的表意人，而不是原告齐彦军即表意人的相对人。因此，不符合重大误解的构成要件，而是与欺诈的构成要件一致。欺诈是当事人一方故意捏造虚假情况，或歪曲、掩盖真实情况，使表意人陷入错误认识，并因此作出不合真意的意思表示。因此，将本案诉争合同可撤销的原因解释为被告刘继德的消极欺诈更加合适。

【救济】

1．本该怎么做

本案诉争合同于1999年12月28日签订，被告在合同签订第三天即得知租

赁标的物不能经营餐饮业的事实，但其并未向法院或者仲裁机构主张撤销该合同，而是继续行使承租权，直至2000年3月21日向法院起诉。虽然没有超过1年的除斥期间，但是撤销权人即原告齐彦军在得知可撤销事由后继续行使承租权，在2000年春节后还贴出招租广告进行招租，招租广告上载明了店面的用途是办公、进行航空售票、航空货运代理、建材、各种配件展销以及仓库等。原告齐彦军的行为是在履行合同，即以自己的行为默示接受租赁房屋不能经营餐饮业的事实，且不提出异议。这符合抛弃撤销权的构成要件，从而使自己的撤销权归于消灭。因此原告齐彦军在得知租赁标的物不能经营餐饮业的事实后，应立即提出异议，通过行使撤销权来维护自己的利益。合同撤销权是权利人通过自己单方面的意思表示使合同的效力归于消灭的权利，其在权利性质上属形成权。其行使主要有以下几种形态：一是实现撤销权。权利人实现撤销权需要向法院或者仲裁机构主张。二是变通实现撤销权。权利人如果不追求合同无效，而只是谋求变更有关内容，那么就可以请求变更合同。三是抛弃撤销权。抛弃撤销权可以是明示的，也可以是默示的。如果是明示的，则要在合理的期间内作出，以免相对人处于不确定状态。默示的抛弃撤销权，则是撤销权人以自己的行为表示其抛弃了撤销权。四是怠于行使撤销权，从而使得撤销权消灭。这与形成权受除斥期间之约束的原理是一致的。当事人行使撤销权的第三种和第四种形式，实际上是消灭撤销权的行为。对此，《合同法》第55条明确规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：1．具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；2．具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本案原告齐彦军应主张实现撤销权。

2．现在该怎么做

本案由于原告自己的得过且过，导致撤销权的灭失，致使自己的主张得不到

法院的救济，合同无效的请求不能得到支持。因此，现在原告有两种选择，一是继续履行合同，二是按照被告的提议，将所欠的三个月房租缴齐后，解除合同。被告的提议比较合理，与原告的要求近似，而原告使用房屋三个月，理应缴纳租金。

3．经验教训

当事人在履行合同的过程中，得知对方当事人有欺诈的行为时，应及时主

张自己的权利，而不能存在侥幸心理，从而造成属于自己的权利因种种原因丧失，并因此导致在诉讼中处于被动的局面。如撤销权的行使，是有期限的，超过了1年的期限，权利就自动灭失了。而有时候，当事人将错就错、认命的心态也可能使自己丧失了维护自己权利的最好时机。

（邓　茜）