【案情】

原告：沈阳军区房地产管理处

被告：凉州皇台酒厂

2001年11月某军区房地产管理处（以下简称房管处）与某省凉州皇台酒厂（以下简称皇台酒厂）签订了一份商品房屋买卖合同。双方约定：房管处将新建的3号住宅楼2层至8层的7个大大套间以656万元的价格售与皇台酒厂，皇台酒厂在合同签订15日内交付定金328万元，框架工程4层完工后交付131万元，主体工程完工后交付131万元，工程竣工后交付最后的66万元；房屋交付时间为2002年12月30日，遇有特殊情况可延长交付房屋的时间，但最迟不得超过2003年5月30日。双方还约定了逾期交房或者逾期付款的违约责任。合同签订后，皇台酒厂于2001年12月3日、2003年1月4日两次付款共计328万元，后经房管处催告，皇台酒厂从2002年7月至10日又分三次付款共62万元，以上付款共计590万元。2002年12月，房管处致函皇台酒厂，因建材价格上涨、定额基价及取费标准提高等因素，致使工程造价增加，要求变更合同，商业用房每平方米增加800元，住宅用房每平方米增加450元。在此之前，皇台酒厂曾致函房管处要求尽早交付使用。2003年5月底，经凉州建筑工程质量监督站检验，工程全部竣工。因双方对房屋价格协商不下，房管处遂拒绝交房。皇台酒厂以房管处拒不交房为由，向法院提起诉讼。房管处则辩称：皇台酒厂未按合同约定按时付款，且合同显示公平，请求法院予以变更。

【审理】

法院经审理认为：房管处与皇台酒厂签订的商品房屋买卖合同合法有效，双方当事人应当依其约定全面履行合同义务。但是，作为付款人的皇台酒厂未按约定的时间付款，作为售房方的房管处到期不交付房屋，双方均构成违约，因此根据《民法通则》第113条规定：当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的责任。《合同法》第1 20条规定：双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中双方当事人签订的是买卖合同，按合同法的规定，卖方的义务是交付标的物，买方的主要义务是支付价款。在合同签订后，皇台酒厂共分五次付款总计590万元，约占全部付款总额650万元的90%，尽管未达到全部履行的程度，但却属于履行了合同的主要义务。而有交付房屋义务的房管处却以成本增大为理由，拒不交付房屋，没有履行合同约定的任何义务。因此从双方的过错程度来讲，房管处违约的过错程度要远远大于皇台酒厂的过错程度，房管处应当承担较多的违约责任。房管处未按期交付房屋是纠纷发生的主要原因，应付主要责任；皇台酒厂未按约定按期付款也有一定责任。故判决房管处向皇台酒厂交付房屋，并支付违约金65．6万元，皇台酒厂支付违约金59万元，两项相抵，房管处应支付皇台酒厂违约金6．6万元。

【点评】

本案并不复杂，主要涉及到双方都违约的情况下责任如何分担的问题。我们弄清双方违约，并确定程度大小就能容易做出判断。所谓双方违约是指合同的双方当事人都违反了其依据合同所应尽的义务。《合同法》1 20条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。双方违约的构成要件为：（1）双方违约主要适用于双务合同。即双方当事人都负有向对方履行一定义务的合同。（2）双方当事人都违反了合同约定的义务。（3）双方的违约都无正当理由。在此必须注意，双方违约必须与合同当事人正当行使的合同抗辩权相区分，如果一方行使同时履行抗辩权或者不安抗辩权则不能认定为双方违约。例如，一方交付的货物存在严重的质量问题，另一方拒绝付款，这是正当行使合同抗辩权的行为，不能认定为双方违约。在双方违约的情况下，要根据过错程度以及因过错给对方造成损害的程度来确定各自的责任。

之所以在双方违约的情况下，要根据过错程度来确定责任。这主要是因为在合同法上，虽然采用了严格责任原则，但严格责任原则实际上仍然是过错责任的一种，其具体含义是违约责任的成立一般仍以过错为要件，不过此处的过错是被推定的过错。也就是当出现违约事实时，法律直接推定违约方有过错，非违约方不必证明违约方客观上有过错，而只需证明对方已构成违约的事实，违约本身就表明了对方当事人的过错。因此，在合同法中不仅违约责任的成立一般仍然以推定过错为要件，而且，违约责任的大小也以过错的大小为转移。过错程度大的，承担违约的责任也大；过错程度小的，承担的违约责任随之也小。如果当事人双方都违约、双方都有过错的，则应各自承担相应的责任。

所谓“各自承担相应的责任”，并不是指各自承担对方的责任，也不是指各自承担自己的责任，而是指根据双方各自的过错程度，也就是当事人的违约程度的大小来决定双方各自应当承担的责任。这就要求恰当地判定当事人各方违约行为所产生的损害的大小。

本案中，房管处与皇台酒厂签订的商品房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示一致的结果，是合法有效的合同。作为付款人的皇台酒厂，未按约定的时间付款，作为售房方的房管处到期不交付房屋，双方均有违约行为。但从违约程度来说，在合同签订后，皇台酒厂共分五次付款总计达590万元，约占全部应付款656万元的90%，尽管未达到全部履行的程度，但是仍然履行了合同约定的主要义务。而有交付房屋义务的房管处却以成本增大为由，要求增加房屋价格。从而拒不履行交付房屋的义务，在房屋买卖合同中，没有履行任何合同约定的义务。其过错程度大大超过了皇台酒厂的过错。(www.daowen.com)

综上，原告败诉的主要原因为未按照合同的约定全面履行自己对义务——即按期如数支付房屋价款。对于本案，也许有人会认为原告并未败诉。实际上，原告已经履行了合同约定的大部分义务，付款已占约定的90%，如果此时原告按约继续履行剩余的付款义务，那么，原告将不用承担违约责任，则原告可以获得65．6万元的违约赔偿金。

【救济】

1．本该怎么做

原告皇台酒厂应当按期如约履行自己的付款义务。本案中，原告已经履行大部分的合同义务。在被告房管处因建材价格上涨、定额基价及取费标准提高等因素而要求变更合同时，原告就可以推断出房管处可能会违约，此时就应当立即履行自己剩余的义务。这样被告方就完全违约了。客观地讲，此时原告皇台酒厂处于很有利的地位。建材价格上涨，房屋造价提高，但双方原先约定的合同在先，原告只要不同意被告变更合同的请求，则只能按照原先的合同履行。若是原告及时履行付款义务，就不用承担违约的义务。被告则不仅得乖乖的交房，还要承担违约的责任。这种情况对原告是非常有利的。

同时，双方在合同中有约定定金条款，在原告全面履行合同的情况下，原告可以就违约金与定金罚则作出选择，请求法院作出判决。在本案中，可以追究定金责任。

2．现在怎么做

本案法院的判决是正确的，原告方在今后一定要分清利弊，及时按约履行自己的义务。这样才能使自己在诉讼中处于完全主动的地位。合同不是儿戏，一旦签订后就要如约履行。

3．经验教训

本案原告特别不值，就为自己的一小点错误失去了很好的获得赔偿的机会。合同签订后，一定要及时履行。拖着不是解决问题的办法。在约定违约赔偿款的合同里，当事人就更应该及时履行。否则，违约后不仅要承担继续履行的责任，而且还得给付对方违约金。违约金并不以造成实际损失为要件。一旦在合同中有违约金的约定，之后出现了违约的事实，就得承担违约责任。不过违约金的约定不能过高。比如100万元的标的，约定130万元的违约金就不能得到法院的全部支持。因此，在实践中，合适即可，因为违约是约束双方的。

（陈兴巧）