【案情】

原告：张兰，女，31岁，北京市富源商行业主

被告：王国华，男，35岁，男，个体工商户

张兰利用自有房屋从事个体工商经营，开办了“富源商行”，并登记为业主。1998年2月23日张兰（甲方）与王国华（乙方）自愿签订“富源商行”过店合同。合同约定：甲方将房屋租赁给乙方，商行商品过给乙方经营；房租每月350元，第一年（1998年3月1日至1999年2月底）房租于合同生效前一次性付清，第二年以后，每半年预付房租一次，商行电话、澳柯玛冰柜（2300元、2000元），货柜、柜台（3000元）转让给乙方使用，乙方一次性付给7300元；商品总额15660元；营业执照工本费710元，营业手续由甲方负责办理妥当；在经营期间遇到问题，方可以找甲方出面负责处理；甲方存折90元，税收发票300元，乙方在合同生效前一次性给付甲方；该店电话、电视费（有线）合同生效前甲方负责偿清，然后交给乙方使用；该合同于1998年3月1日起生效，2001年2月底期满；乙方在租货期间如有损坏货架、柜台、有线电视方面的问题，由乙方负责赔偿；合同期满后所有物品归乙方所有，甲方如收回货架、柜台，在原价基础上折旧500元；累计应付甲方款额28250元，乙方已给付甲方2万元。合同签订后，王国华支付张兰8250元。张兰在1998年3月变更营业执照时，只将王国华作为“富源商行”的从业人员，未变更为业主，双方因此发生矛盾。1998年12月14日，王国华被工商机关口头勒令停业。1999年3月，张兰要求王国华按合同约定预付半年房租，遭拒绝，遂向法院起诉要求判令王国华给付1999年3月至9月的房租费2100元。

【审理】

原告诉称：自己要求王国华按合同约定预付半年房租，遭拒绝，请求法院判决王国华给付1999年3月至9月的房租费2100元。

被告王国华答辩并提起反诉，称：张兰将富源商行过给我，收取我现金28250元。但张兰未按约定办理营业执照，致其经营中“人照不符”，被工商机关勒令停业，停业至今的房租不应承担。要求解除所签的过店合同，并由张兰赔偿其经济损失20800元。

一审法院经审理认为：合同订立后，双方当事人应当自觉履行各自承诺的义务。本案过店合同为无名合同。过店合同中，该店面所在位置具有商用价值，作为一种隐性物化权益，始终在过店合同全过程中发生内在的本质的作用。因此，过店合同虽然有房屋租赁法律关系，也有商品买卖的法律关系，但他们与单一租赁和买卖不同，不能简单地处理，应尊重双方意思自主，全面处理。合同中约定“原告为被告办理妥当营业手续”。所谓“营业手续”即为营业执照、卫生许可证、健康证、税务登记证。原告在变更“营业执照”时，将实际业主王国华变更成富源商行的从业人员，而将自己作为业主，属于履约不当，人照不符，双方因此发生矛盾，被告被工商机关勒令停业，原告对这一事实应付违约责任。被告多次要求原告予以纠正，原告未予理睬显属错误。故判决解除双方签订的过店合同；原被告返还有关财物；驳回其他请求。

【点评】

本案在分析原告败诉原因之前，先得对一些基本的法律知识作阐述。本案中的过店合同属于无名合同，在审理过程中出现了不同理解。一种意见认为：过店合同是由房屋租赁与商品买卖两个独立合同构成的，应分开审理。房屋租赁合同成立，但未履行完毕，店内商品卖给承租者的合同已履行完毕，撤销过店合同，对两个合同分开处理，不支持被告的反诉请求。另一种意见认为：过店合同实际为一个合同，租赁行为和商品买卖行为应合并处理。在我国合同法上只能找到租赁合同、买卖合同的规定，而没有过店合同。过店合同是无名合同，它是一种集房屋租赁与商品买卖一起的新型合同。过店合同当事人一方是出租人，拥有商品和房屋的所有权，另一方当事人是欲租房屋经营的人，按照出租人的请求在租房时将店内的商品购买下来。换句话说，出租房屋与转让店内商品同时进行。租房的当事人并非看重或从内心愿意购买店里的商品，看中的是欲租房的地理位置中蕴含的商用价值，这是一种隐藏在其后能够获得经济利益的价值。正因为出租的房屋所具有的经济利益，因而能对过店合同的形成起决定性作用，成为承租人所期望的目标并购买店内的商品。在过店合同中，实质上存在两个法律关系，即租赁和买卖，但它与单纯的租赁、买卖又有不同，不能截然分割，认定一个法律关系成立，另一个法律关系不成立。因为两个法律关系构成一个整体，买卖法律关系是租赁法律关系成立的前置条件，两个法律关系均体现了双方当事人的真实意思。因此第二种意见比较符合我国合同法的基本精神。(www.daowen.com)

本案审理中，涉及一个谁违约，谁先违约的问题。双方当事人在合同中约定“营业手续由甲方办理妥当”，依此约定原告负有为被告办理营业手续之义务。根据1987年8月5国务院制定的《城乡个体工商户管理暂行条例》第九条第二款规定：个人经营的个体工商户改变经营者时，应当重新申请登记。据此本案的办理营业手续含义主要是指为被告办理重新登记手续，也就是将业主变更登记为被告。办理营业手续也包括其他证件，如卫生许可证、健康证、税务登记证等手续。如果有一个证件未办理或者不齐全，就意味着原告违约。如果被告有符合要求的营业手续，那么被告让其姐或他人经营被停业的，与原告无关。当被告找到原告要求纠正不当营业手续时，原告不予纠正，使违法行为得以持续，致使被告拒绝预付房租。我国《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求。先履行债务一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中虽然双方均有违约行为（原告不按约履行变更登记手续和被告拒绝支付预付房租款。），但原告在履行合同约定——即办理营业执照变更登记手续时，将自己作为业主，而将被告作为从业人员，是对办妥营业手续的曲解，其行为违反双方当事人在合同约定的真实意思表示，构成违约行为，且与被告停业有直接关系。其违约在先，而被告的违约则是由于原告的前述违约导致的，也是符合合同法关于先履行抗辩权的规定的。综上，本案原告败诉是由于其未按合同约定办妥变更登记手续所造成的。

【救济】

1．本该怎么做

合同是双方当事人真实意思表示一致的结果，签订合同后，各方当事人均应该严格按照双方的约定来履行。本案中，双方当事人有约定——营业手续由甲方即原告负责办理妥当。而原告在办理有关营业手续时，未按合同约定将乙方即被告王国华变更登记为实际业主，而是将自己登记为业主，将王国华登记为从业人员，从而导致了王国华的经营因人照不符而被工商管理机关勒令停业，最终导致双方纠纷的发生。这是原告张兰的过错导致了自己的败诉。因此原告张兰在履行合同时，应将王国华变更为真正的业主，而不是登记为从业人员，这样就不会有后来的纠纷发生了，原告也不至于败诉。

2．现在怎么做

鉴于合同已被法院判决解除，而且原告败诉与自己不按合同约定来履行有直接关系。现在原告就按照法院的判决来执行，同时在以后遇到类似情况时，一定要按照约定来履行。

3．经验教训

人们常说，合同是当事人之间的法律。目前我国合同只要不违反合同法的强制性规定，那么对当事人来说，就具有了高于法律的效力，因此，一旦签订合同后，就只能怎么说就怎么做，要不然到头来是拿自己的利益来跟自己开玩笑了。吃亏的还是自己，法律面前人人平等，按约履行也是一个人诚信的表现。

（陈兴巧）